专家支招如何买到好商铺

　　在经济波动、新楼盘辈出的楼市，传统的“一铺养三代”的理念，已不适合目前的形势，方芳建议投资者应该形成成熟和理性的投资理念，并积极学习科学的投资技巧。

　　那么，商铺该如何投资呢？专家给出了不少建议。

　　第一，除了专业的市场商铺外，目前市场上供应量比较集中的多为社区商铺。经营社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，如果经营蔬菜超市、水果店、特色小吃店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很有可为的。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

　　第二，通过研究社区的成熟度，借鉴商铺转让价格，心里对商铺价位要有一个大概合理的定位。商铺的价格也有一个大致的类比，是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8～10年以内收回全部投资的商铺较为理想。成熟的社区其商铺相对更具有商业价值，其价位也相对较高。除去人为炒作因素，若商铺的转让价格逐渐上升，其商业价值也愈高，值得购买投资。

　　第三，要看社区规划。这对于郊区大盘尤为重要。尽管目前楼盘入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想。

　　第四，谨慎对待“包租”问题。出售底商产权，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报或将所购底商出售。