考试背景:在楼市响起一片“涨”声之际,上周国务院出台了新一轮调控政策——新“国五条”。它重申了以限购、限贷为核心的调控政策,还在继2011年之后,再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外,调控还包括扩大房产税改革试点范围、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等相关内容。
市场分析认为,新“国五条”的核心在于控制房价非理性上涨,稳定市场预期,确保今年房价基本稳定。但如果楼市走向出现震荡,譬如房价再次飙升,不排除出台更为严厉的调控新政。
试卷难度:新“国五条”给杭州楼市出了一张难度不大不小的考卷。说其难度不小,是因为在经历2012年下半年的强势反弹之后,房价在2013年怎么走变数较大;说其难度不大,是因为不缺地和住房保障体系完善的杭州,完成土地供应量和加强保障房建设并非难事。
面对这份考题,杭州能交出令人满意的答卷么?
【作文题】
截至昨日,新“国五条”公布时间已满一周,杭州楼市出现了哪些变化?请以形象的语言,描述最近7天杭州楼市的表现。
答:在经历了多次调控后,上周突然来袭的新“国五条”,也让杭州楼市在七天里上演了一出“变身记”。
我们找到这样几个与“变”有关的故事:它们包括一部分人面对“在这个特殊节点要不要买房”的态度转变,以及开发商面对调控的策略转变。
比如说,心态变了。
在上周新“国五条”落地后的首个开盘现场,少了之前急着看盘的情形。一位中年妇女说,家里要换个大点的房子是件应景的事,家庭会议都开了好几轮了。不过听说又有调控政策了,还是打算看看再说;一对小年轻说,一言难尽的租房和需要归属感是买房的决心所在,调控还是保刚需的,房价短期内应该不会大起大落;另外一个人说,看中的那个楼盘,这次开90平方米的房子,60套房子却有230组意向登记。原本打算托关系,现在想通了,就算买不着也不急,其他楼盘也会有得挑。
节奏也变了。
在卖房这件事上,各家心态都不一样。有延期开盘的,比如上周末,原本计划开盘的3个项目最后变成1个。一个续推项目的内部人员说,其实推的量挺少,就是为了试探市场,有一批节前就很想买房的客户,总得把握牢。不过,事情在这两天发生了转机,一些原本不打算在3月开盘的项目,也积极准备起来。原因是趁着本地调控细则还没出,赶紧抢客户。于是,短短一天时间里,四个楼盘都给出了开盘计划,其中不少还把开盘时间提前一周。杭州3月开盘数量也从最初的20多个,上升到了目前的30多个。
变的还有价格。
在拿地这件事上,新“国五条”颁布后的七天里,房企依旧积极响应,丁桥地价还创了新高。在这场新“国五条”后杭州首场土地挂牌会现场,出现了广宇房产、龙湖地产在内的多家开发商的身影。丁桥宅地经过1小时、36轮拉锯战才花落龙湖。面对此景,很多业内人士的回应是,手里这批房子卖完就没储备地了,对房企来说,不断拿地才是可持续发展要走的路。
这出百变剧,透着各种心境。但人生总有些事,在经历之后才能让你获得经验值。楼市也是这样。
【数学题】
新“国五条”要求各地按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。请按照2011年杭州商品住房价格涨幅控制标准,折算今年杭州楼市房价的浮动区间?
答:14791×1.1=16270(元/平方米)
答案解析:2011年初,在国务院出台的“国八条”中,曾首次提及房价控制目标,要求各市政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。在当年公布房价控制目标的城市中,大部分城市采用了这一标准,杭州也不例外。根据当年11%的GDP增长目标,杭州制定了房价涨幅低于11%的目标。
时隔两年,中央再次要求地方公布年度房价控制目标,表现出了稳定房价的决心。虽然杭州还没有对外公布具体数字,但我们可以参照2011年的设定标准,对今年杭州楼市的房价控制目标进行一个简单测算。根据2013年2月,杭州市发改委在网上公布的国民经济和社会发展计划草案,2013年杭州地区生产总值预期增长10%左右。按此标准,2013年商品住房价格涨幅应控制在10%以内。
据快房网K指数研究室统计,2012年杭州市区商品住宅共成交759.78万平方米,成交均价14791元/平方米。按此计算,2013年全年,杭州市区商品住宅的成交均价不应高于16270元/平方米。2013年的房价涨幅,能否控制在这个范围内?数据显示,经历房价大转变的2012年,其14791元/平方米的成交均价,相比2011年的16474元/平方米,还下跌了10%。
数据显示,2013年2月1日-25日,杭州市区商品住宅成交均价17364元/平方米,环比1月17094元/平方米的成交均价,上涨了1.6%。两个月的成交价格,大大高出了16270元/平方米。如此看来,杭州楼市仍需要通过政策进行调节。
新一轮调控提出增加普通商品住房及用地供应,要求2013年住房用地供应总量,原则上不低于过去五年平均实际供应量。请根据杭州往年的宅地供应量,计算出今年的宅地总供应量,并加以分析?
