向原房东索赔
《明年年初就要结婚花了198万现款买了一套婚房拿到房产证第二天傻眼了房子已被租掉,而且是20年!》报道追踪
背景:
买房人孙女士:付全款,从委托人手中买下此房。
原打算作为女儿婚房,如今一筹莫展。
原房东:把房子抵押给委托人,贷款192万元,但同时又把房子租给刘先生,租金一年2万元,租期20年。
委托人:自称当时不知道房子已被原房东出租20年。
租客刘先生:说原房东欠他50万元,自己也是受害人。
孙女士昨天断了房子的电
租客刘先生给85100000来电叫屈
我们都是受害者,本应团结起来去告原房东
今年7月底,杭州的孙女士(化名)通过房屋中介,给即将结婚的女儿买了一套婚房,在滨江的锦绣江南,面积114平方米,等他们全额支付了198万元的购房款,并办理了房产证之后,却发现一个令人崩溃的事实:房子里还有一位租客刘先生,而且刘先生跟原来的房东王先生签了20年的合同(详见本报昨日《新市井故事》)。
昨天见报后,读者反响热烈,有的打电话来表示对孙女士的同情,也有读者表达了愤慨之情,还有几位律师希望了解更多细节,并愿意帮助孙女士拿回房子。
昨天13:32,租客刘先生给快报85100000来电说,孙女士把房子的电给停了。另外,对这起“一鱼二吃”的房产交易纠纷,刘先生也有话要说。
孙女士现在该怎么办?
浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师:
我认为,现在有两条思路来解决孙女士的问题。
一条思路是,保房子。
实际购房者是孙女士的女儿女婿,他们可以向法院提起诉讼,告原房东。为什么告的是原房东而不是原房东的委托人?因为虽然这个委托人说房子是房东欠了他钱,抵押给他的,但是他们并没有办理抵押手续,只是进行了委托公证,抵押的说法也只是口头讲讲而已。从法律关系上讲,委托人仅仅是房东进行房屋买卖的一个代理人,发生法律关系的人还是原房东,整件事情和委托人无关。
该怎么告?
告法有两种。
一种是,要求原房东变更合同价款。有租约的房子当然可以买卖,这在居民住房买卖中虽然比较少见,但在商铺买卖中是很平常的一件事。本来值200万的商铺,我租给别人了,租期多少年,我卖给你100万,你愿不愿意?当然有人愿意买。
但是在买卖时,房东必须向购房者交待清楚,房子已经出租的情况。
孙女士一家购房时,原房东并没有告诉他们房子已经出租。当时的交易价格也是在房东隐瞒了这一情况的基础上达成的。而现在,房子存有交易和履行的瑕疵,并且直接导致孙女士女儿女婿不能顺利入住。所以,他们完全有理由要求原房东变更房屋买卖的价格,比如说,变更为150万。
待原房东返还给他们这部分的差价后,孙女士女儿女婿可以再跟租客协商。比如,给租客适当补偿,让租客和他们解除租赁合同,另选别处租房(租赁合同虽然是租客和原房东签订的,但自房屋过户之日起,租赁关系就自动适用到新的房东身上,也就是说,过户后,租客要解除租赁合同,也是和孙女士的女儿女婿解除)。
但如果租客不同意解除租赁合同,非要住在这套房里,孙女士一家就没办法了。因为法律有一条原则“买卖不破租赁”,即使房屋租赁期间,房屋的所有权发生变动,租赁合同也依然有效。
另一种告法是,要求原房东返还租金。房屋已过户到孙女士女儿女婿名下,租赁关系也转移到他们身上,既然他们把房子使用权提供给了租客,租金自然也该归他们(孙女士的女儿女婿)。
待原房东返还租金后,孙女士女儿女婿再跟租客(刘先生)商量。
用这种保房的思路解决问题,其中最大的难题是租客,租客的态度很重要。
另一条思路是,保钱,房子不要了。
也是告原房东,要求解除或者撤销房屋买卖合同,返还房款,赔偿损失。因为在购房时,原房东隐瞒了房子的重要情况。
在提起这种诉讼时,最好首先向法院申请诉讼保全。如果原房东名下有其他财产,要查封其他财产。没有其他财产,只有这套房的话,也要在适当的时候申请查封这套房的产权。
这样的话,一旦法院判下来,房屋买卖合同解除或者撤销,而原房东又拒不返还房款的话,孙女士女儿女婿可以拿着判决书,要求法院强制执行。在原房东财产已经查封的情况下,法院拍卖房屋或者其他财产就更方便了,执行起来更加有力。
