浙江在线05月20日讯 据《今日早报》报道城市扩容给商业地产带来发展机遇

 　　柴翔 杭州市贸易局网点建设处

　　从当前的经济形势、政策环境和社会发展来说，商业地产的投资价值已经凸显，有很大的市场空间。一个是从国家的宏观经济角度来说，特别是从全球金融危机以来，我国以拉动消费作为推动经济的发展主要力量，以调结构大力发展第三产业，政府推出了大量促进消费的政策。杭州市就提出“双政”工程，把便利连锁店引入到社区当中，把便利的服务业引入到家庭当中；另外我们还打造城市的金名片，比如说商业街区、商业特色街等等，另外杭州通过城市建设进一步扩容以后，对城市的综合体建设提出了一百个城市综合体、23个城市新城的概念，并出台了一系列的扶持政策。城市扩容会形成多点的商业中心，需要大量商业服务性的配套设施，这是商业地产发展最主要的因素。

　　人居展中成交的33套里有17套是商业地产，投资住宅地产的这一部分资金很有可能流向有长期回报的商业地产中来，房地产新政对商业地产的推动作用非常明显，但是它是否真正迎来了春天，还要探讨。

　　关注商业地产的放量

 　　方芳 赢商机构总经理

　　新政下，手上有钱的，想要投资的，必定会转向关注商业地产。从2008年开始，各个层面都对商业地产表示出了一定的热度，包括开发商这个层面，包括很多大的开发商也觉得可能未来我们需要去做商业地产，持有物业的开发。但是我们觉得从整个商业地产的开发竞争环境上来讲，它其实还是存在着很多不公平性和无序性。

　　土地性质上来讲就有很多不一样，有很多是通过招拍挂去拿的地，相对土地成本价格会高一些，也有一些新兴区域，包括以前城中村的改造会出来很多的村自留用地，包括西面这些都会出现很多科研研发用地，这些土地性质主要的产品开发类型还是商业物业的开发，包括可能会有裙楼部分的纯商业物业，和塔楼的单身公寓。这些土地上的产品开发其实跟我们招拍挂出让的纯商业用地本身在土地的成本上是非常不一样的，相对来讲，大家在开发的公平性上也存在着一些落差。

　　另外，在一些新兴区域，整个商业用地的放量，跟本身的城市商业规划上存在着一个矛盾。包括下沙的东区，东面有非常大的商业体量需要去开发，而这样的体量其实与这个区域里本身消费人口的基数存在着非常大的矛盾，对开发商的开发压力也是非常大的。

　　做商业地产重在坚持

 　　谢成龙 商业地产资深专家

　　其实我们一直在讲，商业地产的未来是美好的，但是五年以后十年以后，我们又在谈这个问题，这说明什么？说明市场对这一块并没有持续性地关注。虽然相对于住宅来说，商业地产的操作更难，更复杂，涉及到更多的问题，但我们如果真的认准商业地产的未来是好的，我觉得应该坚持，坚持走下去。

　　我觉得，政府和开发商都应该加大商业地产的规划和投资的比重，开发的楼盘多了以后需要有一定的自有固定资产。因为商业地产的融资功能非常好。从杭州的城市特点来看，杭州应该重点发展区域性商业中心和社区性商业中心。如果我们在楼下或者说在我们的生活区域走10分钟，就可以买到我们想要的产品，我们何必去坐车或开车去武林广场呢。另外，杭州写字楼的城市特点应该定义为“长三角民营企业的总部城市”，而不是和上海拼世界500强的拥有量，我们的民营企业是不缺钱的，商业写字楼的价值远远没有被挖掘出来。

　　打造商业地产的管理品牌

 　　高贤林 建工集团副总经理

　　我比较认同，无论是从全球经济复苏的大背景，还是从房地产成长和反思的角度来讲，对商业地产来说是比较好的发展机遇期，当然，做商业地产没那么简单，如果是以住宅投资回报的思维做商业地产肯定不行。回顾世贸丽晶EAC的营造过程，有两点经验可以和大家分享。

　　首先，定位比较准确。定位的是能够满足世界500强公司的商务办公，虽然最后入驻的不全是500强公司，但是满足了商业需求。去年是金融风暴，我们的出租率是73%，我们的酒店式公寓，入住率从去年四季度到现在，已经入住了78%，70多个老外高层长期居住。

