“抬头看那幢高楼的感觉，真的很奇妙，好像要飘起来了。”站在自家180平方米四房两厅公寓的落地窗前，39岁的龙港商人林广义(化名)说。2001年，在龙港刚兴起盖高楼大厦的热潮时，他决定卖掉家里自建的农民房去换一套大厦里23楼的公寓房，当时就一个想法：住进带电梯的高层楼房，才真正变成城市人。
苍南龙港，曾以“农民自建城市”的独特模式创造奇迹，从仅6000人的小渔村发展到现在的中等城市规模，其以市场为主导的建城模式、户籍改革、强镇扩权的尝试，走出了一条城市发展的“另类之路”。但是在10年前，龙港人炸掉了镇口的“中国第一农民城”路碑，以此显示告别农民城的决心，因为这座城里的人所渴望的是真正的城市梦。林广义作为典型的龙港人，用他家庭的几次住房变迁，为农民城里的都市梦做出了生动的注脚。
住进电梯房变成城里人
头脑活络的林广义23岁下海创业，创办了一家货运公司，2001年他开始积累人生第一笔财富，这时候，龙港这个农民城开始盖起第一批高楼，进入大建设时期。
“那是龙港第一次开始有开发商的概念，盖的都是独幢的公寓大厦。”林广义说，第一幢盖起来的是龙港大厦，而他下定决心买的银海大厦是龙港五十米大道上第二幢拔地而起的高楼，开盘价4000多元/平方米，“去看房的时候边上的路都还没修好，听说这幢楼要盖27层，当时就想，一定要买高一点。”
2001年，杭州的代表性新盘是城西桂花城，可以3500元/平方米的价格买到，而4000多元/平方米的价格能在杭城市中心买二手房。
“不要说没住过电梯房，之前都没有看到过高楼盖起来。买完房子以后就一种感觉：马上要变成城市人了。”林广义说。
作为龙港第一批买到公寓房的业主，在拿到一套150平方米、三室两厅的房子以后，他为装修跑遍了龙港当时所有的装潢设计公司，他花了20万在装修和家电家具上，“当时电器比现在贵，客厅里的大背投电视机花了2万多。”当他终于领着父母站在23楼的自家窗口俯瞰整个龙港时，他觉得这些花费显得非常值得。
一年后，银海大厦的二手房价格涨到了6000元/平方米，这是因为整个龙港城里的人都和林广义一样向往“大厦”生活。2004年1月9日，龙港新地标“置信明都”大厦开工建设。当时，龙港已经建成和开工在建的高层建筑有30多幢。
以住房的变迁来诠释身份的转变，这是林广义最自然的思维方式，在此之前，他和他的家庭已经经历过一次从农民到市民的巨变。
放弃土地洗脚进城
买了银海大厦的公寓房后，林广义卖掉了在龙港龙跃路上的自建房，这幢建于1984年的房子是他们一家人成为龙港人的起点。
1983年，浙江省人民政府发文批复同意龙港建镇。其时所谓的“龙港镇”还只是鳌江南岸龙江港区的一片滩涂，吴晓波在《温州悬念》一书中这样写道：弯弯曲曲、坑坑洼洼的老街，两旁有数十间歪斜不齐的泥坯农舍；再往前便是大片滩涂。
1984年，时任龙港镇委书记的陈定模在当地报纸上刊登了《龙港对外开放的决定》，提出“地不分东西，人不分南北，谁投资谁受益，谁出钱谁建房，鼓励进城，共同开发”。通俗地说，任何人只要交一笔钱，就能从龙港获得一块地皮，并在上面建房。更有吸引力、甚至算得上破天荒的，是可以将户口落在龙港镇。
轰轰烈烈的农民造城运动就此开始，这个宏大故事里的主角，正是数以万计像林广义家这样的家庭，为实现“做城里人”的梦，龙港周边的农民都带着钱来了。
“我们老家是宜山区凤江乡三垟村，彻头彻尾的农民家庭。”林广义说，当时他才10岁。
“来龙港买的龙跃路上的宅基地，是700元一间。”林广义说，事实上，当时整个龙港也只有龙跃路这么一条像样的路，农民城的建设模式是：房子自己盖，道路等公共设施要农民集资来建。
在龙跃路的宅基地上，林家建起了四层楼房，这种楼房被叫做“通天房”或者“落地房”：单门独户、通天落地，前面开店，后面是作坊，居民楼和工厂毗邻而居。在很长一段时间里，这是最适合农民居住的形式，所谓农民城就是农民集聚的城，也是最适合农民生活的城。
“那时候盖房，在家门口搭个搅水泥的池子，能自己干的都自己干。”10岁的林广义帮父亲搬砖头，母亲则每天给工程队的人做饭。当时的龙港几乎家家如此，高峰期有3000多间楼房同时开建，37支工程队、4000多木匠、水泥匠和2000多杂工忙碌在各施工现场。
