浙江在线03月28日讯 3月21日，节后第七次土地出让会上，杭州房地产联合开发总公司竞得拱墅区住宅用地，这是蛇年杭州本土房企在杭唯一竞得宅地。
之前6次土地出让，杭州房企一无所获，胜出的都是外来大鳄：盘旋10年的万达，得以入杭；龙湖继之前新拿地后18天，继续补仓丁桥；港资企业港中旅斩获两宗土地，高调入杭；德清上市房企美都也有两块土地收入囊中，落地杭城；央企中节能以子公司名义，涉足杭城地产。
对这样的结果，有人扼腕，也有人认为不过是偶然。回过头来平心静气地审视这几年杭州地产的脉络，本土房企从独霸天下到寻求退守的阵地，背后原因令人深思。
从水泼不进到浙商退守
杭州是绝大多数地产实力浙商的大本营和精神堡垒。2005年以前，杭州可以说是外来开发商针插不入、水泼不进的“独立王国”。
90年代中期，得益于浙江经济快速崛起和政策拉动，在民营资本催生下，一大批民营地产企业如雨后春笋冒出。到了上世纪末，房地产“浙江现象”开始发酵。
“楼市的‘浙江现象’反映的是浙江房地产市场独有的购销两旺景象。”2002年时任浙江省建设厅副厅长唐世定向记者解释道。
房地产“浙江现象”让许多民企迅速发展壮大，但同时也抬高了地价。
“2003年时杭州土地已经达到三百多万一亩，而苏州当时地价还不到一百万。”杭州西湖房地产集团董事长叶晓龙回忆当年时说。
2003~2004年间，王石、任志强和冯仑等房产大佬，均表示对杭州的高地价看不懂。
情况到2005年下半年终于有了改变。
出于改善城市品质的需要，杭州市政府力促外商入市。2005年8月香港华润集团竞标钱江新城最大一宗土地成功，并邀新鸿基联袂开发；同年10月，嘉里建设以24.6亿元拿下浙大湖滨校区地块。
但标志外来开发商真正下决心抢滩杭州是在2006年。这一年，凯德和万科分别入杭；同年，南都房产将60%股份转给万科，南都易帜，万科由幕后全面走向杭州楼市前台。
万科的强势进驻，让国内其他房产大鳄有了主心骨。不久，各地实力开发企业纷纷叩门、纷至沓来。复地、中海、世茂、金隅、保利、远洋等鱼贯而入。
据阳光地产顾问统计，2006年，以万科、凯德置业等为代表的外来地产企业竞得土地1093亩，约占2006年土地出让量的30%；而到2012年，拿地金额前五的开发商中，外来房企占了四席。
从2012年下半年起，除滨江、天阳、杭房等若干房企外，杭州土地市场几乎已是外来开发商的天下。
2012年7月始，万科、龙湖、中海、嘉里纷纷拿地。紧接着，富力、融创和绿地像约好了似的也赶在年底来杭“报到”……
双赢机构总经理章惠芳判断说：“外来大鳄在土地市场非常抢眼，较大的地块基本上包揽了七成以上。2013年杭州市场将被这些外来大鳄占据，而且他们的声音会越来越强。”
与此同时，外来房企前几年拿地的后续效应在楼市也不断显现。2012年杭州八城区商品住宅成交套数前3名全部都是外来房企。有人保守估计，2013年外来房企又将有150万平方米的供应量上市。这么大体量将完全改变杭州楼市格局。
窘境背后的深层次原因
《2012年浙江省房地产业发展报告》显示，2012年，浙江房企资金来源共计8985亿元，同比下降了13.3%。在筹资困难加大和资金成本上升的背景下，购置土地价款同比大幅下挫。其中，土地购置面积为1256万平方米，同比下降42.6%，同比成交额650亿元，同比下降37.9%。这一数据，均大于全国的19.5%和16.7%的降幅。
《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2012年浙商入围百强仅8家，入围500强的有28家，均比2010年的位次有较大的后移，浙籍地产龙头绿城甚至被挤出20强。
浙江省住建厅房地产处处长宋立也关注到了这种现象，他表示，从资质申报审批情况来看，二级企业虽然变化不大，但浙江一级开发资质企业确实在减少。
在杭州地产资深人士、杰盟机构执行长兰洪海看来，如今这般境遇与以往反差太过鲜明。他认为，浙江开发商的退守只是一种表象，还存在许多深层次的原因，“第一、目前地产浙商偏重于宅地开发，排名500强里的浙商其产品结构很单一，多集中在高端物业，非常容易受到调控政策的打压；第二，盲目扩张，致使战线过长；第三，产业资源配置缺乏长线规划，‘赚快钱’短期思维致使多数项目成为‘一锤子买卖’。”
贾宝林对地产浙商中的短期牟利思维的普遍存在也深有同感。他表示，在外地开发的浙江开发商很大比例上都是以股份合作方式组建的项目公司，搞完项目后就解散，有好机会再说。没几个企业有一套完整而明确的市场布局、战略目标与行动规划。
针对浙商目前所面临的窘境，莱茵达董事长高继胜表示，身为国企、央企与外企的外来大鳄背后往往不是有政策支持，就是有资本的靠山。作为资金密集型的房地产业，特别是在调控背景下，单枪匹马的民营企业是无法与之抗衡的，另一方面也有浙商自身的原因，比如对市场的敏感性、预见性不够，易受冲击导致实力下降。
“还有一点比较特殊，就是很多民营房地产企业正处新老接代、青黄不接时期，老的没有冲劲了，有小富即安心理；而新的由于大多有留洋经历，对从事商务、网络科技更有兴趣，对传统产业和制造业有一定抵触心理。”高继胜补充道。
记者掐指一数，果然，耀江、昆仑、西湖、顺发、大华、野风、广宇、广厦等十多个浙江骨干房企已然在进行家族换届。
高继胜认为当中还有性格原因，而且非常重要，“浙江人缺乏当领袖的文化氛围和称霸一方的雄心，所以外面的人喜欢把浙商称为‘狼’，而不是什么虎和豹。的确，浙江商人有狼性的一面，比如适应能力强、不畏环境艰苦、隐忍、嗅觉敏锐，但另一方面却没有狼的团结性和合作精神。只是匹孤狼，碰到更强的对手时往往难以取胜。”
地产浙商如何重塑与超越
潮起潮落是自然界客观规律，市场经济规律也一样。
兰洪海认为，浙商地产目前要突围，在技术、战术层面上也需要做出许多努力。
一、要提高“产业战略整合”的能力。在更大的“地产含义”和范围内进行突围，如万达地产的商业集群与影视、旅游、文化等进行的“跨界”整合、重组、嫁接等等，有效地抵御了来自政策调控的正面冲击。要有效挖掘原有终端客户的资源优势，或改造为渠道或进行营销产品线衍生，总之，要最大限度的利用好主业资源。
二、建立房企自身的“资金拦水坝”和“资金蓄电池”，合理利用资金的丰歉缓急进行调节。
三、必须进行营销革命。地产浙商传统的营销模式几乎还是一成不变。信息时代从互联网到移动终端，购房者从“50、60后”为主流逐渐过渡到“70、80后”为主流，购房理念、购房形式、购房路径等等的改变，也使得房产营销不再是初期的“地摊卖菜”。
相关部门也在积极行动、未雨绸缪。杭州市房协表示，近期打算邀请一些房地产二代“掌门”开个闭门会议，交流看法，探讨发展大计。省房协负责人也表示会高度关注地产浙商生存状况，先做个课题进行调研，与企业互动沟通，为企业体制机制创新服务。
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