温州网讯 随着城市建设的不断推进和市场需求的不断转换，温州楼市的热点区域在过去几年中频繁切换。几年的板块变动告诉我们一个道理，无论楼市大环境如何跌宕起伏，热点板块在政策推动和市场追捧下，依然表现活跃。那么，在市区下吕浦、新城、江滨路等板块各领风骚数年之后，接下去又会是谁的天下？
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滨海园区，虽然在规划建设之初滨海园区就设定了建设新城区的目标，在区域定位上，明确划定了工业区、住宅区、商业区等，但从滨海园区的对外报道中，滨海似乎给人更多的是“招商引资”类的信息，让人很容易将滨海园区理解为一个高新工业园，而滨海园区仅仅如此吗？客观地说，滨海园区的“城市”形象只是现阶段在工业园强势的形象下出现暂时“迷失”，而城市的价值却正被人们所忽略了。滨海园区高新技术园区具有再造一座新城市的所有元素。对滨海园区区域价值的解析应站在区域发展、城市运营、新文明中心创建的高度，重新解读与构造滨海园区价值，为这座被误读的新城区正名。
解读一
格局之变：
温州由“滨江时代”向“滨海时代”迈进，给滨海板块带来了前所未有的区域发展潜力
今年，在温州的“两会”中反复出现的一个热点话题——“温州沿海产业带建设”。时任市长的邵占维更是强调，以启动沿海产业带规划建设为抓手，调整优化产业布局，加快中心城区和沿海重点城镇“退二进三”步伐。
目前，温州沿海产业带发展条件日益完备，建设重点逐步明晰，功能布局初显雏形，区块开发已经紧锣密鼓地进行。以瓯江口和滨海为核心、以乐清为北翼、以平苍为南翼的“一心两翼”和“一轴联结，五片联动”的温州沿海产业带空间开发规划格局已稳步推进。目前，《温州市沿海发展带空间布局战略规划》已经完成，进入深化研讨期，滨海时代即将开启。
现在，滨海园区依托靠近温州中心城区的优势，利用瓯海大道连通3区、滨海大道联结城区、乐清和鳌江流域两翼5大经济产业区，两大城市快速路形成中心城区和沿海产业带“T”字交通格局，加速温州产业结构升级和调整。依托区位和海陆空交通优势，在政策和建设资金投入等方面有着其他园区无法比拟的优势。对整个产业带的建设起到了带头和标杆作用，是最有利的桥头堡。作为城市东拓的主战场之一，滨海将作为温州城市副中心、空港新城和沿海产业带核心区来规划打造，它将承载开启滨海时代，布局温州未来的巨大“任务”。
解读二
板块之变：
“园区时代”向“新区时代”迈进，从“滨海园区”到“大滨海经济新城与商贸人居高地”的完美蜕变
滨海园区位于东海之滨、瓯江南岸，北起涌海大道，南至劳动路，西起滨海大道，南至东海大道。规划用地总面积为40平方公里左右。起步区规划面积7.5平方公里。是一个以先进加工制造业和高新技术产业为主导，商贸服务、生活居住等配套协调发展，城市功能布局合理、设施完善、环境优美、国内一流的现代化工业园。
“滨海园区不是一个新工业区，更像一座新的城市，它是温州未来集产业经济、都市生活等功能于一体的城市核心区之一，其结构顺序应为先城市后产业园，而产业园只是其中一部分。”温州滨海园区管委会发展研究中心负责人介绍说。
滨海新区作为温州市级高新示范开发区和发展中的温州城市副中心，它的发展将依托滨海园区众多企业的强大经济带动和核心商住服务区内的第三产业带的快速发展，集聚和推动永强沿海五镇(包括海滨、永兴、沙城、天河、海城五镇)一体化发展，形成以滨海园区为核心，以相连的永强5大城镇为依托，“一城五镇”的“大滨海”发展格局。
城市建设和产业集聚是城市化发展的两个轮子，城市化不等于城市建设，也不等于简单的产业集聚，而是城市建设和产业集聚的互相促
进、互相推动，以及人口在此基础上的合理迁移。城市化发展必须要有强有力的产业支撑，建立起富有竞争力的城市经济体系和产业集群。
滨海园区在建区开始，就引进以人为本和资源环境一体化规划理念。
它将温州经济技术开发区、龙湾中心区的规划及布局融合，使传统产业和新兴产业兼顾并重，二三产业协调发展的格局。目前已有290家企业进驻投产，预计2012年滨海园区全面建成时，当年可实现GDP400亿元，工业总产值1000亿元，财政总收入50亿元。
