浙江在线10月21日讯
每年一过10月中旬，就到了丁美贞最忙碌的时候。作为海顺物业公司的一名普通工作员工，从10月下旬一直到年底，丁美贞得挨家挨户地去收缴这一年的物业管理费。
昨天下午6点，正值一般人家吃晚饭的时间，丁美贞在一幢居民楼下按响了电子门铃：“您好，我是物业公司的，来收物业费，能开一下门吗？”
“我们楼下车库里住人的问题还没解决好呢，等解决好了再来收吧。”话音未落，电子门铃的信号就断了。丁美贞说，一些业主总是以种种理由拒绝缴纳物业管理费。
“小区公用道路被占”、“一年前电瓶车被窃”、“楼上漏水”，等等都成了拒缴物业费的理由。
昨天下午，汪弄社区正式开收今年的物业费。和丁美贞一样，该社区的翁师傅也开始一户户地上门要物业费。昨天，记者打通翁师傅的电话时，他正在一户业主门口做对方的思想工作。
“一个下午才收了10户，工作不好做啊，不好做。难，难！”翁师傅说。
每年收物业费都是考验“嘴皮子”的时候。翁师傅说，为了劝一户业主缴费，得花上20分钟时间。他得一遍遍地告诉业主，这物业费收过来是因为物业为社区打扫卫生、请了保安……
“很多问题没处理好，我不缴费”
家住育才社区的王先生，从2004年入住时就开始拒缴物业费。为什么？房子质量问题。
王先生家的主梁位于厨房和厕所之间，一条自来水管道从顶部横穿主梁，这让王先生一家很恼火。物业也让装修公司来了好几次，但是最终都没有解决好这件事。
住了一年后房子又出现其它问题，有了细小裂缝，叫来物业公司看了，最后只是装修公司重新粉刷了下墙壁，问题没有得到根本性解决。
问题没解决，还要我缴物业费，王先生一家很不乐意。
该社区的一位夏姓业主也拒缴物业费。
原因是前段时间，楼上洗衣机忘记关，结果让夏家的地板“洗了澡”，损失5万多元。
由于物业没做好协调，楼上住户也没有赔偿，夏家就在物业费上采取了拒缴态度。
1997年入住安居社区，今年54岁的刘女士今年也拒缴物业费。她说，楼上漏水现在天花板上都有痕迹，等物业公司把这件事给处理好了，我再去缴也不迟。
据了解，除了少数无理不缴物业费外，大多数业主拒缴物业费是因为对物业服务不满，为了争取自己的权利，就采取了这种措施。
老小区物业费更难收
丁美贞所在安居社区是一个有着10多年历史的老小区，长居住户超过800户。
这里的缴费标准是，每户每月以每平方米0.2元收取物业费，加上公共设施维护费，每户每年每平方米1.5元。
该小区以60~70平方米的住户居多，以一个70平方米的住户为例，一年所需缴纳的综合费用是273元。
“虽然这样的收取标准已经是非常低了，但是我们每年住户的缴费比例还不到80%。”
海顺物业安居小区管理处主任徐海忠说，相对其它小区，这个比例已经算高了。
据他了解，宁波市有些老小区物业公司物业费的收缴比例甚至只有60%左右。
昨天，记者还了解到，老小区朱雀社区的物业费收缴率只有40%左右。
相对而言，一些新建的高档小区，物业费收取率要高一些。
比如，天一广场南面的都市仁和公寓，地处宁波最繁华地段，属高档小区。都市仁和公寓的物业费是1.8元/平方米，虽然物业部门还是抱怨物业费难收，不过192户业主中物业费收取比例基本能达到80%。
而在海景花园，昨天，一听到记者询问物业费收取情况，工作人员很是轻松地笑着回答，一般到年底物业费收取率都能达到100%。
另外，记者了解到，办公用房的物业费收缴率比住房要高，一般在90%以上。
除了打官司，对拒缴户没办法
锦江年华是2003年交付的，昨天记者从锦江年华社区了解到，在这个社区，也同样存在着难收物业费的问题。永成物业锦江年华副主任李军说，一般到年底，物业费上缴率大概是在70%左右。
