浙江在线07月14日讯“亚洲最大的滨海社区，性价比最牛的海景房，均价3800元/平方米”、“商铺售后返租，年固定租金回报率在总房价的10%以上”……这些充满诱惑力的促销语，都来自在甬促销的一些外地楼盘项目。在不期而至的电话里、在群发的手机短信中、在街头四处分发或塞进信箱的宣传单上，不少市民都接触过此类广告。

　　藏在诱人广告背后的外地楼盘，是财富馅饼还是美丽的陷阱？昨天，市建委房交处特别委托本报，就在甬促销的外地楼盘提示购房风险。有关负责人士表示，虽然现在对此类楼盘的投资价值“还很难下结论”，但市民如欲购买此类房产，必须三思而后行。

　　“适宜投资”是主打卖点

　　据记者调查，目前在甬促销的外地楼盘中，有普通住宅、产权式酒店公寓，更多的则是各种类型的商铺——包括综合市场、商贸城、金属城、机械城等等。“升值前景好”、“投资回报高且稳定”等，是它们主打的卖点。

　　雇人在市房产交易中心门口、街头等地分发宣传单，甚至在凌晨3点还打电话推销的山东威海银滩楼盘，可谓外地在甬促销的住宅类项目的典型。只要首付3万元，就能在这个联合国都说是人类最适合居住的地方买下一套海景房，以后不管是自住还是等升值后再卖掉，都物超所值——这是促销银滩楼盘的中介们几乎一致的说法。

　　一个地处省内某地、叫“国际缝制机械城”的楼盘，促销人员称其中的商铺由经营方包租6年，前三年共计总房价21%的租金一次性返还购房者；第四年租金回报率是总房价的9%，第五、第六年每年按10%逐年返还。以“返租”、“委托经营”等为名号的高固定回报，几乎是此类商铺型外地楼盘在中介人员口中共同的投资卖点。

　　值得注意的是，外地楼盘的高投资回报，多数只由中介人员口头介绍，而在楼书、广告等纸质载体上并无体现。

　　五类风险不得不防

　　“要说这些外地楼盘都是在搞虚假宣传，是不对的，至少在它们的楼书、广告上，我们还没有发现违法违规的宣传内容。海南的房价在暴涨前，当地一些海景楼盘在宁波也有中介低价销售过，回过头看中介所说的投资价值确实也存在。”市建委房交处有关负责人表示，“但不管是房子升值还是收取固定的租金回报，都是需要一个过程的——至少要在楼盘交付使用之后才能体现出来。而在这个过程中，投资风险随时可能产生。”

　　外地楼盘的投资风险何在？该负责人列举了五类。

　　其一，楼盘的开发、销售过程是否合法合规。

　　“就我们调查，推销这些外地楼盘的房产中介，均是拉人去现场看房的，签购房合同、包租协议等书面的东西，都是当地开发商的事。”该负责人说，本地购房者去现场后，对当地的开发商有无房地产开发资质、资金实力如何、售房时是否已经取得预售许可证、有多少房源可售并且已经售出了多少房源、土地和房子是否有抵押情况存在等问题，很难弄清楚。一旦当地开发商在楼盘开发、销售过程中有违法违规的情况，楼盘能否如期交付甚至能否开发完成，都有可能成为问题。

　　其二，本地人去外地购房，能否获得当地银行按揭贷款。

　　在新一轮房地产调控收紧信贷政策、拒斥外地购房人群的当前，市民去外地买房，在当地银行很可能办不下按揭贷款，而开发商或者房产中介收取的购房定金，并不会因为你办不下按揭就退还给你。

　　其三，促销时的“升值”、“返租”等承诺能否兑现。

　　房价涨跌谁也预料不到，不同地方的房屋升值潜力以及升值水平高低，更难一概而论。对于当地楼盘现在报出的价格，一个外地人也很难判断其比当地同类楼盘高还是低。至于“售后返租”的销售形式，国家是明令禁止开发商直接这么做的，现在所谓的“售后返租”都是交给经营公司在搞，属于打擦边球。购房者在房屋交付后能否获得固定的租金回报，要看经营方的经营能力和资金实力，一旦经营不善，房子不但没租金收，可能连按原价都卖不掉。

　　其四，楼盘所在的区域，政府配套规划能否跟上。

　　市建委房交处人士向记者介绍了前两年的一起投诉：本市一房产中介向市民推销一个位于边境的商贸城商铺，推销时说这个项目旁规划有一座桥通往境外，买下商铺后就可以做边贸生意，但最终这座桥未能建造起来，“这样一来这个商贸城根本就做不来生意，毫无价值。”

　　其五，解决购房纠纷成本高、难度大。

　　“本地人买了外地的房子，如果在房款具结、房屋质量等方面发生纠纷，跑去一趟的成本很高，而且即便到了那边，因为你对当地的房地产销售管理情况不熟悉，能不能成功维权也是一个问题。”市建委房交处人士说，国内各城市的房地产销售管理政策并不都是相同的。

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　　一个宁波人的外地购房经历

　　“感觉非常不对头。”一位日前跟随中介去过威海银滩“檀香丽湾”小区的宁波购房者，如此描述他对此行的感觉。

　　交了200多元的所谓看房费、坐了10个小时的车，这位购房者到了银滩。先是中介拉着看海、看景点，好不容易到了售楼处，已经是下午两三点，可供看房的时间不多了。“售楼员竭力跟你说房子很畅销、所剩房源不多，催着你交定金，而且全程都有中介人员跟着你，甚至在你上厕所的时候。”

　　“更离谱的是，定金交多少居然都不一样。回来路上大家互相交流，有人交了几百元、几千元，也有人交了几万元、十几万元。”该购房者苦笑着说，他交了据称是规定的2万元定金。回到宁波后，他在网上仔细查了那边的房价，发现中介给出的价格和当地实际价格相比“每平方米要高出700-1200元。”而联系中介说想退房，中介方面的回复是：“退房可以，定金不可以退。要么你再去一次山东跟开发商协商。”

　　目前，该购房者不知是该买下那套远在威海的房子，还是该自认倒霉放弃那2万元定金。(宁波晚报 记者 程旭辉)