率先降价促销解资金困局

　　从一个多月前记者第一次采访到现在，金华某房地产公司的负责人曾华(化名)已经三次对他接手的外地楼盘进行促销，据称回笼资金近2亿元。这个外地楼盘是该公司去年下半年接手的。“对方的销售情况很不好，导致资金链出现问题，只能亏本进行整体项目转让。”曾华说，受房地产调控影响，尽管他们对项目重新包装，但销售情况不能令人满意，半年多只有几千万元销售额，仅够支付财务成本和营销费用，公司资金捉襟见肘。

　　曾华透露，一般在房地产开发商的资金来源中，45%是销售回笼款，20%是银行贷款，35%左右是滚动使用的自有资金。非自有资金占比越大，风险系数越高。在这个项目中，公司的自有资金超过45%，应该说安全系数很高，但销售回笼款过少，在归还银行到期贷款时，曾华只能通过民间短期高息融资。更让他意想不到的是，银行在他还贷后没有继续放贷，使公司的资金链岌岌可危。

　　“高息融资是没有办法的办法。我们做过预案，如果借来的钱超过两分利，时间一长就无利润可言。”曾华说，在几乎走投无路的情况下，他们在项目所在地搞降价促销，结果几天时间就实现了6000万元销售收入。于是趁热打铁，又搞了两次促销。

　　记者问曾华，搞降价促销有没有像北京等地房地产市场那样引来索赔风波？他调侃说：“这得感谢此前的开发商，他们当时卖出去的房子实在太少，我们促销前就和那些业主达成谅解。降价促销后，当地也有开发商跟进，结果有已购房的业主到现场闹，等于帮我们打击了竞争对手。”

　　“赚到大钱了”为何还会缺钱

　　接受采访的房地产开发商普遍承认，2009年前拿到地块的，这两年凭借房价飙升都“赚到大钱了”。那么，为什么房产调控时间不长，房价未见下降，就出现资金紧张呢？

　　涉足建筑工程行业近20年的唐先生说，他认识一个房地产老板，只要地价高出他的预期，就绝对不拿地，结果从业10多年才开发了三四个楼盘，被很多人笑称“金华最不思进取的开发商”。但很多建筑公司都愿意接他的工程，因为他是一个有多少钱办多少事的人，不会拖欠工程款。

　　“我们接过很多知名房地产企业的项目，就算房子卖得最火的时候，也很少能及时拿到工程款。不是他们故意耍赖，而是他们从来没有资金宽裕的时候。”唐先生笑称，很多房地产开发商事业心很强，刚从这个项目赚到一两亿元，就马上想方设法去拿拍卖价一两亿元甚至四五亿元的地搞新项目，形势好的时候这样做问题不大，并能实现快速滚动发展，但一遇到市场形势变化，资金链马上就会出问题。

　　在金华江南某城中村采访时，这里的居民告诉记者，他们村近10年很少有人把钱存到银行里，都放到一个同村人办的房地产公司去了，月息至少1分，这两年涨到了一分五。

　　一家房地产公司的财务总监认为，目前房地产企业资金紧张，原因是多方面的：一方面是住房限购政策导致成交量下滑，目前市区住宅一手房存量已达百万平方米，粗略估算有8000多套房源，可今年上半年市区住宅商品房成交量仅2500多套；另一方面是金融机构对房地产行业的信贷不断紧缩，去年下半年起从银行“几乎贷不到钱”。

　　如何应对可能到来的“寒冬”

　　前面提到的那位资金掮客认为，更缺钱的日子也许还在后面，尤其对刚进入房地产市场的中小开发商来说，日子将会很难过。

　　一家股份制银行信贷部经理向记者透露，房地产信贷从紧的趋势短期不会改变。银监会主席刘明康近日强调，银行业金融机构要一以贯之执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。

　　房地产企业越来越差钱，商品房降价促销无疑是加速资金回笼的有效手段。曾华和记者算了一笔账，他通过降价促销回笼近2亿元资金，平均降价幅度为8%，比以前少卖了1600万元，但2亿元融资按两分利算，一个月也要400万元，4个月就要1600万元，何况现在很难拿到两分利的资金。

　　另外，项目转让或项目承包也是一个保生存的好办法。比起项目转让给其他开发商，把项目承包给公司的项目经理，由其自行解决资金问题，然后项目利润按比例分红，不失为一种“既保生存又维护面子”的良策。据悉，以前有很多东阳开发商就是通过这一办法渡过危机的。