当然,如果真的到了拍卖房屋那一步,租赁合同也是有效的。法院到时候会做租客的工作,给予其适当补偿,解除合同再进行拍卖。或者是拍卖前告知房屋竞拍者,房子已被租赁的事实,再组织拍卖。
租客刘先生:
要么通电,要么买发电机
租客刘先生43岁,他是这样说的:
我和孙女士一样,都是受害者,原房东还欠我钱呢,欠了50万元。
原房东是朋友介绍认识的,我租了他的房子,今年4月,房东问我借钱,借50万,说银行贷款到期了,钱去银行转一下就还给我。
我是租客,房东来借钱,我想他房子已租给我,我也不怕他不还,哎,手上有点钱也无所谓了,再说,房东也有厂,做的是“竹纤维”,我看着很气派,光车子就有五辆,奥迪Q7、奔驰……
我想想还款总没问题的,结果没想到对方是空手套白狼,本来说好两三天内就还钱的,但他总说有困难。后来我出差了,装修时我来过一次,原房东居然把锁也换掉了,当时我还报过警。
我跟这个孙女士同样都是受害人,应该团结起来去告原房东的,现在没想到孙女士让供电局把电表销户了,造成房子停电……
本来她(孙女士)好好跟我说,我就先把房子让给他们孩子做婚房,孩子这么年轻,这个钱肯定是父母出的吧,基本上是一辈子的积蓄了,做人要将心比心……但既然这样(注:指停电)我也不管了,我现在打算自己花3万元买一只发电机,跟她拼到底了。
等下我要跟我的律师碰面,如果不给我通电,我要起诉他们。如果要一个圆满的结果,大家坐下来好好谈。
(注:刘先生说,他和原房东20年的租房合同是今年3月份签的。)
新房东孙女士:
我对租客刘先生没意见,停电是没办法
昨天傍晚,又联系上孙女士。她的声音微弱,说自己还躺在床上,吃不下饭,只吃了一点水果充饥。
半个月来,孙女士四处维权,没人理她,用她的话说“只有亲人默默地陪伴和自己茶饭不思地奔波”,好在,从昨天这件事见报开始,事情终于有了转机:
以前没有一方当事人跟我联系,我们找他们,他们不理不睬,问中介,中介也说自己没错,都是按程序走的。实在投诉无门。
今天早上,租客刘先生主动给我打电话了,我们确实停了房子的电,但这也是为了维护自己的权利!
下午,中介公司的店长也主动给我打电话,说明天总公司派人过来,想跟我商量解决这个问题,而且还说,原房东不接电话,他们会继续联系的。
我女儿女婿为这件事已经压抑了很久,他们说谢谢你们。
你帮我带几句话给租客刘先生,我对他没意见,他也是受害者,我是实在没办法,事情解决,我会马上让电力局恢复通电的。
我女儿高高兴兴地想结婚,现在弄成这个样子,结不了婚,她的感受是什么呢,真的崩溃了,我想这几天把事情理理顺,该起诉的起诉,用法律来讨回公道。
租客刘先生的父亲
专程赶到报社希望孙女士恢复通电
租客刘先生的父亲,73岁,得知房子被停电后,下午去了一趟电力局,还拿着一份都市快报对电力局的工作人员说,“你们看看,我们也是受害方,能不能恢复通电?”
昨天下午,刘先生的父亲来到报社,讲述了自己的委屈:
看来原房东设了个圈套,把我们和新房东(注:指孙女士)都陷进去了。同样作为受害者,新房东的困境我也理解,但她不能把我们的电停掉啊。
对她来说,断电没错,但作为我们来说,造成我们无法住宿,严重点,我们可以控告她。
我儿子说要去买发电机,我说发电机放哪里呢,到时候吵着邻居了,我们有理反倒变得无理了。
我的意思是我们之间互相掐架没意思的,她不要给我们制造麻烦,我们会尽量配合她把问题解决的。
我希望,她明天到供电局去把电恢复。
原房东王先生:叫他们来厂里找我好了
昨天晚上,又联系上原房东王先生,问他事情该怎么办?
王先生说:“怎么办?是他们的事,叫他们来厂里找我好了。”
王先生又说:“跟他们没办法谈的,我的律师跟她(记者注:指孙女士)的律师都沟通过了,后来没消息了。”说完就挂断了电话。
又打电话给孙女士,她说,那是第一次也是唯一一次跟原房东王先生碰面,当时她找了一位懂点法律的朋友,而王先生和租客刘先生都是随身带律师的。
“目前我们正在取证,下一步该怎么走,要看明天(8月23日)中介公司的态度”。
中介有无责任?
原房东行为是否涉嫌诈骗?
