浙江在线05月20日讯最近，温州市区二手房市场除了部分房源价格下降、总成交量急速下降70%-80%外，较多房产投资者已变得格外“纠结”起来，并开始积极出货、逐渐减少房屋持有量：只要价格合适坚决卖出，付了大额定金也不要的大有人在。在楼市持续利空，深层低迷再现的背景下，作为楼市特殊群体的炒房者和房产投资者，其心态变化已昭然若揭。

　　实力炒房客出货更积极

　　要说炒房经验，市区章先生可谓老资历。

　　2003年和2004年那个时候，从同人花园、府东家园和假日花园等楼盘，就已开始历练。凭借多年的房产炒房经验和投资收获，也奠定了他如今的资金实力。

　　年初，同人欣园以每平方米均价23000元开盘，而当时京都城和铂金府邸等楼盘价格，却大多在3万元以上。

　　巨大价格差，他看到了投资潜力。根据房开的要求，每张“入场券”要存160万元，而他一下子存了3张。与很多人存了三张仍没有中签的购房者相比，章先生算幸运的，他中一张，并购买了一套。

　　同时他很快发现，该楼盘外加价开始飙升，从开盘第二天的18万元开始，没经历几个台阶，就上升至100多万元，最高曾上探至180万元左右。在这期间，他发现很多投资者都围着该楼盘转，与前些年同人花园和府东家园炒作盛行时极为相似。

　　“只有这样今后才容易出货，也更容易拉升价格。”章先生说。因此他分别在不同时间段，从二手市场再次购买了四套该小区房源待涨，加上此前购买的，有5套该小区房源。

　　“进入3月底，我发现市区二手房市场有点‘疯’，成交量和成交价格都在疯狂上涨。于是我将该小区12幢和5幢两套面积分别为199平方米和365平方米的出手，两套获利近200万元。”章先生说。

　　其尚留的三套，一套为顶跃，另两套为平层，其中顶跃市场外加叫价曾达400多万元。在章先生眼里，等合适的时候再出手一套就可，此轮炒作就可完美收官。

　　但4月中旬开始，力度无比的调控政策持续出台，可怕的是除价格跌了外，房子也没人要了。“这样的力度，成交量下降外，下阶段房价会有深幅调整，所以上周又坚决挂出去顶跃的那套和另一套平层房源，尽管跃层外加价下降至200万元，但仍无人问津。”章先生对记者说。

　　“凭借我多年的经验，继续大量持有房屋并不明智，眼下要坚决出货，否则到时候资金压力会很大。当然这个时候，要慢慢出货，不能一下子放量，否则就会引起恐慌。对我来说，现在只要有诚心的客户，价格都好谈。”章先生说。

　　短期内房源增加40%

　　针对投资客积极出货的事实，记者也同时在21世纪不动产、平安易居、天浩置业和城市之星等中介公司处得到确认。

　　“比如说原每平方米价格为28000元，现在购房者在看房时就会出22000元的价格，尽管这个价格离炒房客出货价还有一定差距，但炒房客大都会问：对方是否诚心要？顾名思义炒房客很愿意以合适的价格出货。”21世纪不动产陈伟说。

　　据陈伟介绍，最近21世纪不动产二手房挂牌房源增加了30%左右，而记者从其他几个较大规模中介公司处获悉，部分中介公司二手房挂牌房源增加甚至达到40%。较多迹象显示，新增房源大多集中在此前炒作盛行的楼盘，除实力投资客积极出货外，一些最近几年才入市的投资客也怕套牢，开始积极出货。

　　几家大型中介公司负责人肯定，目前市区二手房市场有两类投资客手中有较多房源，一类是曾炒作过同人花园、府东家园和假日花园等的老投资客，而另一类就是2008年在市场低迷时入市的我市部分中小企业主。由于资金实力较强，这些掌握较多房源的投资客，目前大多选择积极出货，但并没有恐慌性出手，更多是慢慢减仓。这也是我市没有出现其他城市短期内挂牌房源大量增加的现象。

　　另有一部分炒房经验并不是很足的投资客，在前期已付高额定金的情况下，由于市场急转而下，甚至宁愿放弃50万元、40万元定金也要悔约。来自市场的信息显示，这类现象大多出现在解南延伸地块东南组团和红日三期等有炒作点的楼盘中，由于这两个楼盘，一个马上将要交付使用，另一个即将可办理产权证，这些凭炒作点涨上去的楼盘，成部分缺乏经验投资客兵败的主要原因。

　　下阶段楼市如何展现？

　　种种迹象显示，政府对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升至影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。那么下阶段楼市又会如何呢？

　　朗兆房产策划机构总经理叶维坚认为，此次调控，就格局而言，为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大。

　　“鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程：第一阶段成交量率先萎缩，价格在短期内将会呈现僵持状态；第二阶段价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段将会是在第二阶段基础上市场有所回转。”叶维坚分析说。

　　但叶维坚也认为，本轮调控将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现10%-15%的回调幅度，政府是不会就此打住，还会继续出台更为严厉的调控措施。

　　有关人士也认为，针对开发商的“土地增值税”会否清算？针对投资者的房产保有税会否落地？政府垄断的土地招投标方式有否改变？将是影响后市的关键因素。

　　温州商报 记者子监