浙江在线05月20日讯 据《今日早报》报道本届人居展上，本报联合合创地产机构，就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次调查活动。本次调研通过房交会现场以随机访问、一对一问卷调研的形式，共设问卷1200份，回收有效问卷1055份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为978份。以下分析均针对978份有购房意向的问卷展开。

　　结合合创地产机构市场研究数据库的历史对比，本次调研显示：受新政影响，目前意向购房者的购房积极性跌入近四年来的历史最低点，一年之内明确购房的比例从2009年10月的历史最高点69.8%下降到46.2%，降幅达23.6个百分点。

　　新政后，接近半数的意向购房者认为房价将跌。这是历年的调查中，比例最大的，基于这样的判断，大部分意向购房者陷入观望，推迟购房。

　　意向购房群体中，杭州本地为主，异地意向购房者缩水半数以上。

　　购房积极性坠入历史最低点

　　受新政影响，目前意向购房者的购房积极性跌入近四年来的历史最低点，一年之内明确购房的比例从2009年10月的历史最高点69.8%跌至到46.2%，下降23.6个百分点。

　　4月新政颁布以来，尤其是对二套、三套住宅和异地购房的严格限制，大量意向购房者陷入观望并推迟购房计划，这成为意向购房者购房积极性陷入历史最低点的直接原因。

　　73.2%的意向购房者推迟购房

　　本次调研显示：新政的颁布对74.4%的意向购房者购房计划产生了较大的影响，其中44%的人陷入迷茫和观望，表示看看情况再说；29.2%的意向购房者推迟购房，待楼市进一步明朗后才会有所行动；1.2%的意向购房者则直接放弃购房。

　　对后市信心的缺失将导致大量需求的萎缩，而这种情绪在整个群体中的蔓延，则将成为楼市下行和价格滞涨的重要因素。

　　42%的意向购房者认为未来房价将下降，这个看跌的比例由2009年10月的15.9%上升至42%，涨幅巨大；这也是历年的调查中，意向购房者对楼市发展最悲观的判断。

　　异地意向购房者缩水一半以上

　　在新政影响下，异地意向购房者急剧减少，从2009年10月份的13.6%下降到本次的6.1%，缩水半数以上。在此基础上，杭州本地意向购房者的比例则大幅上升至93.9%，接近2008年10月的水平。

　　在为数不多的异地意向购房者中，有购房投资风向标之称的温州人只占到10%，仅为2009年10月份的1/3左右；此外在2009年曾活跃杭州楼市的台州、义乌等地购房者也出现大幅下降。新政开始后，这批嗅觉灵敏的温台职业炒房客迅速撤离楼市，从原先的疯狂抢购变为按兵不动。有意思的是，在温台炒房客坐观的时候，来自金华的意向购房者以23.4%的占比，成为近期楼市的异地活跃者。作为没有经历2008年宏观调控的这批新兴投资群体，在富裕之后手握重金的他们，依然在楼市里寻找更多的合适机会。

　　在93.9%的杭州本地意向购房群体中，居住区域基本以传统主城区为主。西湖区以31.4%的占比，成为意向购房者居住最集中的区域；其次为下城区，占21.9%；再次为上城区和拱墅区。相对而言，目前意向购房者在滨江、下沙和之江的居住较少。

　　投资比例大幅下降

　　在受访意向者中，第一次置业的人群高达51.3%，这也是2009年10月二次以上置业的比例首次历史性超过了一次置业之后，楼市再度出现逆转，首次置业再次回归，占据市场需求主流。

　　本次新政的一系列严厉的措施，限制了二次以上置业及投资性购房者，使部分人放弃购房；而首次置业群体依然可以享受利率优惠等政策，不受新政影响。同时，受价格下行的预期，部分原先被高房价挤压的首次置业需求，重新开始关注楼市，因此而导致本次调研两类人群的重新逆转。

　　投资需求是受政策影响最大的一种需求，在经历2008年10月宏观调控期的谷底后在2009年楼市火爆期一路走高，直至本次新政来临，再次下降，降至7.8%，在投资需求中，18%的来自外地购房群体，而外地购房群体的大量减少是投资需求减少的最重要原因。投资需求的大幅度下降，预示着楼市需求泡沫将被挤压，杭州楼市将呈现出更多的理性。

　　购房者最关注地段、房价

　　本次调研中，意向购房者购房关注因素排序分别是：地段(22.9%)、房价(20.8%)、产品品质(9.3%)、周边环境(9%)、生活配套(7.9%)、交通(7.7%)、户型(7.1%)、升值潜力(5.8%)、学区(3.5%)和景观(2.9%)。