答:(1413+4236+2022+1193+1629)/5=2098(亩)
答案解析:据快房网K指数研究室统计,2008-2012年,杭州主城区实际成交住宅类用地总量,分别为1413亩、4236亩、2022亩、1193亩和1629亩。按此计算,2013年的宅地供应量,应不低于前五年的平均推地量,即为2098亩。(备注:此处的住宅类用地,包含住宅商业混合类用地。)
在2011年出台的“国八条”调控政策中,曾首次对商品住房供应总量加以说明:原则上不得低于前2年年均实际供应量。由于市场冷清,当年仅成交1193亩宅地,并未完成前两年的平均值(3129亩)。如果按此算法,今年的最低推地量仅为1411亩(2012年土地市场,到了下半年才开始复苏)。
相比之下,以“前五年均值”进行计算的方式,势必会增加土地供应量。如果土地供应量长期保持高水平,将有效促进房地产市场的健康发展。根据相关消息,国土部要求各地国土资源部门,在3月底之前上报宅地供应计划。虽然具体指标不得而知,不过根据主城区目前的推地节奏,完成任务指标并不难。数据显示,2013年已成交和已公示挂牌的住宅类用地共计14宗,约合930亩。只要推地节奏不出现过度减缓,今年宅地供应量的完成并非难事。
【论述题】
加快保障性安居工程规划建设,是本轮调控的重点内容,调控强调要将符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。请论述当前杭州的住房保障体系,在保障外来务工人员方面,所做的相关工作?
答:自1998年国家实施住房制度改革以来,杭州的保障房建设在全省乃至全国,都处于领先地位。目前,杭州已建立由公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、危旧改善房和拆迁安置房组成的完善住房保障体系。其中,公租房在保障外来务工人员方面,起到了突出作用。
2009年,为解决夹心层,譬如来杭创业人员、大学毕业生及外来务工人员等特殊群体的住房困难,杭州开展了经济租赁住房试点工作,并开工建设杭州首个市本级公租房项目,之后又落实蒋村、塘北、庆隆、牛田、花园岗、三里亭等6个市本级地块的建设。
此后,市本级已建成和建设中的经济租赁住房,及各区、县(市)已建成和建设中的创业人才(大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房。公租房在申请条件方面,突破了对户籍的限制:只要持有杭州市区居住地公安机关签发《浙江省居住证》或《浙江省临时居住证》,就具备公租房的申请资格,而并非一定要求有杭州市区常住城镇居民户口。
申请市级公租房的外来务工人员,还需与市区用人单位签订1年(含)以上劳动合同,且缴纳住房公积金或社会保险金;同时拥有中级以上职称或本科以上学历;并满足申请人及家庭成员在杭州无房等条件。
相比市级公租房,区级公租房的申请条件略有不同。譬如,申请拱墅区公租房的承租人员所在单位,须在拱墅区工商局登记注册,且年度纳税额要达到一定标准。区级公租房,由于各个区情况不同,申请条件不尽相同,但与市级公租房相比,整体方向上不会有大的偏差。
有意申请公租房的外来务工人员,可时刻关注杭州市住房保障和房产管理局官方网站(hzfc.gov.cn/),待发布房源受理公告后,准备相关材料,向所在区建设局或所在单位,及时提出申请。
都市快报 记者 张康康 季韬 插图 高芸芸
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