林家花了一万多元在龙跃路上盖起了自家的“落地房”，除了卖掉老家小平房的3000元，家里还负债不少，但是从农村户口变成城里户口的巨大变化，激励了这个家庭落户龙港的决心。确切地说，林家买地盖房花的钱，更多的是在买附着在这间房、这块地上的城镇居民身份，这是最早版本的“买房落户”。
据学者统计，1984年至1990年，龙港投入建镇资金达9亿元，其中国家投入仅0.44亿，其余95%来自于进城农民集资。
重新定义的住房梦
在自家盖的“落地房”里，林广义长大成人，这种最初组成农民城的农民房开始不合时宜；在豪掷20万元装修的银海大厦公寓房里，林广义娶妻生子，收获了完整的家庭。很快，就像客厅里那台花费了2万多元的背投电视机一样，这样的独幢高层公寓也过时了。
“以现在的眼光看，那时候盖的大厦缺陷太多了。”林广义说，两梯六户、房子是西南朝向、卧室朝西、卫生间是不通风的暗卫，“当时对这些根本没概念。”
龙港在发展，龙港人更多地跑出去见识了大城市和好房子是什么样子，对居住的需求也一直在膨胀。
2009年，林广义又给家里换了一套住房，是180平方米的烟草大厦公寓，四房两厅两卫，主卧连接书房、卫生间的套房设计尤其让他满意，他把书房设计成一个茶室，请客人在这里喝茶成了他最大的乐趣，“当时这幢楼最大的卖点就是南北通透、卫生间全明，这在过去是没有的。”林光义说，这次换房，让他终于对“居住品质”有了感受。
现在，他又有了新的换房计划。因为这两年，住进小区房成了龙港人住房改善的主流，在学会看朝向和户型之后，园区环境、会所配套乃至外立面是不是石材干挂……这些成为选房的关键词。龙港最有代表性的豪宅社区“锦绣名园”，售价千万级别的独幢别墅是很多龙港人的终极置业梦想，另一个楼盘里最让人津津乐道的是开发商在园区里造了一条河。而在龙港外滩和龙金大道上在建的多个新楼盘外墙上，挂满了“水岸独栋”、“一线江景”、“城市首席公寓”、“私家泳池”这样的广告语，这些都在重新定义着龙港人的住房梦。
龙港是发改委批准的全国第一批改革试点小城镇，《龙港镇城市总体规划2011-2030》显示，将来龙港发展的城市性质为温州南部中心城市核心区、现代化工贸城市和滨海宜居城市。这座曾经的农民城，将向真正的城市梦迈进。
绿城等房产大鳄在三四线城市已经有很多项目
绿城来了金地来了
房产大鳄杀进浙江小城镇
城镇化为地产业带来新黄金十年？
“这里是五线的城镇，一线的市场。”瑞安绿城公司总经理李军说。他所负责的绿城玉园项目位于瑞安塘下镇，去年7月份开盘后，迅速以7.6亿元成交成为瑞安年度单盘销售冠军。在现场售楼部，工作人员会告诉客户：玉园参照的对标项目是绿城在杭州的西溪诚园，“有些地方用的东西比西溪诚园还好。”
从瑞安再往南走，苍南县的火车站前，一块巨幅广告牌前写着，“苍南绿城：2013年最值得期待项目”，广告牌后就是2011年绿城在苍南拿的县城新区42-1地块。
在温州辖区内这些只能算是五线市场的城镇，以建造高端品质房产著称的绿城，依靠代建模式的快速复制，像苹果商店、肯德基、数字影城一样，成了挤进小城里的又一个闪亮标签。
杀进五线市场的房产大鳄
何谓五线？李军说，“如果北上广是一线，杭州是二线，温州是三线的话，那么瑞安这个县级市的市区是四线，塘下，最多只能排上五线。”
瑞安塘下，行政级别为“镇”。在塘下有这样一个说法：全国汽摩配件的四分之一产自塘下，产业的发展让塘下多年来占据瑞安经济强镇的头把交椅。与破旧的城镇形成鲜明对比的，是塘下人对房产品的见识和品位。2009年首次开盘的天瑞尚城，是在绿城入驻前塘下最高端的楼盘，法式建筑、园林景观、石材干挂、豪华泳池……无一不显示出本土开发商毫不落后的豪宅理念。
“我们对塘下房产市场的看法是开发水平高、居民对房产品的认知不落后、理念不落后。”李军说，2010年下半年，在限购令出台的背景下，绿城开始转变思路，到有购房实力的地方去盖房子、卖房子成了一个方向。“当时我们对温州籍的绿城购房客户进行了研究，最多的是来自瑞安、苍南和乐清。”李军说，2010年，塘下的房价水平已经突破了2万元/平方米，而绿城介入的项目地块整体楼面价是7360元/平方米。瑞安塘下的绿城玉园，成了温州市区鹿城广场之后，绿城在温州的第二个项目。