　　其次是资源的整合非常成功。邀请全球最好的公司进行招商，全世界最好的管理公司给我们的业主管理，把资源整合起来，让价值链得到提升。

　　商业地产三大发展机遇

 　　钱伟中 杭州华联置业总经理

　　商业地产的发展新机遇，我觉得可以归纳为三点。一是政策环境。新政对商业地产没有什么限制，而相关政策上也是有扶持的，比如大家都在倡导的楼宇经济，各个地方做商业地产的在税收上，租金补贴上。它的政策环境相对比住宅好一些，因为住宅是民生问题，高了，老百姓有意见，商业地产低了与老百姓没有直接相关，但是从这个角度上来讲，给商业地产提供了一个生存的政策环境，也有利于它稳定的发展。

　　二是价值趋向。杭州是一个宜居城市，所以大家都希望在杭州买套房子养老，给孩子买套房，所以它的住宅市场很火爆。正因为这样的消费需求，导致了现在杭州写字楼的价格跟同一地区住宅相比差距在40%到50%，所以有一个价格回归的要求。而从投资回报上来看，商业地产办公楼3%—4%肯定是有的，比住宅要好不少。

　　第三，从需求来看，这几年杭州的商业地产需求在增加。杭州的城市定位越来越凸显，特别是长三角，再过几个月高铁就开通了，上海到杭州的行车距离不过40分钟了，这样的话长三角的崛起，对杭州作为一个旅游城市来说凸显了它的商务功能，杭州不可能成为世界500强入驻的重点区域，但是杭州肯定会成为浙江民营企业作为总部集聚的地方，因为在土地招拍挂的前提下，企业想要自己造楼的可能性已经微乎其微。此外，商业越发展，住宅市场就会更好，住宅市场越发展，商业也相应好起来。

　　低总价的酒店式公寓价值凸显

 　　杨涛 和达房产总经理

　　对于商业地产的发展机遇，我个人持谨慎的乐观态度。新政打压楼市，商业地产还是会受到一些牵连，只不过程度更轻，而在信贷政策与住宅平等甚至更有优势的前提下，商业地产确实迎来了一些机会。

　　市场对此是很敏感的。和达今年的项目都是酒店式公寓项目，前几天，已经有温州、台州等地的投资客户自己找上门来，还有几个团购的客户过来谈。客户的话很直白：我这么多钱存银行不合适，股票又不好，干什么？事实上，同样是商业地产，市场的追捧度也是有区别的。商铺太少，很难找到合适的，写字楼总价太高，不适合投资，而酒店式公寓相对于其他商业地产来说，面积小、总价低，比较受投资者欢迎。

　　其实，新政给了商业地产一个机会，但每一个产品到底能不能最终得到市场认同，还是要看产品本身。所以开发商，还是应该多研究客户的需求，把产品做好。

　　新政下社区商业受益最大

 　　程佳 欣盛房产销售部经理

　　今天的主题是在新政的前提下，2010年商业地产发展新机遇，我个人观点是，这个机遇到底针对的是哪一些商业，我觉得这是值得探讨的。新政遏制的是投资和投机性的消费，它们都有一个比较大的特点，就是很多其实都是个人行为，而不是企业行为，投资也大多仅仅是控制在一千万元以内。但无论是写字楼、还是百货业，在贸易的壁垒上或者资金的壁垒上都有一个准入门槛，相对来说，面积相对较小，总价相对较低的社区商业，会成为部分投资者长远投资的渠道。并且，社区商业的资金回报率还是比较高的，年租金基本上可以达到3%—5%之间，也有利于缓解郊区楼盘的空置率问题。

　　欣盛目前拥有的商业，是东方郡的地铁商铺，虽然说起来杭州地铁商铺有很多，但其实，并不是每一个地铁所在的物业租金价格都会有一定幅度的提升。地铁商铺物业其实拥有这么一些特性，一是它本来就位于原先的商业集中区，二是位于集中居住区，周边辐射能力强。

　　商业地产认同需要循序渐进

 　　汪洋 云厦房产营销部经理

　　新政下，住宅的投资机会成本增加，需求受到抑制，相对来说，商铺、写字楼等商业地产，并没有受到新政的打压。可以肯定的是，原来活跃在住宅市场上的投资资金，肯定会转移到商业地产上来，这是一种必然的趋势。

　　那么现在，商业地产的成交量为什么还没有出现爆发性增长？商业地产市场为什么还没有出现疯狂？那是因为政策似乎还没有出尽，细则还没有完全出台，完全落实还需要一段时间，市场被一闷棍打晕了，需要慢慢认识到政府对于不同的物业是区别对待的，所以对于商业地产的关注和认同，还需要一个循序渐进的过程。