“拒缴物业费的理由很多，像有个别业主把草坪掀掉种菜，其他业主有意见，我们不让他种，结果收物业费时他就以不让种菜为由拒缴；但更让我们哭笑不得的是，其他业主会以小区有人种菜为由不交物业费。”李军说。
而就在今年7月，永成物业还把一个业主给告上了法庭，原因是这个业主连续3年不缴物业费。经过法院裁定，永成物业最终胜诉。
“这个业主不缴物业费的理由就是几年前他的楼下有店面房，他觉得受到了污染而要求赔偿，但事实上，那个店面现在都没在出租了。”李军说，除了起诉，对于不缴物业费的“专业户”，也实在想不出什么好办法。
不少物业公司处于亏本状态
物业费不高，加之不少20%左右的业主拒缴物业费，不少物业公司都处于亏本经营状态。
海顺物业安居小区管理处主任徐海忠说，不交物业费的业主总有各式各样的理由，涉及方方面面的问题，究其原因，主要是业主对物业公司缺乏了解，一些诉求不归物业管，业主认为交了物业费物业公司就得什么都管，于是，物业方与业主常对小区的物业服务各执一词，由此造成物管费难收。
徐海忠给记者算了一笔帐，以安居小区800户居民计算，平均每户一年的综合管理费是220元，按照100%收取物业费计算，那么，一年能收取的物业费是17万多，加上一年收缴的停车费是7万左右，这样一年下来的总收入是24万元左右，但是，这其中有8万元要固定地用于公共设施的维护，是分开记账的，这样一年可用于支配的收入只有16万元。
徐海忠说，现在他们每个月的员工开支要1万多，由于20%左右的住户常年不交物业费，从2005年起，物业公司一直处于亏损状态。
海曙区正在酝酿施行《物业管理纠纷快速处理机制》
业主拒缴物业费，物业公司怎么办？
昨天，记者在采访中发现，大多物业基本上也没什么办法，只能劝导，最严重的也就是通过法院起诉了。不过这样的例子不多。
物管费难收，那么政府部门有没有相关措施去解决呢？背后各方的利益博弈究竟如何解决呢？
海顺物业安居小区管理处主任徐海忠说，目前，他们采取了一些人性化的服务，比如对社区居民提出的电灯坏了、管道堵了等日常小事，提供无偿维修的服务，以换取业主的满意。
海曙区白云街道办事处副主任王海波表示，针对目前社区收缴物业费困难的情况，政府部门也在积极探索，采取必要的措施进行调整。
据王海波透露，目前，海曙区正在酝酿施行《物业管理纠纷快速处理机制》，预计年底可以实行。届时，如果业主坚持不缴纳物业费，就可请法院提前介入，让双方进行沟通，使双方的利益得到最大限度的满足，从而促进市场的公平公正。
据记者了解，2年前，慈溪市也实施了《物业管理纠纷快速处理机制》，该规定要求慈溪市人民法院立案庭、慈溪市建设局物业管理科等相关部门对物业管理纠纷要进行一案一调解，对调解过程一般要求制成笔录，由物业管理公司、相关业主、调解人员签字。
调解成功的，由人民调解委员会出具调解书。对调解不成功的，物业公司可以提出支付令申请或起诉并进行简易程序立案，案件将统一由立案庭立案后移交相关法庭办理。
不交物业费不利小区稳定
浙江新中大律师事务所律师吕仕法表示，从法律的角度来看，无论是何种原因，业务不缴物业费是不对的。因为业主接受了物业公司的服务就应该缴纳物业费，至于对物业服务不满，业主可通过投诉到相关部门或者法律等途径解决，以不交物业费作为手段，从根本上来说，不利于小区的管理和维护。
吕律师说，物业公司和业主之间归根到底是合同关系，政府部门也只能起到“牵线搭桥”的作用，业主有权维护自己的利益，物业公司也有权得到服务报偿，因此，要解决物业费难收的问题，还需要业主和物业公司之间所建立的长久、良好、互信的合作关系。
