浙江在线12月01日讯 “我们的目标是，三年内将房地产股权投资基金做到100亿。”本周二，在“滨江创投·普特资本新闻发布会上”，杭州滨江房产集团股份有限公司(下称“滨江房产”)董事长戚金兴一开场就笑着要给到场的记者发新名片，因为他的头衔又多了一项——杭州普特股权投资管理有限公司董事长。

　　这家股权投资管理有限公司，正是他在4个月前宣布发起成立的滨江集团下属的第一只房地产股权投资基金。4个月过后，戚金兴正式宣布首期种子基金募集达6亿元，而这只被命名为“普特1号”的房地产股权投资基金也正式成立。

　　用戚金兴自己的话讲，在房地产基金这件事上，他还只是个“新兵蛋子”，学习、练习了7个月，还没有正式下场打过球，但因为基金的投资方向还是他熟悉的房地产领域，所以练得感觉不错，就等行业“深冬”到来，上场试试身手。如果进展顺利，三年后，这个房地产基金的规模将超过100亿元。

　　主投优质房产项目，预期年化收益超20%

　　在信贷、IPO、发债、信托等融资渠道纷纷受阻之下，以往在国内略显“边缘化”的房地产私募基金变得活跃。目前，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。与业内大佬们相比，戚金兴和他的滨江集团在房地产基金上，步子走得不慢而且很稳健。

　　“为什么要做房地产基金？因为外部条件已经成熟。”戚金兴说，这轮严厉的房产调控政策，使房地产基金的“春风吹又生”。管理层一再收紧银根，民间融资成本飙升，同时房企上市、再融资也处于停摆，开发商融资频频受制——这恰恰正是房地产基金发展的大好机遇。

　　“现在是发展房地产基金最好的时期，因为现在市场疲软，大量的房地产企业缺钱。一方面是帮兄弟单位管理闲置资金，另一方面，如果发现因资金紧张而陷入困境的楼盘，我们可以接过来做，让进入困境的企业平稳退出。”戚金兴表示，从某种意义上来说，基金可以帮助房地产业实现“软着陆”。

　　戚金兴说，往年他每年最多到美国一次，但是今年他多去了两次，目的就是为了到美国与世界级的产业基金公司“碰撞碰撞”。其实，国内房地产基金早在2004年便已面世，2007年曾达到第一轮高峰，这当中外资房地产基金35家，中资5家，但管理规模普遍较小。

　　据介绍，普特基金今后将主投市场上优质的房地产项目，可以考虑参股、控股甚至全资参与，也可以对在建项目进行收购或者购买房产，“但暂时不会考虑投资滨江自身的项目”。在投资之外，还可以让上市公司滨江房产合作代建基金项目，收取代建费等。

　　在戚金兴看来，房地产基金的成立将拓展居民的投资渠道，将房企的利润与基民一起分享，也有助于金融安全。据了解，首期6亿元的种子基金募集十分顺利，全部是非优先级合伙人，最低认缴金额为人民币1000万元，基金所投单个项目的预期年化收益率将超过20%。戚金兴表示，下一步通过信托、银行和第三方理财机构发行的优先级最低认缴额为100万~300万元，优先级的收益率相对固定，将在12%左右。

　　只入股投资和代建，不考虑借债

　　尽管首期6亿元的种子基金募集十分顺利，但是基金目前还没有出过手进行投资。戚金兴说，跟不少项目洽谈过，但是这些项目基本上都要求以借债形式，“利息再高也不太会考虑，我们不做高利贷。我们要求以入股为主或者股债结合，如果对方愿意，入股项目也可让上市公司代建，以确保项目更安全运行及更高的回报。”

　　“筛选项目过程中，甚至有企业要求借款，开出25%的回报率。”戚金兴说，这恰恰反映了眼下的房地产企业还没有到冬天，还处在“深秋”，因为还有很多项目和房企都还“屏得牢”。他认为，下个月到明年3月份的这四个月，可能将是行业“深冬”来临的时间。

　　戚金兴还表示，如果行情如他所判断那样，那么“普特1号”最晚将在明年春节前将规模扩容到20亿元，大规模出手投资。“做基金，要做就做鲨鱼式或鳄鱼式的，要么不动，看准了就要吃头‘大牛’。”

　　对于浙江缺钱的房地产企业，戚金兴也希望能有更多上门合作，实现双赢，帮助有些跨行业的投资实现安全顺利的退出。

　　“在打理好上市公司的同时，今后一半的时间将投入到房地产基金的运作和管理上。”戚金兴对这家“孙公司”的重视程度可见一斑。为此，戚金兴还为普特基金引入了一支顶尖的操盘团队。这个团队汇集了国内顶尖的房地产投资、运营、风险控制方面的人才，团队的核心成员都拥有至少十年以上的地产相关经验。

　　戚金兴说，他对房地产基金前景十分看好。明年该基金规模将达到50亿元以上，后年该基金规模将达到100亿元以上。未来，基金也将向着综合基金的方向发展，以投资房地产为主，投资实体经济为辅，甚至可以将创投公司也纳入综合基金中来。

　　新房今年卖了51亿多，新开楼盘定价会合理

　　对于大家都十分关注的滨江上市的房产业务方面，戚金兴坦言“大问题没有，小问题不少”。

　　“滨江今年计划的销售额是100个亿，不过到现在才51亿多。”戚金兴在会上坦言，虽然在年初就预计到市场形势会不太好，也一直在勒紧裤腰带过日子，但越来越严峻的房地产形势，让今年的公司经营只能是“平平过”。

　　实际上，除了今年上半年开出的城市之星热卖之外，滨江集团今年在销售上几乎没有什么太大的动作。外界一直传言要面市的金色黎明，开盘时间也一拖再拖，而最新的消息是，滨江集团掉转枪头，将先推出曙光之城。

　　“上半年我们公司的杀手锏就是城市之星，销售成绩也不错，本来想把金色黎明当成下半年的杀手锏，结果市场比我预想的还要冷。”戚金兴非常直白地说出了推迟开盘的原因，“曙光之城的地上面积是13万平方米，而金色黎明的地上面积有45万平方米，在这个行情下，我想尽可能的牺牲少一点。”

　　对于曙光之城的销售前景，戚金兴说：“在目前的市场背景下，我们为确保开盘的成功，时间定得更好一些，价格定得更合理一些，意向客户的储备能够做得尽可能充分一些，这既是对区域的负责，也是对行业的一种负责。”