浙江在线03月18日讯 据《今日早报》报道楼市步入3月，杭州商品房和二手房的交易量与一二月份的低谷相比，略有回升，但观望情绪依旧浓重。市场会怎样走，现在该不该买房，要如何下单？本报邀请杭州楼市专家、早报置业顾问一起把脉。

　　许多资深业内人士，都习惯用“变幻莫测”来形容现在的楼市。而对今年楼市的整体走势，更多的看法是：平稳、理性和谨慎。

　　“2008年到现在，市场的变化特别快，超乎了我们的想象和预期。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为：2010年中国房地产政策环境、宏观经济环境和市场的环境，发生了一系列的变化。总体而言，2009年的市场“并没有想象的那么糟”，而2010年的市场很可能“没有想象中的那么好”。

　　“2008年的时候，我们最初讨论宏观调控，没有想到那么严重，后来是金融危机，当初有些开发商开始促销、让利，到年底的时候大家心灰意冷。2009年变化很大，所有董事长调整了年度开工计划准备过冬，但是没想到3月份开始，到5月份一路高歌猛进，市场一路走好，又是出乎意料。从去年12月国家宏观政策走向来看，从市场传递的信息来看，到今年年底的时候，可能情况没有现在这样乐观。”贾生华认为2010年市场特征是三个“后”，就是：后金融危机的宏观经济，后救市政策的金融政策和后微型的调整或是回落。

　　“金融危机已经过去，现在世界各国面临救市政策的变化，不仅仅是利率的调整，还包括额度的控制。作为房地产市场来说，目前已经有所反应，就是市场观望情绪比较浓，但是土地市场很热，地王不断出现，这可能是我们行业内反应的滞后，也可以说是房地产商的资金充足。前段时间如果回笼的资金并不大，宏观紧缩的政策进一步延续下来，这个抢地的势头也会下来。”贾生华表示，今年因为有这三个“后”的特征，所以可能逐渐会显示出市场的压力。

　　早报置业顾问、资深业内人士、投资客“左手”则认为市场虽然很难判断走向，但还是有一些波动的可能性存在。比如春节前后至3月，杭州楼市将继续保持观望为主的市场气氛。成交将继续保持清淡，市场成交以新开盘单盘成交为主的局面。续销盘价格暂时会保持不动，新开盘价格会适度调整，开盘定价会回归理性。到了3月份以后，随着开盘项目的增多，如果政策导向继续保持目前状态(他认为政策短时间内不会变化)，不排除部分续销项目以内部折扣的方式促成成交。价格在短期内会有下调可能，但下调幅度不会过大，大概回归到去年九十月份水准。

　　值得注意的是，包括“左手”和早报置业顾问、杭州双赢机构总经理章慧芳在内的多位业内人士，都认为5月份房交会又会成为杭州新一轮判断杭州楼市趋势的分水岭，此时间段内如果出现银行住房按揭政策的放松消息，则普通住宅成交会出现一波新行情。不排除房价继续走高的可能。

　　“左手”还表示，2010年，杭州楼市供应会呈现前低后高现象，高档房会成为2010年杭州楼市供应主流，普通住房供应严重不足，全年成交量同比可能下降幅度会比较大。

　　对于普通购房者而言，什么时候买房比较好？

　　章慧芳认为：“近一年内刚性需求随时可以下单，但最好的时间节点是市场冷清，成交并未放量的时候。”在她看来，多年的购房经验表明，市场冷的时候买房才可以挑选，市场好的时候能抢得到房子已经不错了，根本没得选，“刚性需求的客户买房是给自己住的，楼层户型朝向总要好好选选，而投资客随便买好了，东南西北朝向常常都不管的，对于买房自住而言，幸福感既要来自房子升值的方面，也要考虑易居性。”

　　房子买多大，通常是看购房者自己的购买能力以及实际需求。但杭州易居总经理周强龙认为，50-90平方米的小户型是未来刚性需求的热力户型。“常常听到刚毕业来杭州的年轻人咨询哪里可以买到90平方米的房子，然后抱怨房价太高。”周强龙说，“我常常反问，为什么你一毕业就要买那么大的房子呢？50平方米、60平方米的房子可以先买来住。”

　　周强龙认为，买房，品质、品牌很重要，但在户型的选择上，无论是刚性需求还是投资性需求，现在下单，买“小”一点比较好。“楼市并不是毫无风险的，房价已经上扬到了一定的阶段，可能还会继续上涨，但毫无疑问风险正在加大。”他说，长远来看未来的房价可能更高，而现在楼市的火热，很大程度上是因为城市化进程的趋势，越来越多的人要来杭州安家，而对于未来这些刚性需求而言，小户型的需求肯定也是最主要的，自住也好，投资也好，如果现在房子买得太大，总价很高，以后可能出手也不容易。

　　在这一点上，章慧芳也持类似观点：“目前买房的很多都是刚性需求，我一直强调一个买房理念，就是要梯级消费，买不起大的就先买小的，先具备一定的小资产，以后有机会要换大资产，也相对轻松。”

　　现在买房，最受关注的还有升值问题。什么样的房子最能保值或最具升值潜力？

　　业内人士一致认为相对房子本身的品质而言，周围配套、交通、规划还是最重要的首选因素。

　　首先是景观配套。所谓物以稀为贵，城市中最为稀缺的是自然环境资源，杭州楼市经过十年来的发展，先是从西湖沿岸慢慢延伸到了钱塘江两岸，再以钱塘江为中心向四周扩展。在这一发展过程中，留下了环西湖板块和钱塘江两岸板块这两大品质住宅区。如今，环西湖沿线已经是一房难求、有价无市，而钱塘江两岸的一线江景也已经成为稀缺资源。随着西溪湿地的开发，越来越多的楼盘逐一进驻。和杭州其他区域的楼盘相比，西溪周边楼盘有着鲜明的“低密度、低容积率、高绿化率”的特色，形成了杭州又一个高品质住宅区集群——环西溪居住圈。

　　在杭州，湖景、江景、湿地景观，甚至小区里具备一个超级生态的大花园，都可以让不少买房者心驰神往地多掏钱下单。

　　另外一个是居住配套。随着房地产市场的蓬勃发展，商品房不仅是作为一个居住的独立体，更是满足人们生活品质的家园。交通、教育、行政、商业、休闲配套、社区的环境、休闲会所等一系列配套设施，已经成为人们买房时的一个重要指标。而这些配套的“嫁妆”，不仅让人们居住得更加便捷、更加舒适，也成为房产品升值的巨大推手，一座高架、一条快速路、一个地铁站，都可以为楼盘起到点石成金的作用。

　　但周强龙等业内人士都提醒说：现在的“规划”太多了，购房者也要仔细比照，别被“规划”所忽悠。有的规划是长期的，有的是立竿见影的，买房的需求不同，还是要有所侧重，当然最保险的就是买已经看得到的规划利好。

　　另外，“左手”还表示：“要远离2009年涨幅过快过大的远郊楼盘。”

　　记者 余丽