今年上半年，我国房地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的房市开始降温。在当前国内房市“乱花渐欲迷人眼”的背景下，舟山房市将如何发展？

　　 市统计局日前完成了一份今年房价运行特点与走势分析报告。报告综合各种因素预测，下半年我市房地产市场供求关系将得到缓和，价格走势趋于平稳，既不会大幅上升，也不会大幅下降，稳中有升将是今年我市房市的主基调。

　　 据主持该报告的市统计局价格调查处处长乐卫祥介绍，为准确调查统计和反映房地产市场发展情况，该局在全市建立了不同层面的采样点，涉及房地产企业、房屋中介机构、房屋出租单位及购房居民等。

　　 房价仍居高位涨幅逐月回落

　　 今年以来，国家宏观调控房地产市场政策措施逐渐落实到位，特别是第二套房首付比例的提高以及第二套房贷款界定以家庭为单位等政策的实施，对我市房地产市场影响较大。统计显示，上半年我市商品房销售呈量缩价稳的态势。全市商品房销售面积38.9万平方米，同比下降40.1%。6月份房屋销售价格，相比去年12月份仅上涨了1.2%；1～6月，房价逐月上涨0.3%、0.1%、0.1%、0.3%、0.1%和0.3%。从环比涨幅看，上半年我市房价改变了去年一路攀升态势，基本趋于稳定。

　　 然而，我市房价仍在高位运行。相比去年同期，上半年房屋销售价格上涨了22.7%，高于全省平均涨幅11.1个百分点。其中，新建房销售价格同比上涨23.8%；二手房价格上涨19.1%。1～6月房屋销售价格，月度同比分别上涨26.2%、25.0%、24.0%、22.2%、20.2%和18.7%，涨幅呈逐月回落趋势。

　　 上半年我市房屋销售价格同比涨幅较高，主要是受去年翘尾影响，今年新涨价并不多。其中，翘尾因素影响21.5个百分点，今年新涨价影响1.2个百分点。今年6月份与去年12月份相比，新建房销售价格仅上涨1.1%；二手房销售价格仅上涨1.6%。

　　 今年我市房市还呈以下特点：一是中小户型住房受到市场青睐。上半年，定海、普陀多个小户型楼盘的推出满足了市场的刚性需求，拉动价格小幅上涨。6月份，90平方米及以下的小户型住宅房屋销售价格比去年12月份上涨1.3%，高出90平方米以上大户型住宅价格涨幅0.4个百分点。二是房屋租赁价格小幅上涨。上半年我市房屋租赁价格同比上涨8.4%。其中住宅上涨8.5%，非住宅上涨8.3%。分季来看，一季度房屋租赁价格涨幅较为明显，二季度涨幅低于一季度。一季度房屋租赁价格同比上涨10.1%，比去年四季度上涨2.9%；二季度房屋租赁价格同比上涨6.7%，比一季度上涨0.6%。

　　 走势趋于稳定不会大涨或大跌

　　 报告预测，下半年我市房价仍将保持上半年走势，基本趋于平稳，不会出现大涨或大跌。这一判断，主要考虑到宏观调控政策影响及我市房屋总需求减少、房屋总供给减少、房地产开发成本增加等综合因素。

　　 就宏观调控政策影响而言，从去年开始，国家出台了一系列宏观调控房地产价格过快增长的措施，今年继续实施从紧的货币政策和稳健的财政政策，至6月底，央行已五次提高了存款准备金率。这些宏观调控政策效果的逐步显现，使得上半年我市房地产市场明显降温，下半年很快热起来的可能性不大。

　　 同时，部分大城市房价调整对我市房市也有影响。上半年我国深圳等部分大城市房价调整，加重了我市房地产市场的观望氛围，买涨不买跌的心理，使购房者的购买意愿下降。

　　 就房屋总需求而言，支撑房地产市场的主要有以下四种需求：第一是投机和投资需求；第二是恐慌性购买需求，害怕因为房价要上涨而提前进入市场；第三是升级换代需求；第四是刚性需求。在目前市场房价趋稳的背景下，前三种需求被蒸发，有的已被透支，只有第四种是有真实需求的。同时，随着我市住房保障力度的进一步加大，经济适用房和廉租房供给不断增加，又相应减少了一部分市场需求。尽管目前我市房屋刚性需求在增加，但由于总需求减少，因此下半年我市房价不可能会大幅上涨。

　　 报告认为，虽然下半年我市房价不会大涨，但大幅下降的可能性也不大。

　　 首先就房屋总供给而言，我市土地本身不多，可供开发的土地越来越少，使上半年我市住宅投资和房屋竣工面积大幅下降，房屋总供给减少。而上半年我市经济的快速发展，居民收入的不断增加，为刚性需求增加提供了基础。随着城市化进程的加快，小岛上的居民由于子女教育等原因向本岛集聚，也增加了刚性需求。因此，在以自住需求为主导的市场中，面积价位适中的中小户型商品房仍将受到买方市场的青睐。

　　 此外，受国际原材料涨价和国内汶川地震等影响，建材类价格明显上涨，土地和劳动力价格也在不断上涨。房地产开发综合成本的增加，使得房价下降的空间不大。