　　其实，市场对于商业地产的关注已经显现。人居展以后，来我们楼盘现场看地铁商铺的外地客户越来越多，他们正在以不同的方式杀回杭州市场。资金还在，总要寻求出路的。

　　商业地产和商务相辅相成

　　徐天明 杭州新天地集团副总经理

　　新天地项目原来的名字是“创新创业新天地”，今年正式命名为新天地。从今年开始，新天地除了城市建设这项功能以外还有商业开发，这个项目体量大、项目多元化，里面有30万平方米的商业，有主题百货，还有一些商业用地，包括40万平方米的商务写字楼。这个项目如此之大，怎么打造一直困扰着我们，是一个很大的挑战。

　　当时我们在做土地开发的时候，杭州没有这么大的商业综合体，当时提出设想把其中的50%做住宅，但是在论证的时候发现，我们这个项目周边都是住宅，北面是田园区块，周围包括丁桥、华丰，都是住宅，所以最终决定与其做商业住宅开发项目，不如做综合体，引领城北的区域经济发展。一方面我们承担了土地开发的责任，另一方面，我们又承担了城市综合体的建设。我们这个项目在体制上是一个创新，我们既搞开发，同时又承担类似于管委会开发区的作用。

　　项目一期会在明年开工，包括有6万平方米工业村改造，相信建造之后会成为杭州很著名的建筑，以前还不敢说，最近这两天我们的方案出来了，我看了一下，应该能做到。从建筑的角度来说，是一次突破。另外，一期里还包括十万平方米的购物中心，这是很专业的购物中心，想找专业公司来做，目前也在和国际上著名的购物中心的运营商洽谈。

　　商业和商务其实是相辅相成的，没有商务的话，光是做商业很难做。另外杭州的政策和以前不一样，以前企业大了和政府谈一谈，给你一块地建设，现在不一样了，我们这个项目在没有谈之前就已经和政府谈好了，引进杭州销售额超过一百亿的企业到新天地来，可以吸引大量的人流、资金流、信息流。

　　地铁类综合体项目值得关注

　　王征 杭州万国投资管理有限公司副总经理

　　做商业地产对开发商来说，从中长期来看是非常好的一种选择，但不一定是每个开发商都有能力做，因为它可能涉及到大量的人力、财力、心力。在商业地产领域最赚钱的是商业，就是纯商业这一块，其次是酒店，再次是写字楼，但是高利润意味着高风险。对普通投资者，小型的投资者和大型的企业集团来说的话，慎重考虑进入商业地产。

　　我们有两个项目，一个项目是25万平方米，包括五星级酒店，包括酒店式公寓，还有一个城市综合体是偏商业的，有6万平方米的住宅和5.5万平方米的商业，这两个项目全都是直接在地铁上盖，不用出地铁可以直接进入，这次房交会的时候也大致观察了一下，一些客户对这样的地铁类的综合体项目非常感兴趣。

　　做商业地产要讲可持续发展

　　王润南 万亚集团副总经理

　　无论政策是否打压，商业地产永远是地产的一个主题曲，在选好地块、招商的同时，还有一个可持续的发展的问题，就是服务性。

　　现在很多商场，盖好商铺出租了，结果几个月以后人跑掉了。房子盖好以后，如果招商不招进来，资本有多大，每天利息有多少，所以商业地产是高风险也是高回报的。

　　万亚有很多个商业市场，金融危机之后我们转向国内，因为我们商场经营很有经验，包括迪拜欧洲到处都是我们的商场，我们只要把房子盖上去，所有的品牌，就像你们到解百、银泰看到过一些品牌，他们都是我们的产业链，我们的上下游，我们不用卖房子，我们走到哪里，他们就走到哪里，都是我们非常好的合作伙伴。

　　做商业地产也是要有个性优势的，要“做人所不做”，人无我有，人有我优，人优我特。比方说这次我们的下沙项目根据金沙湖的水文化搞了波浪形的，可以说要看到我们的房子只有到休斯敦，因为我们的阳台是曲线形的，人家一看我们的房子，就是要了，一定要特殊，因为现在很多区域搞商业地产都是仿制性的。

　　要开发更要重视经营

　　高银华 中豪房产副总经理

　　商业地产开发分为两个重要的产业，第一是商业地产的开发，第二是商业地产的经营，这两个是完全不同的专业，是环环相扣，缺一不可的。

　　中豪这几年一直在做商业地产，感悟也很多，要做好商业房产的开发就必须做好这两个产业，也对企业的开发能力和开发团队都提出了很高的要求。一般来说没有一定的资源优势，还是不要轻易去碰。

