制图梁津铭

　　浙江在线10月15日讯杭州房地产调控新政在楼市出现“回暖”势头时及时出现，这不由得让人关心，接下来四季度的楼市会否出现二次探底？根据对市场的调查，四季度的供应量将进一步增加，而存量可能进一步加大，不排除二次探底出现的可能。

　　从各楼盘的推盘计划及今年4~6月的新开工量来看，2010年最后一个季度的供应将非常巨大。

　　从推盘看，进入10月份以后，杭州8区近50个楼盘将有新房源推出，供应量要超过9月份。从10月1日至昨天，杭州主城区新领预售证的楼盘面积已达20.6万平方米。

　　即将上市的楼盘当中“分化”也是非常明显的，有不少备受关注的高端项目，包括了大家·武林府、绿城西子·御园、雅戈尔·御西湖、凯德·龙湾等，其项目的产品定价、销售将直接影响到高端市场的走势。

　　同时，中低端的普通公寓在四季度也将大量上市，例如华元·蒙卡岸、紫桂公寓、冠宇·隽园、赞成·香颂等，不少楼盘的均价在1万元/㎡，甚至更低。

　　从开工量来看，根据杭州统计局公布的住宅新开工量，4~6月，杭州住宅新开工面积约为290万平方米。这一数据虽然包含了下面县市的开工数据，但主体还是杭州8区。按照一般的规律，经过近半年的开工，这些楼盘将会申请预售证，这些量将会体现在最后三个月的销售上。

　　此外，11月1日开始实施的预售金监管制度，将会造成末班车效应。预售资金监管后，开发商难以捂盘，预计不少楼盘会突击赶工，在11月1日前申领预售证，因此，第四季度的供应可能会急剧放大。

　　“年初的调控，使得原本该在5、6月份出现的销售旺季没有出现，不少项目推迟开盘至下半年，而下半年本身也有不少项目要正常上市，这就产生了‘撞车’。”某品牌房企营销副总如此判断。虽然有一些项目明智地选择7、8月份开盘以避开金九银十的竞争，但今年最后三个月的供应量还是非常巨大的。

　　当然，每年的未来供应量最终还是取决于开发商的实际推盘量。“也许，最终的市场走向也是取决于政策。”一位开发商坦言。

　　在供应量增加的前提下，消化情况又如何呢？据透明售房网数据，整个前三季度，杭州7区(不含萧山区)的整体成交量为307万方，而截至10月13日，根据杭州透明售房网数据，存量已经达到268万平方米，如果第四季度供应量再增加，销售压力可想而知。

　　供应量这么大，第四季度真实的成交量可能会有多少？

　　除去行情大爆发的2009年，2006~2008年杭州7区(不含萧山区)的年均消化量为480万平方米，因此推算杭州8区正常的年度市场成交量应该在500万平方米左右。而据统计，前三季度杭州8区的成交量为330万平方米左右，因此第四季度的成交量应该在200万平方米左右。

　　而从历年第四季度的比较来看，成交最高的2009年为247万平方米，较高的2007年也只达到了138万平方米，而最差的2008年则为75万平方米。

　　第四季度的供需关系非常明显，整体上将会是买方市场主导的行情，价格具有进一步下行的可能性，因此传说中的二次探底不是没有可能。

　　“从政策层面看，目前还处在国十条的各项政策的落实和推进当中，加强版又释放了调控不放松的信号，因此在地方细则出台后，市场可能进入新的观望和震荡期。”在不少业内人士眼中，新一轮观望期的到来已是毋庸置疑的事。

　　但房价是否下跌还不明朗。嘉里·桦枫居南区在新政之后首次开盘，推出的两幢楼开盘当天即实现8成预订。“今年年底前桦枫居会加推房源，推盘计划基本维持原状。”嘉里房产相关负责人表示，“由于很多开发商在新政前都已完成一轮快速销售，资金充足。除个别公司外，大多数公司价格屏牢的可能性较大。”

　　尽管如此，也有业内人士认为，细分市场，不同市场将有不同的价格表现，这一点也将成为趋势：位于城市边缘的以价格敏感型客户为主的市场会出现价格调整；而较为中心、供应不充分的区域价格则可能表现较为坚挺。

　　大家房产将在10月份如期推出多立方和武林府两大项目。“作为真正地处武林门的高端住宅项目，武林府精装修房开盘价格预计在5.5万元/m2左右。从目前的客户积累看，这类高端房产受新政的影响较小。”大家房产营销总监冯爱玲表示。