浙江在线12月22日讯 2011年的温州楼市，虽然“寒冷”却并不“冷清”，关于楼市拐点的争论再次浮出水面。有人说，开发商资金链承受重压，在严厉的限购、限贷政策面前，降价促销是唯一出路；也有人说，银根松动信号正在释放，政策见底或将迎来楼市反弹。房价拐点是否已经到来？调控政策是否会发生改变？未来楼市会走向何方？2011年的温州楼市留给我们不少疑问，尚等待来年解题。

　　12月21日，记者走过市区兴文里，这里原来有三家挨着的房产中介，如今一家已经改头换面，变成了快餐店；一家大门紧闭，门口贴着“有事电联”的条子；还有一家，一位工作人员正坐在电脑前面，百无聊赖地打着双扣游戏。

　　这是房价下跌中的房地产市场的一个缩影。虽然偶尔也会有一些或租或卖的房源成交，但是和过往的风光时刻比，如今的温州楼市俨然已经步入“寒冬”。

　　2011年，调控、降价、观望成为楼市主旋律。在房产调控的重压下，不管是购房者还是房开商都在共同关心一个问题：房价何时真正触底，温州楼市的拐点是否已经到来？

　　楼市假摔变成真跌

　　今年的这轮房地产调控，被媒体和网友们称为“史上最严”楼市调控。

　　2011年1月26日，国务院出台“新国八条”，继去年四月的“新国十条”之后再次震动楼市。该政策提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、住房保障等在内的一揽子调控举措。此后北京、上海、广州等各地纷纷出台调控实施细则，温州版“限购令”也随即出炉。

　　此后，10%以下的住房价格控制目标、房地产监管信息系统完善等一系列配套的调控措施逐一出台，针对投资投机性购房进行有力打击，温州楼市迅速进入深度调整期。

　　带着思维惯性，很多人以为，这次调控会像2005年的“国八条”、2006年“国六条”和2008年的“房贷新政”一样，最多只能持续几个月的有效期，炒房很快会卷土重来。但是，他们错了，此轮“狂风暴雨”非同一般。

　　据国家统计局公布的数据显示，今年9月份，温州是全国70个大中城市中唯一一座新建商品住宅同比价格下降的城市；今年10月和11月份，温州连续名列环比价格下降城市名单。据温州房产交易中心数据显示，10月份温州市主城区二手房交易量346件，比上月减少98件，下降幅度达22%。

　　“连续三个月新建商品住宅同比价格下降，表明我市楼市调整幅度加深，调控效果非常明显。”朗兆房产机构董事长叶维坚表示，目前房价下跌是先前货币紧缩与房地产调控的叠加效应逐渐体现的结果，随着楼市上半场的戛然而止，当前楼市迎来中场转型期和去泡沫化阵痛期。

　　“买方市场”历史罕见

　　随着楼市调整幅度加深，温州购房者、二手房东以及开发商的心态都发生了明显变化，买卖双方陷入博弈“拉锯战”。

　　市民刘先生的购房经历贯穿2011年始终，他的切身感受颇具代表性。“今年上半年我准备用200多万买房，受到中介冷落，他们告诉我，这样的预算只能在水心、上陡门等老社区小户型里挑选。国庆节过后，中介以及房东的态度来了一百八十度大转弯，不仅多次打电话询问我还主动提出降价。”

　　“温州房地产市场正在出现了历史罕见的由买方主导的单边行情。”叶维坚说。从之前的追涨抢购变为如今的坐等降价，买涨不买跌的心理在买方身上体现得非常明显。

　　以往楼市最火、房价最高的时候，一套好的房源总有多位买家同时求购，房东占据完全主动地位。今年以来，特别是温州金融借贷危机的爆发后，整个楼市弥漫着恐慌情绪，二手房市场打破买卖双方的僵持状态、出现了抛盘量大增、跳水价甩卖的现象；一手房市场成交量环比下降80%多，虽然楼盘促销广告充斥着各大媒体，但是能挑起购房者购买欲望的还是寥寥无几。

　　除量价齐跌外，调控还给温州楼市带来一些其他影响。在此轮调整中，老社区、次新房、新盘等不同档次的楼盘开始呈现出不同的价格表现。刘先生称，在购房过程中，他感到受冲击最大的是那些地段偏、档次低、户型差的老旧楼盘，他看过的某小区一个房源在短短两个月内降了40%。相对而言，有地段优势以及品质好、性价比高的楼盘则抗跌性稍微强一些。

　　日出房产咨询公司相关人士表示，随着调控的持续以及保障房的充分供应，温州房地产需求结构和产品结构都将有所变化，由量向质转化将是整体趋势。

　　房价拐点有待确立

　　据国家统计局本月18日公布的全国70个大中城市房价数据显示，11月份70个城市房价下跌拐点加深，与10月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。其中，一线城市全面下调，从环比数据来看，限购城市平均环比降幅都达到0.35%。在一片萧条的市场气氛下，关于楼市“拐点”的讨论再出江湖。

　　申银万国证券温州营业部分析师江衍妙认为，楼市在政策调整下正经历一般商品的走势，即“有价无市”到“价跌量跌”再到“价跌量涨”的过程。“目前应该在中间阶段，也就是说，房价拐点已初步显现。”江衍妙预计，随着政策的持续作用，明年初楼市或将在促销中开局，房价拐点的特征将更为明显，楼市下行的动能更足。

　　但也有部分业内人士认为，目前楼市拐点的特征已经呈现，但拐点是否确立仍有待观察。

　　朗兆房产在本月市场研究报告称，当前楼市反弹的因素仍然存在，一是银根松动或许就是楼市止跌报复性反弹的前奏，本月央行三年来首次下调存款准备金率就是一个信号；二是目前温州供应量减少，客观上形成供不应求，这是楼市反弹的市场基础；三是明年限购令将如何执行仍是问号，这些都给楼市发展增添了不确定因素。

　　朗兆负责人叶维坚同时也表示，如果明年货币政策仍不见松动，特别是土地价格也像房产价格一样出现下滑的现象，那么楼市就会进入崎岖的探底之路，总之未来楼市的走势从根本上决定于未来政策走向。

　　来源：温州日报