吴方荣律师:
孙女士的女儿女婿可以告中介,因为他们在提供服务中有过错,应当承担相应责任。
即使中介说,原因在原房东那里,他们没有过错,这种解释从法律上讲也是不够的。
为什么购房者要找中介?就是因为他们更专业嘛。专业的机构,法律上要求其需尽到的注意义务就更高,承担的责任也更大。他们必须通过反复查询、走访,用各种手段排除房屋买卖过程中存在的各种交易重大隐患。
原房东行为是否涉嫌诈骗?
吴方荣律师:
我个人认为,诈骗还是算不上的,原房东不用承担刑事责任。因为租赁在先,有租约的房屋本来就可以买卖,只不过先要跟购房者交待清楚。原房东的行为只能说是隐瞒了重大事实,或者说有民事欺诈的嫌疑。
杭州法制部门的一位同志说:
诈骗是以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。目前,从报道的内容看,房东不像是诈骗,这里面似乎是复杂的民事关系纠缠在其中。房东的行为最多是欺诈,而欺诈行为不一定构成犯罪。
孙女士的女儿女婿如果有怀疑,当然也可以报警,但是公安是否受理就另当别论。一般来说,公安都必须通过调查取证后才能下判断。
租客刘先生现在该怎么办?
吴方荣律师:
付了几十万元的租金,结果新房东要他交房,两边争起了房子。租客摊上这种事情,某种意义上其实也算是个受害者。
在现在这种情况下,租客有两个方法来解决问题。
一种方法是,和现在的房东孙女士的女儿女婿积极协商。看看孙女士他们是否愿意给予一定补偿,协商解除租赁合同。相信这个方法孙女士一方也是非常愿意的,毕竟解除房屋买卖合同比解除租赁合同费的周折要大得多。
另一种方法是,租客直接向原房东索赔,告他违约。租赁合同的对价是,一方付房租,一方提供房屋使用权。租客付清了房租,却不能正常使用房屋,出租人就构成了违约,应承担违约赔偿责任。
买二手房怎样规避类似事情发生?
吴方荣律师:
孙女士女儿女婿的事情,具有一定的偶然性。
他们为什么现在会这么被动?最主要原因是付款方式及合同约定有问题。
买卖二手房,购房者的义务只有一项:付钱。而房东的义务却有很多:交付房屋、迁出户口、办理产权证……这些都是很重要的节点,只要有一个环节发生问题,对于购房者来说,都是相当大的麻烦。
所以在购买二手房时,最好根据交易关键节点分期付款。而不要像孙女士他们,几乎是几天时间就把全部房款付清了——购房者的义务全部履行了,房东的义务可一个都没履行呢,连房产证都是付清房款几天后才拿到手。
分期付款时,约定付款的时间和房东履行义务的每一个重大节点最好都套牢。比如说,约定好,交房时付房款的25%,办理三证时再付25%,隔段时间再付尾款。
如果孙女士他们采用这种方法,也不会像现在这么被动了。
另外,购房者在签房屋转让合同时,违约金不妨设得高一些。
二手房的情况非常复杂,购房者比房东承担着更高的风险。因为两者对房屋状况所掌握的信息是不对称的。
在这种情况下,购房者如果在签合同时,对相关条款设置更高的违约金,房东的压力就更大了,会促使其更积极迅速地履行义务。
比如说,设立条款:房屋交付时必须无租赁关系,如有租赁关系,房东需双倍返还房款。
相信孙女士他们在签合同时,如果想到了要这样做,房东肯定很有压力,后来的事情也就不会发生。
特别要提醒购房者的是,买二手房时,最好签补充协议,对各种可能发生的情况、各种风险都要有防范:房子交付时是不是还有户口没迁出、是不是已经被抵押过、是不是已经被查封、是不是存在租赁关系……
目前杭州所统一使用的房屋转让合同文本,仍然是在沿用多年前房管局制定的合同文本。但时代已经变了,房屋转让情形越来越复杂了。从这个角度看,这个合同文本的内容已经过于简单了,它对于交易中很多可能发生的情况都没有约定到。
普通的购房者,绝大多数都不是法律专家或者精通房产交易的人士,对里面存在的种种风险根本预计不到,拿着合同文本就签了,压根不会想着要去签补充协议。
而中介,如果不专业,或者说如果不敬业一些,也不会主动提醒买卖双方签补充协议。
这样的话,就算以后出了问题,买房者告到法院,也没有处理依据。
这种案子我遇到不少,一般都是买房者吃亏。比如买房者买了学区房,可是房东户口没有迁出,在签合同时也一点没提到这个内容。告到法院,法院不管迁户口啊,只能通过公安走行政途径,可公安也未必会管。
另外,从房管局的角度来说,能不能把合同示范文本再进行修改,内容更全面一些呢?这样,买卖双方也不用挖空心思去签补充协议了。
据都市快报 记者 段静 金洁洁 制图 李本献
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