浙江在线06月07日讯随着物业服务各项成本逐年提高，一些物业企业入不敷出，影响正常运转。现行市区住宅小区前期物业服务收费标准已执行5年，相关物业政策已发生较大变化，目前市物价局正在酝酿对前期物业服务收费进行调整。

　　前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业前由开发建设单位通过选聘物业服务企业开展的物业服务。根据规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费，实行市场调节价。

　　前期物业收费标准怎么调整？调整幅度以多少为宜？市物价局会同建设局通过调查测算和成本监审，拟订了新的收费方案，从今天起向社会公开征求意见。广大市民可在6月16日前通过来电(82468923)、来信(金华市物价局价格管理处)、电子邮件(jhfgw@126.com)献计献策。

　　人工成本5年增长60%

　　“新增服务成本需要补偿，是前期物业服务收费调整的重要原因。”据市物价局价管处负责人介绍，现行收费标准是2005年制定的，5年来，随着城市住宅区品质和物业服务水平的提高，物业成本也在大幅提高。以占物业服务成本比例最大的人员费用为例，市区物业服务岗位劳动力市场工资指导价上涨了40%以上，加上社保费用的调整，人员费用成本增幅达60%左右。

　　据透露，2005年市区在制订前期物业收费标准时，为减轻业主负担，把住宅小区车辆停泊服务费、经营性用房出租等作为物业服务成本补偿的一部分。但此后国务院颁布的《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金。新的收费方案需要考虑与国家规定相衔接，规范后的服务成本补偿缺口只有通过收费标准的调整来弥补。

　　从定价方式上看，随着近年政策的调整也发生了变化。市区现行政策规定，前期物业服务收费标准中的浮动幅度由物业企业与业主协商确定。但我省最新的政策规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由物业管理企业(或开发建设单位)在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定。据此，浮动幅度的确定权需要还给企业。

　　算一算物业成本账

　　鉴于市区住宅小区建设及基础设施配套情况各异，物业服务水平不一，成本测算以在调查基础上的理论测算为主，样本住宅小区服务成本监审为辅。

　　物价部门人员介绍，测算口径以5万平方米总建筑面积的多层住宅小区为核算单位，其中收费面积为：总建筑面积扣减千分之七的物业管理用房；容积率：一、二、三级为1.5，四级为1.2；绿地率：一级25%；二级30%；三级、四级35%。

　　物业服务人员按总建筑面积配备：一级8人，二级12人，三级16人，四级20人。各类人员比例原则上按管理人员占15%、保安人员占50%、保洁人员占20%、绿化人员占8%、水电工占7%测算。

　　人员工资以金华市区企业2009年部分职业(工种)劳动力市场工资指导价位对应工种标准为基数，适当考虑工资增长因素确定。其中：经理3488元/月，财会人员1886元/月，物业管理人员980元/月，治安保卫人员980元/月，绿化、保洁人员980元/月，水电维修人员1112元/月。社会保障费：养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险、工伤保险和住房公积金等以工资总额的25.2%计提。

　　物业服务的物质消耗成本补偿主要包括四项：小区内公用照明设施物质补偿包括电费和维护费，结合住宅小区实际情况，参考《浙江省市政设施养护维修定额》有关规定确定；绿化养护补偿包括绿化设施的管理、养护及农药化肥、用水等消耗，按一级0.7元/平方米·年，二级1元/平方米·年，三级1.7元/平方米·年，四级2元/平方米·年确定；保洁物质消耗补偿包括保洁所需的工具，三级以上含服装费，一、二级按保洁人员每人每年100元，三级及以上每人每年300元确定；保安物质消耗补偿包括保安器材装备，三级以上含服装费，一、二级按保安人员每人每年35元，三、四级按每人每年635元确定。

　　此外，物业服务的办公费按管理人员工资的25%计提；利润按成本的5%计提；法定税费按营业收入的5.65%计提。

　　看看拟调标准是否合理

　　市物价局以成本测算为基础，考虑前期物业服务的特点，确定各等级收费的中准价和浮动幅度。对照全省各地市相应的物业服务收费标准，拟调标准将与市区经济发展、居民收入水平基本吻合。

　　根据拟调方案，以每月每平方米为单位，多层住宅中准价一级由0.15元调整为0.30元，二级由0.20元调整为0.40元，三级由0.30元调整为0.55元，四级由0.50元调整为0.75元。浮动幅度原来为上浮30%，下浮不限；拟调整为上浮不超过20%，下浮不限。

　　高层住宅物业服务收费按多层住宅的1.5倍计收，不含另行分担的电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费。

　　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置半年以上的，按应收标准的70%交纳。