　　结合杭州楼市近几年发展轨迹及历史数据可见：在楼市快速上行之时，在房价的疯涨和房价高企的压力下，意向购房者对房价的关注度是首位的；而在楼市转折时期，房价出现下行或滞涨，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段。本次调研正处于新政调控开始，楼市出现转折趋势，意向购房者对地段与房价关注的交替，基本符合上述轨迹。

　　62.8%的人群倾向毛坯房

　　从历年调研数据对比，本次调研意向购房者对精装修的接受度依然保持在较低水平，总比例一直在35%左右徘徊；意向购房者对毛坯房的选择依然占据了60%以上的比例。

　　在能接受开发商提供装修的意向购房者中，35.9%的人群能接受的精装修标准在1000-1500元/平方米，较2009年有所下降；其次为1600-2000元/平方米，占27.2%，与2009年相近；2100-2500元/平方米的装修标准接受度有所提升，占比15%。

　　交通堪忧，区域选择滨江骤降

　　本次调研显示，意向购房者区域的选择发生了较大的变化，市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度和价格抗跌性成为最受欢迎的区域，以24.3%的占比取代城西占据首位；城西以19.3%退居第二，但依然是购房者青睐的宜居之地；城东和城北因区域的全新规划、配套的逐渐完善和居住环境的日益提升，成为近年日受关注的区域，分别以10.6%和8.5%位列三四名,并上升至历史最高水平。

　　在所有区域选择中变化较大的是滨江区域。前几年，滨江一直是意向购房者选择的前三名；而在本次调研中，此项比例大幅降至8.5%，成为历年最低。这跟近两年随着杭州车辆的快速增多，钱江一桥和三桥高架交通情况堪忧，成为居住在滨江最大的障碍，也是不少人选择离开滨江的重要原因。同样，三墩因在售楼盘的稀少、九堡因房价的快速上升，区域关注度均有所下降。

　　与此相反的是，闲林、下沙等近郊板块由于配套的日趋完善、交付楼盘的增多，居住的可实现性日渐提升，因此，区域的接受度有逐渐升高的趋势。

　　离上班近是区域首选

　　在大杭州的格局下，客户在购房区域选择上开始多样化，但在区域选择的因素中，“离上班地方近”以23.5%的比例成为最受关注的因素，工作成为影响购房者购房的重要原因；其次为区域周边生活配套的完善度，占15.7%。

　　交通便利、区域环境好也以15%以上的占比，成为影响意向购房者选择区域的重要因素。

　　主力面积需求集中在小户型

　　从本次调研可以看出，100平方米(含)以下中小户型的累计选择比例占到了63.7%；其中：选81-90平方米户型面积区间以18.3%的比例占据首位；91-100平方米占据16.7%；其次为71-80平方米，占14.5%。

　　跟2009年10月份相比，意向购房者的面积需求有所下降，在户型面积区间中，选择100平方米以上户型面积的选择从2010年10月的42%下降到本次的36%；140平方米以上的大户型也从8.9%下降到7.1%，降幅明显。这个变化的出现，是与本次调研中所发生的居住状况、居住需求、购买人群等变化有关，在整个市场的舒适居住需求被抑制的情况下，面积需求下降成为一个明显的信号。

　　25-33岁人群是购房主力军

　　调研显示：本次调研意向购房人群中，25-33岁的人群占整体意向购房者的41.4%，比2009年10月有所上升，是目前购房的主流人群；34-38岁的意向人群占据11.4%的比例，为5年来的历史最高点；而20-25岁、50岁以上的老年人比例明显下降。

　　这个现象表明，在楼市快速发展、房价高企的市场态势下，经济收入水平和支付能力越来越成为主导市场构成的关键因素。在这些不同年龄层中，85后甚至90后的群体由于工作年限有限，手中购房资金有限，因此，对房价的敏感度最高，最易受到房价挤压，部分意向购房者会选择暂时离开楼市；而积累了一定储蓄的25-28岁的客户群体面临成家的需要，成为首次置业的主力群体；28-33岁的客户群体，拥有一定的事业基础，财富有一定积蓄，同时也面临家庭人口的增加、生活品质改善的需要，成为改善型需求的中坚力量。一部分50岁左右、有较好财富积蓄并有相对稳定的退休保障的老年群体，出于养老、投资、给子女换房等多种置业目的，而成为市场不容小觑的力量，但本次调研比例下降。