浙江在线01月17日讯 2011年，谈及楼市，不管是开发商，还是消费者，都是一肚子苦水。房价降了，房子还是很难卖出去，面对限购令、限贷令，开发商个个患上“资金哮喘症”，期待2012年市场转暖。
而消费者也从年头烦到年尾，一烦房子不是你想买就能买，得看住房数量与信贷“履历”；二烦房价降了利息涨了，没捞着便宜反吃亏；三烦买房纠结，买吧，担心房价继续跌，不买吧，又害怕房价触底反弹……2012年来了，购房者哪哈办？
2011年，楼市调控严厉程度堪称历史之最，“国十一条”、“新国八条”，“限购令”、“限贷令”，央行提高基准利率、加息，都对楼市形成了巨大的压力，导致整个市场低迷不堪，行业景气度急剧下滑。
的确，过去一年，在调控政策打压之下，市区楼市日趋冷清，观望气氛浓郁，成交量萎缩，一次次创下历史新低。而房价也随之松动，出现调整之势，市场到处弥漫着促销气息，降价力度也一次大过一次。尽管如此，消费者内心并不踏实，因为房价今年走势如何，是触底反弹还是继续下滑，没人能预知。
全年楼市整体低迷
受调控政策影响，2011年市区楼市整体低迷，市场呈现日趋冷清态势，不过上半年销量大于下半年。上半年，虽然销量在低位震荡，但整体上呈现逐月小幅攀升之势。而下半年走势与上半年相反，销量基本上逐月下跌，且屡次创下新低。
与火热的2010年相比，2011年市场显得冷清凄惨。比如2011年1月份，市区成交2551套商品房，为全年单月最高，但放在2010年，这一数字并不显眼，因为当年4月份市区成交商品房4924套，创下单月成交最高纪录。
由于观望气氛浓郁，市场交易低迷，2011年全年市区共成交商品房14332套，比2010年的23451套减少9119套，同比下跌39%。而从面积计算，全年实际登记销售153.25万平方米商品房，其中商品住宅销售103.84万平方米，而2010年商品住宅销售161.59万平方米，同比下降35.7%。
市场人士指出，2011年市场低迷，关键是调控政策严苛，抑制了投资投机需求，加重了市场的观望情绪。
住宅均价7441元/平方米
2009年至2010年，受刺激性政策影响，商品房成交量屡创新高，房价也翻着跟头地上涨，高档小区步入万元时代。2010年，市区普通住宅均价为7375.82元/平方米，比上年增长2172元/平方米，同比上涨42%。
而2011年受调控影响，市场开始“退烧”，但房价与上年相比并未下调，依然处于高位，只是涨幅放缓。数据显示，2011年市区普通住宅均价为7441元/平方米，比2010年涨65.18元/平方米。
房价几乎没有上涨，完全归功于严苛的调控，尤其是限贷令的施行有效抑制了市场投资需求。市场分析人士指出，2011年，国内物价持续上扬，CPI同比上涨5.4%，而同期市区房价基本与上年持平，这就等于房价微跌，一是因为受物价上涨影响，房产开发的成本增加了；二是因为货币的购买力相对下降了。
信贷紧缩变相抬高房价
2011年，开发商和消费者博弈得很累，很痛苦。为了抑制通胀和高房价，我国实行信贷紧缩政策，房地产更是信贷紧缩的重点行业，无论开发商还是消费者，都备受信贷收紧之苦。
从房价角度看，银行收紧房地产开发贷款，让开发商融资受阻，资金链绷紧，逼迫其降价销售，这对消费者来说是利好。但住房贷款收紧又害了消费者，消费者不但没捞着房价下调的好处，反而增加了月供支出。2010年，市民如果购买首套房，能享受贷款利率最低7折的优惠，而去年贷款购房不但享受不了利率优惠，反而在基准利率的基础上上浮10%，利息成本最高相差40%，等于变相抬高了房价。
据业内人士计算，当银行把房贷利率从0.7倍提高到1.1倍时，等于提高了24%的房价，削弱了消费者24%的购买力。
今年房价何去何从
过去几年，嘉兴房价走势与政策的变动直接相关，2009年至2010年，房价上涨关键是政策刺激，而2011年房价平稳也是受调控政策影响。同样，要预测2012年房价走势，应判断2012年的政策走向。
从目前监管层释放的消息来看，至少2012年上半年，调控政策不会松动，这就意味着市场成交量依旧低迷，房价下行的态势可能持续。至于房价能下调多少，由于影响因素很多很难判断。有人认为会下降15%～20%，也有人认为会下行30%。而具体到嘉兴楼市，业内人士认为房价降幅不会太大，预计在15%左右，一是因为2011年房价并未实质性下降；二是因为嘉兴房价在省内相对偏低；三是因为通胀消化了一部分虚涨的房价；四是土地价格依然高企，2011年土地市场平均价高达2050元/平方米。
那么下半年房价是否会反弹呢？这还是要取决于政策的走向，如果政策释放出松动信号，那么房价会企稳，不过反弹估计要到年底了，毕竟市场经历深度调整后需要盘整数月。当然，政策何时松动，如何松动，要看宏观经济形势。
虽然房价下跌可能性极大，但消费者也不能一直等待最低点，毕竟最低点在哪里没人能判断。其实，房价涨跌很正常，市场就像海潮一样有起有伏，普通购房者应以平常心看待房价，莫把房屋投资属性看得太重，毕竟房子的原始属性是居住。
南湖晚报 记者 王沁 制图 张利昌
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