月租金5000元以下的住房缴税6.1%　不主动报税的要核定征收

　　据《都市快报》报道，近日，杭州市地方税务局下发了《〈杭州市地方税务局个人房屋出租税收征收管理实施办法〉征求意见》(下称《意见》)，对杭州个人出租房屋的税收征收方式、不同类型出租房征收的税率和计税租金收入最低标准等，作了详细规定。

　　此次的实施办法，针对通过将自有房屋出租给承租人并收取租金或其他经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为。如果以房屋产权投资入股、不承担经营风险、从被投资方取得固定收入的，或者以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权的，都被视为个人出租房屋。

　　目前，个人出租房屋分为“个人非住房出租用于经营的”、“个人非住房出租用于居住的”、“个人住房用于出租的”三种情况。每种情况均按照是否上起征点，来确定最终需缴纳的综合税率，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税(城市房地产税)、个人所得税、印花税等。其中，后两种情况可按照国家税务总局有关规定，按照3%税率征收营业税，按照4%税率征收房产税。

　　月租金5000元是分水岭

　　月租金5000元，是用于计算个人出租房计税的分水岭。”杭州市地税局相关负责人表示，对出租人或承租人能提供真实有效的房屋租赁合同并做到据实申报的，主管地方税务分局审核后据实按租金收入征收有关税费。

　　在杭州，月租金低于5000元的房源是租赁市场的主力军。如果是出租用于居住的房子(分个人住房和非住房)且月租金低于5000元，需要缴纳的综合税率为6.1%，如每月租金为1000元的房子，要缴纳的税费为61元，这中间包括了4%的房产税、 0.10%的印花税，以及2%个人所得税征收率。如果月租金收入高于5000元，除了缴纳以上三项税费，还需额外缴纳营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加四项费用，综合税率为9.46%。

　　同样，诸如商铺等用于出租的非住宅用房，如果月租金低于5000元，其中的14.10%需用来缴纳综合个税，包括12%的房产税、0.10%的印花税和2%的个人所得税征收率。同类物业若月租金收入高于5000元，除了缴纳以上三项税费，还需额外缴纳营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加四项费用，综合税率为19.70%。

　　相对而言，对外籍人士征收的个人房屋出租综合税率要高一些。

　　租金明显偏低的要核定征收

　　除了按照实际租金收入来计算征税税额，本次征求意见中，还有另一种计算方式，就是核定征收。业内人士预计，这是为了防止有些房东为少交税而虚报租金。

　　根据《意见》规定，主管地方税务分局有权确定最低租金计税标准，核定其应纳税额，主要有以下四种情况：一、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；二、房屋出租人(或承租人)未按规定的期限办理纳税申报，经主管税务分局责令限期改正，逾期仍不申报的；三、房屋所有权人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；四、未按规定提供纳税资料的。

　　具体就是按用途、结构、坐落地来分别核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并按综合征收率计算。

　　按房屋坐落分五级地段

　　其中，房屋坐落地被分为了五级，如一级地段指东至中河路，南至河坊街、西湖风景名胜区界线，西至南山路、湖滨路、保俶路，北至体育场路、环城西路、密渡桥路、京杭大运河、中河路高架桥，以及西湖风景名胜区全境(具体界定标准详见附表二)。

　　在确定了房屋所坐落地的级别后，出租用于居住的房子(包括个人非住房和住房)，按结构分为高档住宅[指单套面积140(含)平方米以上的公寓]、一般住宅(城市普通成套公寓)和其他住宅(农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的)，不同结构不同地段的房子有不同的计税租金收入最低标准(详见附表三)。

　　比方说，房东出租一套位于武林门的145平方米的公寓，如果没有提供真实有效的房屋租赁合同并据实申报，按照其核定的计税租金收入最低标准为20元/月·平方米，因此其计税租金收入为2900元。即每月需要缴税2900×6.10%＝176.9元。

　　另外，出租用于经营的房子，需要按用途分为营业用房、办公用房和生产仓储用房，这类房子的计税租金收入最低标准除了和地段有关之外，还按主干道、次干道、里弄巷分别确定为一、二、三等，而且住房和非住房也有不同的标准。如出租同样位于武林门的房子，是用于营业用房的，若房屋性质是非住房，计税租金收入最低标准是在主干道的为45元/月·平方米，在次干道的为39元/月·平方米，在里弄道的为26元/月·平方米。

　　个人房屋出租征管系统将改进

　　一直以来，由于私房出租点多面广、隐蔽性强，征管难度大，加上缺乏有效的信息来源渠道和控管手段，出租房屋的税收漏征漏管情况还是比较普遍的。事实上，除承租人索要发票的情形外，主动申报纳税的房东相当少，加上租赁双方大多采取口头协议、现金支付的形式，导致个人房屋出租税款流失。并且，在税源监控和税收征管上也存在难点，比如说，个人房屋出租的面积、租金收入难以核实，增加了征收难度；居民小区的个人房屋出租较为隐蔽，税务部门难以掌握个人房屋出租情况等。

　　税务部门表示，随着个人房屋出租税收综合管理信息系统的建成，房屋登记管理和税收征收情况将得到改进。这一系统运行后，杭州有哪些出租房，出租房里住着什么人，该出租房有没有按规定交税等都将一目了然。根据计划，杭州市个人房屋出租税收综合管理信息系统的第一批用户将是城郊接合部的出租房，税务部门将在乡镇街道等基层设置个人房屋出租管理服务中心，对出租房税收进行管理。随后，市区的出租房也将跟进，直至将所有的出租房纳入管理。(详细《意见》可登录杭州财税网查询)