“钱是别人的，其他都是自己的。”李军这样解释绿城在城镇开发的代建模式。塘下项目的出资方由当地12名资金雄厚的股东组成，产品的开发设计只需要复制绿城二代公寓的成功模本，甚至连名字都是可复制的，“绿城玉园”这个名字，除了塘下，还出现在临平、绍兴，甚至乌鲁木齐。
这样的方式，解决了绿城在调控以来遇到的资金问题，同时为绿城输出品牌价值找到了方向，最重要的是，在这些四五线的城镇市场，已经有足够的购买力和对高端房产项目的欣赏能力。
“我们一直在组织当地客户去杭州参与体验绿城品牌的活动，但事实上很多人早就看过甚至买过绿城的房子，问出来的问题都相当专业。”李军说。去年10月份，绿城玉园第二次开盘时，购房者在开盘前一天下午开始排队，1.8万元/平方米开出的100多套房子遭遇了抢购。
2012年的销售数据显示，瑞安整体新房销售额为52亿元，其中塘下成交22亿元，绿城玉园以7.6亿元成为销售冠军。
小镇的购房理念冲突
现在，绿城在温州的瑞安、苍南、乐清都有项目。在瑞安市区的瑞祥新区，绿城进入瑞安的第一个精装修项目璟园将在今年开盘，这个项目所在地块是2010年瑞安的“地王”，当时楼面价达到了2.55万元/平方米，这个楼盘设计和精装的对标项目据说是目前绿城在杭州的豪宅代表项目——兰园。
“有些地方还是不太习惯，像一开始客户来看房，居然都喜欢沿马路的，结果沿街的几幢最早卖完了。”从杭州公司调到瑞安负责塘下项目营销的李皓这样吐槽，“他们选房的口味就像是乱炖。”
这种喜欢买沿街房子的口味并不是为了省钱，而是沿袭自小镇原来的居住传统。过去，小镇上自家盖的“落地房”要沿街开出店面或者作坊，越热闹的地方越好。
住房理念的冲突几乎时刻都在发生：玉园160多平方米的样板房，被看房客户嫌“餐厅太小”，过年过节家里亲戚客户都来吃饭就会坐不下。
现在，经过绿城售楼员的反复灌输，当地购房者开始认同小区里对着花园的那幢才是最有价值的“楼王”。而他们的推盘节奏也受到当地消费习惯的影响：针对春节返乡客群加推房源，结果正月初三就有成交；在三八妇
女节时也推出活动，因为在温州，家里花钱买房的决定权在女人手里。
为了确立在当地最高端项目的位置，玉园拿出16亩地盖会所和幼儿园，建了室内、室外两个无边泳池。而当地的开发商也不甘落后，网球场甚至高尔夫果岭都成了楼盘里出现的新概念。
城镇化刺激地产商布局城镇
本周，招商地产在年度业绩说明会上表达了“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的拿地策略。可以说，像这样重视三四线城市发展机会的声音，现在正在成为主流。2011年，万科在售项目分布在三四线城市的比例接近30%。去年5月份，万科一个月里集中新增的5个房地产项目，主要位于唐山、南充等三四线城市。
从国际经验看，城镇化率处于30%-70%的时期，是城镇化快速发展的阶段(2011年中国城镇化率51.27%)，未来十年中国城镇化不仅有很大的成长空间，而且还会有一个较快的速度，预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，累计新增城镇人口1.7亿人，按人均30平方米住房计算，这部分人群的住房需求超过50亿平方米，有人因此认为城镇化将带给房地产行业新的“黄金十年”。
在浙江，大牌房产企业进入城镇的脚步走得更快一些。大兴土木的工地和巨幅的新楼盘广告牌，在浙江为数不少的富裕城镇上演，小镇版的“西溪诚园”，演绎着这一代城镇居民的住房梦想。早在2009年下半年，绍兴柯桥大小畈湖西侧一块国有土地公开出让，吸引到众多大牌房产商参与，最后金地成功竞得，在金地拿地前几个月，万达广场已在柯桥完成布局。
不过，对于“城镇化将给房地产带来春天”的论调，房地产业内也出现了反对和忧虑的声音。万科总裁郁亮就公开表示，城镇化绝对不是房地产化，一旦演变成房地产化，那么调控之下房地产的前景会很暗淡。
都市快报 记者 林晗
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