浙江在线04月20日讯
“新国十条”“国八条”“限购”“限价”……
过去一年中,这些有关楼市调控的词汇,时时牵动着购房者敏感的神经。国家重拳出击调控楼市,成效如何呢?日前,记者对我市的二手房市场进行了调查———
一季度二手房交易量大幅下滑
“最近几个月,生意清淡得很。”不单单是刚起步的房产中介发出类似的感叹,从业10多年的房产中介也面临同样的问题。
“每次新政策出来,购房者都期待房价能降一点,哪怕心里明白价格不会往下掉,也会选择等待一段时间,看行情再下手。”椒江某房产中介公司经理梁先生说。在他看来,目前二手房交易量下滑实属正常,“从去年4月份开始,调控政策一个接一个,力度都不小,买房的人和卖房的人心态肯定都会产生微妙的变化。”
在椒江从事房产中介10来年的吴女士,不免怀念前两年的市场行情,“记得前年3月份,台州的房价一直在涨,品质稍好一点的小区一挂牌,就马上有客户下单。去年这个时候,也不用担心客户少,只愁没房源。而今年春节后,一套房子也没有卖出去。”
台州市九鼎经纪有限公司的置业顾问小倪也深有感触:“年后的行情与去年相比,简直是冰火两重天,房价居高不下,政府的调控政策,导致多数购房者产生观望情绪。”
统计数据显示,今年3月份,我市二手房交易件数1322件,同比减少26%,交易面积257617平方米,同比减少9%。
实际上,整个一季度,我市二手房市场成交萎缩。以台州市经济开发区和椒江区为例。其中,台州市经济开发区1月份交易211套,交易面积24815平方米;2月份交易124套,环比下降41%,交易面积13826平方米,环比下降44%;3月份交易120套,交易面积11940平方米,成交继续下滑。
椒江区的情况则是,1月份交易214套,交易面积28661平方米;2月份交易123套,环比下降42%,交易面积13955平方米,环比下降51%;3月份交易146套,交易面积13677平方米,市场依然低迷。
台州市上房经纪有限公司的工作人员告诉记者,“尤其是1月份‘国八条’出台后,我市的二手房市场受影响比较大。”她表示,目前,入市的绝大多数还是刚需客户,面积110平方米左右,单价1.1万元左右的房子,较受购房者的欢迎。
业主惜售,成交量虽下滑,挂牌价格依然坚挺
“在台州市经济开发区,1万元/平方米的房子,很少了。”台州市上房经纪有限公司的工作人员告诉记者,“虽然行情不好,房东依旧底气十足,房子的挂牌价格跟实际成交价格几乎没有什么差别。”
在温岭的多家房产中介公司,记者了解到,目前二手楼市的业主们出现了惜售现象,最近前来挂售的房屋价格几乎没有下降,个别业主甚至把价格调高了10多万元,还有的考虑暂时撤销在房产中介挂售。
“不到180万元,我不打算卖。我这套房子的采光通风都很好。再说,房龄已过了5年,可以少交营业税。”温岭的张先生,有一套五龙小区的房子,面积110平方米。
去年年底,张先生在中介挂牌,除去一个自行车房,折算下来,他的房子挂牌价为1.6万元/平方米。当时,他楼下的一户人家以1.5万元/平方米成交。张先生的房子因为还在出租,不急于脱手,他特意把价格提高一些。
今年,有几个买家出价170万元,但由于没达到心理价位,张先生没卖。他说:“我手头钱虽然不宽裕,但不卖这套房,不会影响一家人的生活质量。目前的环境下,房子还有保值的功能,所以不着急把房子卖出。何况这套房子已经简单装修,租出去,每月也有2000元的收入。”
“由于业主没有资金压力,降价意愿普遍减弱,面对需求的萎缩和楼市的不景气,有的业主选择了观望并延迟出售计划,有的则干脆转售为租。”业内人士分析。
营业税增加,买方负担加重
此外,营业税的增加也是近期交易量下跌的一个原因。
“140平方米以下、五年以内的二手房营业税由原先的差额征收改为全额征收。比如,100万元买的房子,150万元卖出,以前只按50万元的差价纳税,现在是按150万元征收5.5%的营业税。按规定营业税由卖家支付,现在一般都由买家承担。一套100平方米左右的房子,光各种各样的税款,平摊下来每平方米就要差不多2000元。”九鼎房产的置业顾问小倪说。
新政实行后,受影响最大的是一些次新房。记者走访了椒江城区的几家二手房中介公司,销售人员说:“交房两三年、三四年的次新房,有房东愿意卖,也有人愿意买,只是价格谈不拢。此类房子,实施新政后,买房的人得缴纳10多万元、甚至20多万元的营业税,这不是每个买房者都能承受的。”
“不少投资者手上有多套房子。新政出来后,想拿出来卖掉,减轻投资风险,但都抱着可卖可不卖的心态,并不是急着出售,所以买房者提出降价,他们也不太愿意。”销售人员说。
银行房贷紧缩,给市场带来寒意
分析今年二手房市场交易惨淡的现状,房产中介行业的从业人员一致认为,其中一项最主要的原因,还是银行房贷政策的紧缩带来寒意。
“在二手房市场,几乎看不到投资客买房的身影了。现在‘跳’进去,成本太高,风险也高。”吴女士说的风险,指的是银行贷款门槛和利率的提高。
去年4月17日出台的“新国十条”,对贷款作了规定:购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率1.1倍。今年2月份,我市楼市新政出台,规定二套房首付提高到60%,第三套房停贷。
近日,记者走访多家银行,咨询了二手房贷款相关事宜,得到的答复大多是“现在存款准备金率提高了,贷款资金紧张,二手房贷款很难申请。”
在二手房贷款不容易申请,银行加息预期强烈的状况下,一些原本有购房需求的人只好选择观望。同时,投资客也逐渐退市。
椒江的陈先生买房主要用于投资,但近期他不敢轻易下手。
“即便银行贷款能申请到,即便目前央行每次存贷款基准利率上调也比较温和,但购房成本还是提高不少。”2008年,陈先生向银行申请贷款时,首付30%,基准利率下浮30%,贷款利率为4.15%,现在他再去银行贷款,属于第二套房子,首付60%,基准利率上浮10%,贷款利率为7.48%。陈先生算过一笔账,以贷款100万元20年计算,享受优惠政策和取消优惠政策相比,利息总额增加了近40万元。“如果年内央行再加息两三次,投资成本会更高。”
椒江的刘女士是一位银行理财师,前年花120万元买了一套房子。她向银行贷款80多万元,20年付清。她告诉记者:“房子现在可以卖240万元,看似价格翻了一倍,但仔细算下来,其实赚不了多少,除去支付给银行的利息,首付款回报率也只有1分利息。”
业内人士认为,贷款紧缩政策及加息通道打开,抑制房价过快增长,对楼市起到了一定的降温作用。(台州日报)