为小区居民楼道调换楼道灯。
物业工作人员正在疏通小区里的污水管道。
提起老小区，地段都蛮好，交通方便，配套成熟，二手房价格也都坚挺。只是有一点比较欠缺，就是老小区没有物管。
早在2009年，杭州就制定了物业管理改善工程行动计划，计划用三年时间，在上城、下城、江干、拱墅、西湖五个城区内，实现已完成庭院改善和危旧房改善的社区基本物业管理全覆盖。
从那时起，不少老小区开始“动”起来了。这也包括江干区的闸弄口街道，这里的“社区准物业管理”的模式，已经被广泛推广。
近年来，闸弄口街道已经相继完成了三合院小区、濮家东村、闸弄口新村等11个老旧住宅小区的物业改善工程，涉及房屋354幢，居民17632户，建筑面积149.25万平方米，基本实现了“全覆盖、低收费、有补贴”的物业管理长效机制。
其中，有个闻皇庙社区三合院小区，物业收缴率竟然高达99.6%，这可是连高档楼盘的物管，都可望而不可即的数字。
一起来看看闸弄口街道的“准物管”究竟有多好？
房子50平方米
每年要交90元的物业费
一般来说，在老小区施行“准物管”之前，大家每年交50元的卫生费。
杭州为老小区出台的《杭州市区社区化准物业管理服务收费管理办法》，要推行“准物业管理”模式。
具体来说，准物业管理服务基准收费标准为每月每平方米建筑面积0.15元，最多可上浮动20%。
根据这个收费标准，如果你现在住的老小区房子是50平方米的话，每年就需要缴纳约90元的社区化准物业管理服务费。收了这个费用后，不再收取50元的保洁费。
收了物管费，街道要成立小区物业管理服务站，为小区居民提供基本的安全秩序维护、卫生保洁、绿化养护、设施设备管理等服务。收的物管费不够服务成本，不足部分由市、区两级政府给予适当补贴。
社区化准物业管理有很多模式，选择适合小区实际又能服务好小区居民的模式至关重要。在闸弄口街道，各社区根据实际情况，目前采取的主要有社区自管、委托管理、部分承包三种“准物业”模式。
三合院小区
实行社区自管
物业收缴率最高的小区叫“三合院小区”，由老底子的青年公寓、机床厂、构建公司三家单位的集体宿舍合并而成，一共258户人家。
“我们这小区住户较少，如果委托给专业物管公司管理，用工成本比较高。”闻皇庙社区主任助理任淑萍说，“就算住户全部按时缴纳物管费，每户每月每平方米0.15元，一年收上来大概是2万元，加上政府补贴9万元，总共就11万元，没有物业公司愿意接手。”
于是，社区决定自己干。他们的“自管”，包括6名保安、2名保洁、1名绿化、1名维修等工作人员12名，三班倒，随叫随到。
“交了钱，还是很值的。”小区住户张阿姨说，“有一次家里下水管道堵牢了，当天联系了社区，马上师傅就来了，修了一个小时就好了。”
“以前我们只能叫‘三替’公司的，老房子么你晓得的，夏天跳闸，冬天管道要堵的，有时候墙壁还渗水，次次都叫‘三替’要多少钞票啦。”张阿姨说，“有了物管现在室内维修基本免费，一年的物业费还不到100块，服务又很好，我们觉得还挺划算的。”
物业管理
也可以“抱团取暖”
“单打独斗”可以，“抱团取暖”当然也可以。
机神和濮家、闸弄口和天杭等地域相连的老旧小区社区采取的就是“统一打包委托管理”模式，由社区公正、公平、公开选聘一家专业物业公司进行统一管理，每个社区分设物管处和维修部，物业接到报修后一般马上上门维修，大大方便了居民就近报修。
“我们社区老年人特别多，1400余户居民中，有900位退休人员，算算下来，5个人中有1个就是老年人。”濮家社区社工陈丽萍说。不少老人子女不在身边，万一遇到跳闸、漏水、下水道堵塞等情况，没有物业维修会非常不便。
像万家花园社区濮家东村小区还推出了多项优惠措施。比如，持有市区两级困难、低保和残疾证的家庭免缴物管费，室内维修人工费5折，持援助证家庭6折；像孤寡老人、空巢老人和残疾人年龄在70岁以上的，室内维修可以享受五折低偿人工服务，80岁以上的人工服务费全免等。
老小区居民
也能享受高水准物业
除了社区自管和委托管理，还可以采取部分承包的方式，天城社区采用的就是这种模式，将维修、管理和收费委托给专业物业。保洁、保绿由社区负责承包给专业保洁、绿化养护公司。
“当初只收50元卫生费的时候，收缴率还不到一半，虽然现在收的钱比以前还要多，但物业费的收缴率已经超过了75%。”社区主任何斌说。
原来，他们联合了辖区内一家专业物业公司。“2011年底，我们社区有几幢商品房交付，虽然只有301户，但物业档次挺高，还有国家二级资质。”何斌说，为了合理整合、利用资源，社区和物业公司就开展了合作。比如，原先新小区和老小区晚上都要有电工值班，现在两边只要留1个电工就可以了，既让老小区住户享受到了专业物业公司的管理，同时也为物业公司节约了成本。
“算算下来，与之前‘统一打包委托管理’一比，社区一年还节省了5万元。”她说。
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