楼市观望僵局何时打破？

　　小折扣

　　难以促动销售

　　浙江在线06月10日讯 据《今日早报》报道 在房产新政出台一个多月后，许多楼盘已经渐渐放低姿态，新开盘普遍调低了开盘价格，幅度基本上在10%以上。而一些在售的老盘，也纷纷推出了折扣和优惠。众安景海湾开盘当日一次性付款94折，按揭98折；原筑壹号一次性付款96折，按揭可享98折……不经意间，购房的小折扣几乎遍布杭城各大新盘、在售房源和尾盘。市场仍在博弈阶段，期待中的大幅降价并未显现，但“一地鸡毛”的小折扣已经掀起楼市第一波优惠潮。不过大部分推出小幅优惠的开发商却坦言：“小折扣对于促销没有很大的作用，也没有购房者会因为这点优惠就下单了。”

　　对于很多意向购房者，只要目前的高房价适度回调，还是有不少需求将释放出来，而许多人的房价底线都是目前房价下降20%-30%左右。即使是这样的降幅，对于一年时间房价几乎翻倍的杭州楼市而言，降价后的房价还远高于去年同期。

　　不过现在愿意大幅度打折扣的楼盘还未出现。而在僵持的过程中，新开楼盘的销售量日渐萎缩。钱江新城某豪宅，之前开盘开一次抢光一次，但在最近一次开盘中，35套房源号称当日预定超过5成，而实际上截止到昨天，有13套房源都被列上了重复预定的黑名单。

　　同样，在上周末6月5日和6月6日两天，同城印象容园、华润翠庭、景丽华庭、蓝色钱江二期、海辰水岸晶座5个楼盘开盘，共推1025套房源，共预定231套左右，预定不足三成。如果目前房价高企的现象持续，毫无疑问，在看跌预期高涨的现在，购房者的观望情绪仍将持续，没有大折扣也不可能迎来成交量的大量释放。

　　房源供应高潮三季度来临

　　商品价格是由供求关系决定。2009年的房价上涨，客观上跟去年上半年房源供应量严重不足有关。

　　而现在，楼市不差房。

　　据有关部门统计，2010年杭州住宅的新增供应量约613万平方米，与去年的供应量基本持平。按2007-2009年已售住宅套均面积约114平方米估算，今年将上市的住宅套数将达到近6万套。从目前的情况看，上半年供应量并不多，这批房源主要集中上市的高峰，将从今年第三季度开始。

　　另据合创行销机构统计，从2010年开始，未来3-5年杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。若以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数将近15万套；根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量三四万套测算，这些供应量需要4-6年才能消化完毕。其中，接近1100万平方米左右的供应量，将从2010年下半年开始。

　　这些房源以九堡、下沙等城市东部区块供应量最为集中，而城西板块、市区、钱江新城的豪宅将扎堆上市。

　　一些品牌开发商将在2010年频繁推出新房源。比如绿城集团，2010年在售可售的楼盘数量达22个，其中在售项目10个，如西溪诚园、蓝色钱江、丽江公寓等。将售的项目则包括滨江月明路项目、田园项目、杭州玉园、杭州丽园、杭州御园、杭州锦玉园等，大多将在今年下半年面市。

　　在房产新政刚刚出台后，许多楼盘抱着观望的态度，开盘房源锐减。但根据杭州透明售房网数据，房产新政出台前的4月14日，杭州可售住宅3756套，到了6月8日，可售住宅达到6444套，在不到两月的观望期内，可售房源迅速上升2700多套。

　　从目前的实际情况看，供应高峰也有提前来临的势头。6月份第一个周末就有5个楼盘开盘，接下来，这个月还有相江公寓、赞成美树、金地自在城等多个楼盘将推出房源。还有一些豪宅项目在最近一个月时间内连续两次推出房源。某开发商表示：“现在赶不及的项目就往后推，赶得及的项目就要抓紧推出来回笼资金，现在不推，接下来房源更多了，竞争更激烈，形势也更为严峻。”

　　调控政策进一步挤压需求

　　在供应量大幅增加的同时，楼市的需求却无法同步增长。相反，在高房价不见松动和调控政策不断加强的双重影响下，楼市的需求依旧在继续恶化。

　　5月份的杭州人居展上，本报联合合创地产机构，就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次调查，调研显示受房产新政影响，一年之内明确购房的比例从2009年10月的历史最高点69.8%下降到46.2%，降幅达23.6个百分点。房产新政后，接近半数的意向购房者认为房价要跌。这是历年的调查中比例最大的。基于这样的判断，44%的人陷入迷茫和观望，表示看看情况再说；29.2%的意向购房者推迟购房，待楼市进一步明朗后才会有所行动；1.2%的意向购房者则直接放弃购房。

　　5月份杭州楼市的成交量，更说明问题。5月份是楼市的传统旺季，但据杭州市透明售房网数据显示，杭州主城区共成交商品房1010套，环比4月下滑79%，并创下4年来5月成交量的新低。同样，5月份杭州市五城区二手房共成交1189套，成交量较4月份的4144套环比下降了71.31%，同比2009年5月份的4864套下降75.56%。

　　而种种迹象表明，购房者的这种观望情绪，目前随着房产新政的进一步加强，越来越浓了。

　　上周末，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准，进行了明确的规定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的标准。另一方面，在经历了戏剧性的变化之后，房产税终于有了官方说法。5月31日，国务院发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确提出“逐步推进房产税改革”。虽然现在房产税到底怎么征还没有明确规定，但房产税征收的预期宛如高悬之剑，对目前僵持阶段的楼市而言，无疑具有巨大的震慑作用，投机性需求几乎是销声匿迹。

　　只有降价才能打破僵局

　　楼市目前处于僵持阶段，但这种僵持阶段能持续吗？

　　其实，跟买房者相比，开发商心里更急。楼市僵持阶段持续得越久，开发商的资金压力无疑更大。在这样的情况下，选择突围，可能是开发商最为明智的决定。

　　事实上，在向来有楼市风向标意味的深圳楼市，已经出现了近20%的降价幅度。“十二橡树”开盘售价每平方米直降4000元、“金山碧海”8.5折优惠推出、万科“清林径”连夜开盘并降价……这两天，深圳出现一轮较为密集的“降价潮”。而据深圳一些业内人士透露，未来还将陆续有18个楼盘加入降价队伍中。

　　此外，万科、中海、保利等全国性的房企，也在传说要大幅度降价。

　　至于杭州，虽然还没有传出开发商要大幅降价的消息，但只有通过大幅度降价才能提升需求，已成为开发商的共识。众安房产某负责人就判断说：“房价一定会降，预计在三季度，幅度在15%-20%。”他认为开发商目前最紧要的就是回笼资金，增强融资，修炼内力。杭州城东某项目开发商已经表示时刻准备大幅降价，他说：“深度集体降价的出现，在未来两三个月已经不可避免。”

　　对此，一些业内专家也认为，一方面短期内房地产调控政策不可能松懈；另一方面，虽然很多房产企业号称暂时不差钱，但多数房企难以承受半年卖不出房的压力。同时，市场在调整的时候有其规律，量变早于价变，成交量大跌后，价格必将下跌。“从目前的政策执行力度和市场变化情况来看，与其挨到下半年更加骑虎难下更为被动，还不如目前认清形势早些妥协，放下姿态。硬扛下去资金和销售的压力太大了。”这位专家说。