浙江在线12月03日讯衢城商品住宅均价出现了下调趋势。来自市建设局房管处的统计显示，11月份市区商品住宅成交均价为6025元/平方米，比10月份下降了205元/平方米，但商品房成交套数比10月份增加了113套。业内人士认为，中小户型房、中低价位房的销售，拉低了衢城的房价。

　　中小户型房带动住宅销售

　　11月份，市区商品房交易量达到948套，比10月份的835套增加了14%。为什么二次调控以后，不少楼盘售楼部人气下降的同时，市区商品房成交量仍在上扬？业内人士普遍认为，一方面是受开发商推盘速度等因素影响，整个市场的供应量有所上升；另一方面，一些中小户型房源的入市，释放了购房者的刚性需求。

　　事实上，如果单从商品住宅备案成交量来看，11月商品住宅备案交易量782套，与10月商品住宅备案交易量789套相比，变化不大。11月拉高市区商品房成交量的关键是，一些面积较小的中低总价房的热销：西区一个商业性质的单身公寓项目，成交备案量就达到112套；双港一个同为商业性质的单身公寓、办公楼项目，成交备案量达到47套。

　　确实，最近一段时间推出的新房源，不约而同地推出中小户型作为主打。上周在南区刚刚开盘的一个新项目，主力户型集中于85平方米至130平方米。从购房者的选择看，中小户型目前确实更受刚需购房者的欢迎。西区一个11月较为热销的楼盘，66套成交房源中90平方米左右的小户型占据了6成销量。

　　同时，在国家二次调控政策的影响下，部分购房者的观望情绪让各个在售项目存在着客户流失的危险。为了应对不利的市场环境，调动购房者的购买欲望，合理定价成了开发商撬动市场的有力武器。业内人士认为，合理的价位加上中小户型的低总价特性，对不少经济并不宽裕的刚性需求购房者构成吸引力。

　　中低价房拉低住宅均价

　　11月，在新政后一直坚挺的房价出现了回调。根据最新统计数据，11月市区商品住宅销售均价6025元/平方米，与10月住宅销售均价6230元/平方米相比，下降了4%。业内人士分析认为，商品住宅均价环比出现下跌是结构性的，11月成交的低价楼盘增加，拉低了整体的成交价格。相对来看，价位高的房源成交一时趋缓，中低价房源成交比例则有所上升，所以市区整体商品住宅备案成交均价出现回调。

　　实际上，高房价区位卖不动，低价位的区域频频开盘，是拉低此次成交均价的核心原因。其中，衢江区因为有新项目开盘、有新房源上市，最近交易量比较活跃，11月衢江区延续了良好的销售势头，共有229套商品住宅备案成交，成交均价虽然有上升的势头，但维持在每平方米4300元左右的均价；柯城区则在11月推出了双港两个新项目，成交备案量达到99套，销售均价则在4600元/平方米左右；这两个相对价格“洼地”区域的商品住宅成交量增加，很大程度上拉低了市区的商品住宅成交均价。

　　中低价位房源成交量增加，也从一个侧面反映出，在新政的打压下，购房消费趋势有所变化，挤掉泡沫后的刚需更青睐的是中低价位的房源。

　　衢城楼市趋向理性发展

　　“如果衢州楼市可以沿着11月的走势继续发展，应该会步入一个良性循环的发展轨道。”业内人士认为，从11月稳步攀升的成交量来看，每平方米6000元左右的商品住宅备案成交均价，受到市场认可，是目前衢州楼市较为理性的价位。

　　虽然受到二次调控的影响下，部分购房者的观望情绪让很多楼盘的潜在客户出现了一定流失，但是中低价位的房源总体上还是非常有市场的。这一方面是由于结婚置业、改善型购房等需求仍然存在；另一方面，经过几轮调控，目前各个老项目都有一定的讲价空间，新项目则不缺优惠力度，相对实惠的价位会促使部分购房者出手。

　　业内人士分析，时近年关，部分资金状况吃紧的开发商很可能还会展开优惠促销活动等，加之10月之后成交活跃度提高，因此年底楼市的总体成交量向良性发展的可能性较大，同时商品住宅的均价很可能继续回调。

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　　大规模供应将冲击楼市

　　三四线城市房价有可能下调

　　一份研究报告中表示，房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，并需要很长一段时间来消化。不过，这一供给冲击主要集中在三、四线城市，而一线城市及许多二线城市的供给仍十分有限。

　　2010年前十个月，全国35个大城市的住宅用地销售总面积达3.16亿平方米，可供建设住宅450万套。同期，这些城市共有约200万套住房售出。随着开发商的期房预售，这部分新增供给目前应已开始冲击市场，而且未来数月内供给量将大幅增加，而当前需求走势则远不及2009年时强劲。因此，市场正面临供给过剩问题。

　　不过，报告表示，对一线城市整体而言，并没有面临很大供给问题，而库存集中的二线城市及三、四线城市则有价格下调的可能。

　　分析人士表示，如果中央能坚持推行现有调控政策，市场需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪可能出现反转，价格或将温和下调。不过，如果宏观经济数据走弱，则市场将预期中央会出台宽松政策。(据衢州日报 记者 赵峥琳 王晶)