1、杭州首块欲退商业用地

　　 昨天上午，记者来到杭州市国土资源局，宣教处工作人员朱松涛向记者证实了“退地”一说：“浙商财险当时交了保证金并竞得之后，一直没有付清土地出让金，现在我们正在协商怎么处理这个事情。”

　　 朱松涛说不了解此事的细节，具体负责处理此事的土地利用处处长沈波外出未归，他让记者留下联系方式，等沈波回来之后回复。记者随后联系沈波，但他以“会议繁忙”拒绝接受采访。

　　 这块杭政储出[2011]8号地位于钱江新城，商业金融业用地，面积16781平方米，可建建筑面积107398.4平方米。

　　 在4月14日的拍卖会上，该地块从100686万元、9375元/平米的起价，拍到177100万元、16490元/平米的成交价，最终浙商财险经过91轮的艰苦拉锯战拿下该地块，溢价率达到76%。

　　 拍卖会后，《住在杭州网》首席评论员丁建刚评论，这块地块在钱江新城中的位置并不算很好，紧邻钱江三桥。这个16490元/平米的楼面价如果以现在的市场价来匡算，无论是做写字楼还是做酒店式公寓(况且酒店式公寓已经停止审批)，利润已经不高。

　　 此次退地节点，距离浙商财险竞拍得手仅三个多月。记者查阅近年来媒体的公开报道，除了去年3月下沙的某楼盘开发商退了一部分未开发的地块并偿还土地出让金外，杭州出现商业用地退地尚属首次。

　　2、浙商财险弃地为何？

　　 昨天上午，记者致电浙商财产股份有限公司，询问退地动机，公司工作人员以负责此事的相关领导外地开会为由，拒绝了采访。杭州国土资源局人士表示不便猜测个中原因。

　　 浙商财产保险股份有限公司组建于2009年7月，首期注册资本10亿元，是首家总部设在浙江省内的“浙字号”全国性财产保险公司。公司由9大股东组成，其中浙江省商业集团有限公司、浙江省能源集团有限公司具有国企背景，而雅戈尔、正泰集团等均为民企背景。

　　 一位保险业人士称，对民营资本来说，保险是一本万利的生意。“经营风险很小，保险公司通常只有不到10%保费用于赔偿”，其余的险资用于滚动发展并对外投资。

　　 但事实并非如此，尽管有实力雄厚的国企和上市公司作为后台，却难掩浙商财险自身经营窘境，根据其2010年度财务报表显示，当年账面亏损1.188亿元，负债合计17.99亿元。

　　 这个成绩单与当初的设想还是有一定的差距，浙商财险股东之一——浙江省商业集团有限公司总经理张德潭在公司成立新闻发布会上公开表示，浙商财险的目标要实现上市。

　　 但是根据保险业经营周期，公司前期3-5年亏损期必不可少，财险公司想要实现上市，还要顺利达到连续3年盈利的标准，以目前的经营状况来看，这个目标似乎还很遥远。

　　3、一旦退地，理论损失逾两亿

　　  “钱江新城这块商业地块是名副其实的黄金地块，从市场面来看，16490元/平方米的楼面价不算便宜，但也不贵。”提起今年4月14日出让的8号地块，很多房产业内人士都印象深刻，不光是91轮的马拉松式竞价，地块本身的“黄金”属性也让许多人在土地出让前就给予了足够的关注。

　　 对于浙商财险这样一家大型保险公司，挑地的眼光毋庸置疑。地块西面正对着西兴大桥，东面国际时代广场，向东与市民中心的直线距离仅1000米，与地铁一号线富春江路站也只有800米左右。在钱江新城可出让地块越来越少的情况下，稀缺性以及地理位置的优越性让8号地块显得成色十足。地块周边已经出让的地块或是建成的商业项目身价也已不菲。就在8号地块南面是金基房产于2007年9月拿下的一宗商业用地，当时的楼面价为16593元/平方米，比8号地块还高出几十元。地块周边的写字楼(包括酒店式公寓)售价也基本都在3万元/平方米以上：北面的钱江国际时代广场去年十月开盘，销售均价32000元/平方米；今年开盘的城市之星酒店式公寓售价33600元/平方米；泛海国际中心去年开盘时的价格为36000元/平方米……

　　  “8号地块所处位置也是钱江新城的核心区块，周边写字楼林立，随着明年地铁一号线的开通，会有新的一拨发展，从长远来看，这宗地块很有发展前景，价格也不是不能承受。”房产业内人士虽然作出类似的评述，但浙商财险提出要退地却是客观事实，暂且不论退地背后的真实原因，仅从目前土地出让的相关规定来看，如果浙商财险确定退地，损失至少在几千万元以上。

　　 根据《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，如果退地，按合同约定，保证金没收，还要罚款。鉴于目前市国土局和浙商财保两方都不愿提供当时地块出让的具体《挂牌出让文件》，商报记者只能根据其他地块的出让文件以及业内人士的拿地经验来作大致的估算。按起价20%作为保证金金额来计算，8号地块起价达10.0686亿元，保证金至少要2亿元，加上罚款，这绝对是一笔不小的损失。

　　4、退地可能是“个别事件”？

　　 对于退地的真正原因，浙商财险至今讳莫如深，但各方对于这例发生在杭州的退地事件，基本判断为“个别事件”，但也有专家提及了事件背后市场大环境的间接影响力。

　　  “对于非开发类企业而言，调控时期应是他们争取优质不动产项目的最好时机，作为财险资金的沉淀资产，相信收益远远要比保险理财产品的年化收益要高。”针对浙商财险当初的高调夺地，业内人士曾有这样的推论。

　　 如今，这个非房产开发类企业提出退地，很多人推测的焦点集中在资金上。“目前杭州执行的土地出让政策是按先付20%的保证金、其他30%首付在签订合同两个月之内付清的原则来执行，即两个月支付土地款总额的50%。对于总价17.71亿元的8号地块来说，浙商财险短时间内就要支付近9亿元的首付款。”

　　 不管问题症结是否真在资金上，但目前不尽如人意的市场环境也可能成为浙商财险提出退地的又一推手。“像浙商财险这类公司拿地，原本可能想要用来做总部办公，剩余进行市场化操作，但可能是公司内部的原因加上目前市场环境，最终导致企业不得不选择退地。”双赢机构总经理章惠芳分析，“如果像前两年的市场，浙商财险可以选择与人合作，相信这样的好地块一定有人接手，但目前很多企业对市场未来形势不看好，拿项目相对谨慎，浙商财险可能找不到好的合作方。如果浙商财险选择自己做，10万方的体量并不小，浙商财险作为非开发类企业可能没有这个能力操盘做项目，加上现在融资环境差、财务成本高，浙商财险也只能选择退地。”

　　 浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授指出，因为浙商财险的退地事件，市面上对于杭州土地市场的揣测沸沸扬扬。不过，绝大多数业内人士觉得并不会动摇目前杭州土地市场的基本面。“昨天滨江区又有三宗地块出让，价格相对理性，证明只要价格合适、土地条件符合自身定位，还是有开发商愿意拿地，从现在的情况看，杭州土地市场还算平稳。”

　　据每日商报讯