滨海园区既具备自身地理优势又有政策引导扶持，加上周边机场、码头、城市快速路等配套不断完善，集工贸、物流、商业、居住为一体的，上档次、上规模的新区正在崛起。滨海现有15万园区从业人员(近期(2010年)达到12~15万人，中期(2015年)达到12~22万人，远期(2020年以后)为25~30万人)、3~4万人管理阶层、15万永强沿海五镇居民，强大的人口规模，带来的需求乘数效应进一步促进了居住环境、商业消费、文教设施等生活配套的完善，因此滨海需要从高到低，全面的生活配套服务体系。
滨海的城市功能逐步向现代工贸城市转变，服务需求正在发生重大的变化，“新滨海人”的不断涌入以及周边城镇的更高层次的生活需求，正在促使滨海未来经济的高速发展将更多地借助于生活性和生产性服务消费的推动。随着居民收入不断提高，社会消费的结构升级，滨海经济将逐渐由投资主导型向消费推动型转变。
无论是发展经济学理论的启示还是滨海当前产业发展的现实都预示着一个服务经济的时代即将到来。
解读三
商住之变：
“诸侯时代”向“大滨海时代”迈进，发展集聚力与辐射力较强的区域中心
城市化是现代化的重要标志，城市化的发展，将从根本上改变现有的以单纯工业化为主要内容的现代化发展模式，也是传统农村社会向现代社会发展的自然历史过程。而发展集聚力与辐射力较强的区域中心，对促进广大农村的经济发展和社会进步将发挥重要的作用。
在当前的城乡二元体制下的城市化进程，使得农村村镇规划建设难以有效实施，小城镇的分散化，使农村呈现“村村像城镇、镇镇像农村”的景象。但是必须看到，这种乡乡点火、镇镇冒烟的形势下却是规模小、布局分散，缺乏规模经济和凝聚经济效益，难以形成强大的经济实力的深层原因。结果造成乡镇集聚力和辐射力不强，产业结构雷同，缺乏特色，无法促进乡镇企业上规模上档次。
因此，大力推进城市化，建立区域城市中心已势在必行，它将不但能提高沿海五镇经济、社会、文化、科技等综合发展水平，提升城市建设品位，而且在一定程度上能够缓解沿海五镇当前所面临的市场结构和产业结构调整中出现的矛盾，有效地增强沿海五镇工业化中期发展的生命力，转变粗放经济的增长方式，提高经济增长的整体素质。
滨海园区占据着空间、道路、产业、人流与土地的综合优势，承载着城市建设的更重大任务，它将会是一个基础设施配套齐全、环境优美和商业配套齐全、人居环境优化的多功能综合型城市新区，发展空间巨大。
滨海新城以“商住服务核心区”为平台、以区域内众多商业项目、商业街区为框架，滨海第一商业大道(滨海六道)为轴线，布局商业金融、医疗邮政、文化娱乐、居住休闲等配套设施，初期规划居住用地1350亩，商业配套、市政绿化用地1685亩，成为集聚和辐射整个滨海新区及永强东南沿海城镇消费人群的区域商业中心、居住中心和配套中心。
在沙城镇城市控制性详规中“一带两轴四片”发展规划所描述沙城两条商业主轴分别为“沙城中心街”和“永沧路”，规划在两条商业轴上安排商业、金融、贸易、服务、文化娱乐等城市配套设施，其中沙城中心街直入滨海明珠路，今年下半年即可全线贯通；永沧路穿过滨海大道后可连通“滨海第一商业大道”，两区商业形成有效串联，未来价值不可估量。
目前，沙城镇文化广场及镇政府已经进入方案公示征选阶段，占地28亩，将于下半年开工建设的城市文化广场位于沙城中心街滨海大道沿线。城市行政与文化中心的南移，将带来新一轮的商业与居住的南移，加速沙城镇商业消费与核心居住社区与滨海新区的融合，使具备投资眼光的消费者能享受城市扩张的巨大商业机会。
沙城商住体系与滨海的融合态势只是“一城五镇”大滨海格局的一个前奏，也是沿海产业带建设背景下的必然趋势。总之，随着滨海新城的迅速发展，区域功能划分的日渐成熟，道路、开发区、住宅区等城区基本框架建设的日趋完成，一个人民安居、商业繁荣、工业发达的现代化新城区即将展现眼前，并最终促使滨海新城成为现代人向往的理想家园和创业天堂，为温州市的发展战略——“滨江时代”迈向“滨海时代”写下辉煌而又坚实的一篇。
记者 慧芬 欣欣
