浙江日报12月9日杭州讯 小区物管，关系千家万户。记者采访杭城一些业主、业委会成员以及物管企业、物管行业协会负责人，征求他们对物管纠纷的看法，一起探讨如何破解物管难。

　　业主——

　　意见大，自治能力差

　　看了本报报道后，家住杭州清泰小区年过七旬的郑邦杰老人带着报纸来到报社。他说，社区新聘的物业公司日常管理存在不少问题，有时毁坏绿化，有时卫生打扫不及时，所以他至今拒交物业费。

　　家住复兴南苑的郑志宏则说，物业公司和业委会不愿意公布相关账目，而社区居委会也不大管小区的事情，为此他已经拒交两年物业管理费。

　　此外，还有一些业主反映：一些物业企业擅自侵占广告费、停车费等公共收益；一些小区业委会公共收益使用不透明等。

　　“部分业主的素质不高，是产生纠纷的原因。”水香苑业委会主任徐治平认为，在他们的小区内，就有过业主骂保安，甚至动手打保安的事。为防止发生冲突，业委会对物业公司的要求是“打不还手，骂不还口”。

　　浙江工业大学教授虞晓芬是国信嘉圆小区的业委会主任，她认为，物业纠纷频发，一个重要原因是过早地把物业管理市场化，但业主自治能力又跟不上；如有的业主在享受服务的同时，却用种种理由，死活不交物业费，业委会和物管没办法；有的业主则什么会议都不参加，事后却到处发牢骚。

　　如今，业主自治能力较差，是一个比较普遍的现象：杭州城北的普金家园小区7名业委会成员，1名辞职后，形成3：3的局面，互不妥协；滨江一小区甚至出现过两个业委会；在城西的一些楼盘，则出现业委会始终成立不起来的现象。

　　物业——

　　生存难，业主要求高

　　对物管纠纷，杭州市物管协会曾做过调研，结果发现：杭州市最低工资标准从2001年的每月440元上升到2010年的每月1100元。同时，很多物业服务收费标准多年维持不变，有的小区甚至收费下降，近四成的物业企业出现亏损。

　　“一些物业长期空置，《杭州市物业管理条例》却规定，空置物业服务费只能按7折收取，企业收入就更少了。”浙江南都物业管理有限公司副总经理沈慧芳说，开发商遗留的工程质量问题，如漏水、开裂、设备设施质量差等，业主维权不成，就找物业出气，纠纷也难免产生。

　　迫于成本压力，物业公司采取的对策是裁员、降低员工录用标准。杭州市物业管理协会的抽样调查显示：杭州14个住宅小区的750名物管员工中，具有本科学历的有8人，专科34名，两者合计仅占5.6%。入行门槛降低，物管人员的素质也随之降低，服务能力跟不上业主要求，产生纠纷的可能性也大大增加。

　　浙江耀江物业管理有限公司董事长陈家豪说，按照物管合同，物业企业承担的义务通常是四种：保安、保洁、保绿、小区公共设施的养护和维修。但实际操作中，业主却认为物业什么都该管，遇到水、电、煤气之类的问题，都要找物管，甚至有个小区附近没有公交站点，竟也来找物管。

　　杭州市物管协会会长宋建慧认为，少数业主对物业服务不了解，看不起物管人员，甚至把他们和物管人员之间的雇佣关系认作是“主仆”关系，有不同意见，就小题大做，也容易导致纠纷。