浙江在线05月20日讯 4月17日前，房产买卖双方签订了购房合同。就在购买房尚未来得及办按揭、付房款时，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”。于是，因新政引发的首付款提高、按揭不能办理等多个问题随即就摆在了买卖双方的面前。

　　5月13日，普陀法院受理了首例因“新国十条”引发的房屋买卖合同纠纷。当事人龚某要求解除房屋买卖合同并返还定金。

　　房产纠结“新病”

　　今年4月1日，龚先生看中了位于普陀东港的一套房屋，经与房主郑先生约见协商后，最后以79.8万元房价购买下来。双方愉快地签订了房屋买卖合同。合同签订之日，龚先生按约定交付了7万元的定金给郑先生，剩余款项由龚先生从银行按揭贷款贷出后再全部支付。

　　17日，国务院出台了“新国十条”，龚先生在办理银行按揭中受到了阻挠，房贷无法贷出。因为根据“新国十条”的规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　原来，龚先生在购买郑先生的这幢房屋之前，在他名下已有多套房产，而根据现有的经济状况无力支付上调后的房屋贷款首付，而且贷款的利率也提高了很多。针对这些在他购房之前无法预料的突发情况，龚先生无法再履行合同，只能要求解除房屋买卖合同，并返还已交付的7万元定金。

　　有咨询，案例少

　　就在龚先生将此事通过法律途径寻求解决之时，普陀法院也先后接受了几位与龚先生有着类似纠纷的市民咨询。与此同时，记者在我市的几家律师事务所了解到，因“新国十条”出台后，引发的房产纠纷不多，但确实偶有市民模糊地进行询问，真正接上的案子尚未出现。

　　浙江品正恒联律师事务所的陈智勇律师在接受记者采访时说，目前他未遇到过相关案子或咨询，但之前他也曾接收过几起有些类似“新国十条”所遇问题的房产纠纷案例。如当事人在签订购房合同交付定金后，市场房产再次涨价，卖方要提价，但买方不同意；还有一种是当事人在办理房贷按揭时，利率提高等。解决这类问题的，一般按当事人所签下的合同内容进行协商处理。

　　陈律师认为，许多问题是双方无法预计的，尤其是国家政策出台、市场变化等，所以双方在签订合同时，应该有一条注明在外围因素的影响下，双方应有一个说法，便于将来发生纠纷时，作为法律协商解决的有力证据。对于龚先生这起“新国十条”引发的房产纠纷，关键还得看他签下的购房合同内容。

　　记者采访中，许多律师都认为，随着房产纠纷的增多，建议市民今后在签订房产合同时，最好注明一些特别条款，如合同解除条件、免责条件等。

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　　记者在网上搜索发现，因“新国十条”引发的房产纠纷，普陀的龚先生不是首例，宁波也出现了相同案例。而且，在我省的杭州、温州等地多个法院均有此类案件受理，但尚未有判决案例。

　　据了解，就在新政出台第三天，杭城几大律师事务所里的房产咨询电话几乎被全线打爆，就连推出新政下的房产纠纷法律讲座，以及专场免费咨询，也几乎场场爆满。

　　任何一次国家政策的调整，都会引来违约高潮。比如离本次最近的一次是2008年到2009年初，国家出台的调控政策由遏制房价过快上涨转向鼓励、促进房地产消费，伴随房价的压低，也迎来了违约高潮。今年的4月，“新国十条”出台后，也不例外。

　　以下是新政下集中的几大类纠纷梳理归类，并请来律师们指点迷津，希望能对新政下“为自己的那套房纠结着”的人们指个方向。

　　为什么这次违约潮如此凶猛？房产业界的专家，综合他们的说法，原因大致有——

　　这次国家对房产的调控是史上最为严厉的一次。房地产价格深受政策调控的影响，大家对房地产市场缺乏判断力。这跟前几年股市最疯狂的时候情况类似，最后扑进去的，很大一部分是普通投资者。

　　这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。新政一出台，他们无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。

　　还有一个原因是：虽然目前国家先后出台了新国四条房产新政和房地产“新国十条”，住建部也发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，但是新政对于一些细节，比如二套房等的具体认定还是不明晰，我省也未出台更为细致的政策法规。

　　-法界指点

　　纠纷焦点1：

　　新规规定：“对不能提供1年异地当地的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷”。按揭办不下来了，投资客要求退房，并退还首付以及利息等费用。开发商认为按揭办不下来是买家的事，不肯解除购房合同。

　　解决途径：

　　浙联律师事务所主任律师戴和平接手了这个案子。贷款办不下来不是买卖双方造成的，而是因为政策变化。

　　根据2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”

　　所以，戴和平与开发商进行了谈判。详细解释了法律，然后指出：如果不退房，你们的定位只有两种，一是不知道法律，那就是无知开发商；另一种是知道了也不准备遵守，那就是无赖开发商。这两种都有损你们公司的形象和声誉。

　　纠纷焦点2：

　　新政提高二套房的首付比例至少5成，以及贷款利率。买主无法凑齐首付毁约，并要求房东退还20万元定金。房东将房产重新挂牌，标价降低。房东觉得他也损失颇大，不愿退还定金。

　　解决途径：

　　这个案例中的“二手房”是个人对个人。出现毁约情况也非双方责任，属新政调控导致。一旦交易不成，对卖家的损失显而易见，房东挂牌价低了是明摆着的损失。那么按照公平原则，应对房东做适当补偿。所以建议两人好好商量，纠纷最后以房东退还定金，买主补偿其5万元解决。

　　纠纷焦点3：

　　这类情况非常多。跑来找律师的有客户，也有中介。大致情况是：因为异地投资、首付比例提高等种种原因，导致已经签约或者已经支付了定金的购房交易无法继续。房东和购房者已经焦头烂额，拿不到中介费的中介不退定金，还扣下三证。

　　解决途径：

　　这种情况只能先从中介打开缺口，找中介先进行协商。新政出台导致交易无法继续为不可抗力，中介公司其实不能再收取费用。但是，中介毕竟也付出了劳动，比如打车、复印材料等必要的费用支出，那么，买卖双方可以支付几百或者上千元，对中介公司付出的成本进行适当补偿。但是中介公司不能不退定金，押着房产证不还。

　　这样的情况，大部分纠纷以适当补偿中介费用而了结。

　　纠纷焦点4：

　　婚前有房，婚后再置业，这到底属不属于二套房？

　　解决途径：

　　新政对于二套房的认定还不是特别明晰。

　　现在新的房贷政策，将走向“认房不认贷”，是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位，包括本人、配偶及未成年子女。而非婚前婚后，所以现在新政下上演的离婚秀其实是不可能钻到政策的漏洞的。

　　婚前有房，婚后再置业，这种情况属于二套房。