　　今天来谈商业地产发展新机遇，我个人还是持比较谨慎的态度，因为杭州的商业房产相对来说始终没有很火，商业地产是跟经济、区域、城市、城市规划、城市商业引导，甚至和区域人口迁移都是套在一起的，所以做商业地产一定要先看宏观，再看中观、再看微观，尤其是对人类的研究，人口的研究，区域人口的消费，如果对这个理论达不到一定深度的情况下，不要轻易去碰，这是一个。第二个，从外观、宏观环境的认知再到企业自身的发展，内外部环境的认知和资源配置上，没有这样的东西最好也不要去碰，往往做到一半的时候，商业房产开发完了，商业房产不经营下去，很多利润和价值是无法兑现的，要么是今天干完转身走了，后面事情不管了，但是前面开发的价值要兑现必须通过商业房产经营才能兑现，就像很多产业光是完成制造没用的，必须生产、制造、流通，很多利润链才能兑现，如果这个链不完成，这个活是干不下去的。

　　商业综合体比纯商业更有优势

　　何剑 远洋地产营销总监

　　在杭州做房地产的人十个有十个都是做住宅出来的，原先开发商不重视商业地产是很正常的，因为开发商是商人，开发商讲利润，所以怎样利润来得快，开发商肯定就做了。

　　在杭州做商业地产我个人觉得不要单纯去做，最好是按照综合体的方式去做，因为商业地产事实上它的投入成本很大，而且回报非常缓慢。综合体项目可以以住养商，综合体项目住和商务办公包括和酒店有内在的衔接关系，这样的商业才有人气，这里有人，办公愿意来，这里有配套，而且有居住的便利性，住的人愿意来，因为有配套，上班方便。现在杭州单纯做一个商业项目，单纯做一个写字楼，意义不大。

　　关于商业地产现在这个阶段是不是到了春天，我觉得现在这个变化主要在酒店式公寓上，写字楼有大变化吗，没有，商铺有大变化吗，现在也没有，最大的变化在酒店式公寓上。上个星期在房交会之前我们做了一个客户的需求分析，我们很明确地发现，之所以这一波所谓商业地产的复苏，主要来源于一些小众的投资群体。不过我对商业地产的复苏发展持保守态度，可能短时间内有一部分反弹，但是不会有大的变化。

　　机会来了好好把握

　　胡亦平 美达集团营销总监

　　最近碰到一个客户原先是想买住宅投资，但是现在不允许，他手上有两个亿的钱，必须要花出去，他就考虑到写字楼，刚好我们有这样的项目。目前受整个市场政策的影响，观望心态肯定是必然的，写字楼反倒成为冒出来的一个新军。从这么一个企业对整栋写字楼的需求来看，我觉得也是整个商业地产的一个机会，关键是我们整个商业地产怎么样从客户的角度去考虑更好。

　　从后续的招商运营讲，很多商场把商家招商进来，其实它远远没有结束，其实我们开发商要考虑的是这些商家后续的运营情况，只有这些商家后续运营得好，经营得好，有钱赚，整个商业地产才有可能往好的方向发展，而反之，一旦在经营上导致有一定的问题，整个商业重新关门，重新开张，这是极其痛苦的。

　　两个层面解读商业地产新机遇

　　谢柳萌 杭州信雅达置业有限公司营销部经理

　　我认为商业地产的新机遇可以从两个层面来理解。

　　一个是需求层面，就是消费者的层面，这次的房产调控新政的确间接地触动了商业地产，很多消费者的投资心态也更为成熟，从原来短期持有获利希望变成长期持有。

　　另外从开发商的层面来说，新机遇也是肯定有，因为毕竟无论是商务的写字楼还是酒店式公寓，或者是纯商业的综合体，我觉得不管怎么样，如果说一些投资资金大量地涌入到商业地产中来的话，肯定是给开发商非常大的决心和信心。

　　地段地段还是地段

　　肖艳 昆仑房产营销部经理

　　这段时间关注商铺投资的客户确实很多。我们的橡树园项目商铺，原定是只租不售，后来因为公司战略的调整，现在这些商铺也准备拿出来卖。我们的商铺面向城西的银泰，应该说位置很不错，面积基本在200-300平方米之间，预计单价可能要4万元左右。这次房交会上有不少客户都来咨询，他们当中有不少是资深的投资客，有的原来投资住宅比较多，现在到处在看商铺。投资商铺和投资住宅不同，对地段选择的要求更为苛刻。在楼市行情好的时候，地段好坏相差很多的住宅升值幅度可能是差不多的，或者是相差不多。但商铺，必须要是好的地段，对于一些新兴区域，商业氛围做起来了升值的速度很快，做不起来就是一潭死水。