星巴克将旗下的杭州第6家分店开在了湖墅南路红石·中央花苑的宜家道商业街上。和其他位于大型购物中心或风景点周边的分店不同，这是星巴克在杭州的首家社区店。这家社区店开业当天，上座率达到100%。

　　这条长300米、拥有1万多平方米营业面积的社区商业街自2005年12月底交房至今，仅仅不到一年的时间内，已经形成一个区域商业中心：星巴克率先入住；紧接着世界上最大的餐饮集团百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻。去年11月份，杭州知名健身品牌蓝士堡也在这里开起了杭州最大的旗舰店。众多大牌的加盟，湖墅南路一下子热闹了起来。

　　传统印象中，社区商铺是水果店、香烟店、花店之类小店的代名词，往往一推出就一销而空。但是，随着杭州进入社区商业时代，大量社区商铺面临销售压力，以商业街和区域商业中心为代表的新一轮社区商铺模式开始出现，业态向高级化趋势演变。

　　社区商铺也需要规划，社区商铺开始升级换代。

　　商铺销售呈现个股行情

　　随着去年住宅小区交付高峰的到来，社区商铺也将集中交房。据汉嘉机构不完全统计，去年底至今年初，杭州将有18批社区商铺交付使用，交房时间主要集中在今年3月前。

　　这些社区商铺中，比较靠近市中心的有美达·天成嘉苑、广厦·绿洲花园、滨江·金色家园、绿城·春江花月等。城北、临平、萧山的商铺较多，超过一半。分别为水印康庭、都市枫林、祥和人家、理想四维·碧云阁、中都·睛彩巴黎、众安·国泰花园等。

　　这么多的社区商铺面临交付，意味着社区商铺的销售高潮将来临。那么，社区商铺的销售情况到底如何呢？汉嘉机构百盛招商依据透明售房网数据，对杭州各个区域在售的社区商铺销售情况进行了调查。从调查结果看，社区商铺的销售开始呈现“个股”行情。商铺销售状况是否理想，和该商铺所处的位置、经营的业态都直接相关。

　　一般来说，德胜路以南、环城东路以西、丰潭路以东、复兴路以北的中心区域由于居住氛围较为浓厚，销售势头还看好。商铺交付两年后，商铺销售率超出50%，商业氛围基本形成。滨江、下沙区域由于社区氛围还不浓厚，投资行为的减少直接导致销售情况不理想。

　　可是，同样在市中心区域，我们发现，一些先行导入一些超市等大商业业态以集聚人气的社区商铺销售势头明显看好。如朝晖路上的绿洲花园，在业态规划中，引入了华润生活超市等先进的商业业态，因此带动了商铺价值的提升，销售率为88.25%。

　　还有一些商铺靠注重外立面设计和景观绿化设计来带动销售。如古墩路上的方易·城市心境，商铺面积比较大，平均为400平方米左右，开发商在商铺前做了一些精致的绿化小品，提升了商铺的档次，吸引了银行等一些中高档业态入驻，销售率为82%。

　　一位专注于商铺投资的民间专家曾和记者聊过选铺心得，她曾去考察过德胜路附近一个巷子里的店铺，1.4万元/平方米的单价，价格比较实惠，可她还是放弃了。她认为，有三种商铺她是比较放心购买的，那就是主干道边、延安路周边、地铁站边。就算在市中心，次干道边的商铺也很难保证人气。

　　先租再售，社区商铺新模式

　　像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。专家认为，社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

　　像红石宜家道商铺选择了70%物业只租不售的形式。红石房产总助祁国英表示：“只租不售的好处让我们对小区的商业业态有了很好的控制，我们还可以对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，甚至是在建设中就按照这些公司的要求进行了部分功能的改造。”祁国英解释，“我们在建造时，对烟道等一些技术要求进行了事先处理，这样避免了后期增加烟道对建筑立面的破坏和小区住户的影响。”

　　百盛招商负责人方芳说，社区商业在起步阶段，大多没有完善的社区配套规划，采取出售的方式。但随着社区商业时代的到来，大多数社区商铺业权归小业主所有，经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”。一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

　　调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有，只租不售的小区越来越多，如滨江区的六合天寓、银色港湾等楼盘。

　　越来越多的郊区大盘也是这一模式的先行者。位于钱江世纪城的佳境天城明年将交付，1.5万平方米的社区商铺暂时不考虑销售，目前已经启动主力店招商工作。开发商表示，先租不售有利于商业的统一规划，有意识地引入一些品牌业态。三墩的亲亲家园招商更早，一期社区商业中金家路沿街底商全部招商完毕，小区的商业文化中心已招有世纪联华、两岸咖啡、知味观以及新华书店等商家，从而成为城西大盘招商的典范。

　　据悉，一般的成熟业态，至少需要经历3轮淘汰，花五六年时间才能形成。郊区大盘社区商业如果操作成功了还可以带动住宅的销售。

　　没有规划的社区商铺面临考验

　　方芳说，随着大量的社区商铺上市，有望掀起新一轮商铺投资热的同时，社区商铺将迎来一轮调整，一些没有统一规划或规划不合理的商铺，将面临更大的考验。调查发现，杭州目前的社区商铺商业业态已冒出特色商业街和区域商业中心等更先进的商业业态，而有规划的社区商业招商容易成功。

　　除了定位外，从户型、车位等细节方面对商铺的前期定位加以规划也非常重要。如把开间做宽，留出足够多的车位等。

　　在国外，社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。像新加坡在社区商业开发中，引进“邻里中心”概念，即在3000~6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。其服务功能有明确的量化指标和具体要求。