一面是新政打压之下住宅市场遭到冷遇，一面是商业地产项目因不在政策调控范围反而显得相对走俏，一个多月来，商业类项目在各地新政细则大多未出的情况下逆市走强，成为眼下真空楼市当仁不让的成交主力，其中又以酒店式公寓的表现最为抢眼。

　　然而上周，北京、宁波纷纷出台相关禁令，北京6月起禁止酒店类项目分割出售，宁波的打击范围则更为宽泛，称个人购买酒店式公寓将不予办理房产证。一时之间，各地酒店式公寓市场颇有山雨欲来之感，猜测频出。记者多方采访后得知，目前杭州对这一类产品也渐有政策收紧迹象，而如若真的出台类似宁波的禁令，那么杭州的酒店式公寓市场无疑将遭遇重创。

　　北京先拿酒店类项目开刀

　　宁波个人买酒店式公寓不让办房产证

　　5月19日，北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求今年5月31日后签订土地出让合同的相关项目一律禁止分层、分套(间)销售。

　　据介绍，酒店类项目包括宾馆、度假村等。由于近年来北京住宅销售的升温和房价的持续上升，一些酒店类项目擅自变更规划，将酒店客房设计为住宅用途，并分割成独立产权，进行分套销售，购房者则一般会把客房委托给酒店管理公司统一出租经营以获取利润。

　　这就是这几年新出现的产权式酒店现象，此次新规出台后，北京今后以酒店立项的新项目，将无法再如法炮制。同时，北京市住建委相关负责人透露，除了酒店外，下一步还会陆续出台商业、综合用地项目改为住宅用途将被禁售的规定。

　　如果说北京的新规目前还只停留在杀鸡儆猴的阶段，适用面较窄，那么真正对整个酒店式公寓市场具有莫大杀伤力的是此前两天出台的宁波新规。

　　5月17日，宁波市规划局、建委、国土局三部门联手出击，发布并从即日起实施《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》。根据规定，公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的房屋产权所有人仅限于企业法人，并须依法履行企业法人的经营义务。也就是说，以个人名义购买办公建筑内的酒店式公寓后，如果不注册公司，将无法办理房产证。

　　该规定还对写字楼项目中的建筑类型比例进行了明确：在尚未出让的商业金融业用地或商务办公用地项目中，公寓的建筑面积将不得大于总办公建筑面积的20%；而在已出让但规划方案尚未获批的写字楼项目中，公寓面积不得超过总办公建筑面积的40%。

　　消息一出，在宁波楼市掀起了较大的波澜，这意味着今后宁波的酒店式公寓供应量将大大减少，同时个人如果没有企业法人身份，将难以为此类公寓办理房产证。

　　杭州不少开发商最近忙报批

　　如出限制政策有助于规范未来市场

　　一石激起千重浪，尤其是在眼下这样商业类项目逆市走强的当口，两地对于酒店式公寓的打压政策十分引人注目。这是否意味着调控新政将逐渐蔓延至商业地产？接下去是否会在全国范围内全面铺开？这些都是大家关注的焦点。

　　事实上，一些敏锐的在杭开发商已经感觉到了杭州酒店式公寓规划报批有逐渐收紧的趋势。“我们正在抓紧以公寓式办公空间的名义申请报批，希望能够早点批下来，早批早安心。”一个总建筑面积达到几十万平方米的大盘开发商，苦于楼盘内比例不小的商业用地不好消化，想来想去还是只能做成酒店式公寓，最近赶着在报批。抱着类似心态，手上有商业项目又想做成酒店式公寓，近来忙着在报批规划的开发商还不少。另一位平时跟规划部门多有接触的消息灵通人士也向记者表示：“杭州也很有可能会出台类似的限制政策，旨在规范现在鱼龙混杂的酒店式公寓市场，相关部门已经酝酿讨论有段时间了。”

　　“酒店式写字楼”、“带居住功能的写字楼”……杭州一些在售或将售商业项目关于酒店式公寓产品的模糊提法，则让人听了云里雾里，不明所以。位于钱江新城、声称即将于5月底开盘的钱江国际时代广场，打出的广告是45-80平方米的精装修小户型。记者致电售楼部咨询，说是“50年产权的酒店式写字楼”，记者追问这是什么概念，对方回答说“我只能说我们是商住两用的，属于写字楼性质”。记者随后致电另一此前曾陷入低价房风波的商业楼盘钱塘航空大厦，售楼人员也称该楼盘现有一批“带居住功能的写字楼”在售，面积为70、110、140平方米，同时再三强调“不能叫酒店式公寓，因为用地性质是写字楼”。

　　明明行的是酒店式公寓之实，却偏偏打死不让叫，不由得让人疑窦丛生。“像这类不敢打酒店式公寓名号的商业项目，很有可能跟它拿地时的立项要求和背景有关，打的是擦边球。比如规划指标中就有附加条件，明确要求做成写字楼等等，这些往往又直接关系到地价的高低。”一位资深业内人士推测说。

　　“应该说，酒店式公寓是一种建造在商业和公建用地上的变异房产品，是开发商为了加快产品去化速度以获得相应现金流平衡的产物。”赢商投资总经理方芳介绍，目前出让的商业用地一般容积率都比较高，这决定了项目只能造高楼，杭州的写字楼市场不太景气，不可能把这些地块全做成写字楼，也不可能全做成酒店，所以最后基本上都建成了酒店式公寓，这也是现在酒店式公寓产品充斥楼市的最大原因。

　　“如果杭州也像宁波一样出台限制酒店式公寓的政策，那么整个市场会大幅收缩，开发商今后拿商业用地也会相当谨慎。”方芳认为，限制政策从短期来看对酒店式公寓市场是一个很大的打击，但长远看仍是利好，能起到规范和净化市场的作用。“像宁波的政策就是控制酒店式公寓的整体体量，同时限定其纯粹的商用功能，也就是把这一类产品往标准的商业物业方向引导。如此一来，商业项目将不再是建成类住宅的几幢酒店式公寓迅速卖掉然后了事，操作起来会有一定的门槛，最终将演变成擅长做商业地产的开发商做商业项目，不擅长的开发商做住宅项目这样的细分局面，这将让商业和住宅项目都能往更良性的方向发展。”

　　每日商报 陈贲