新华社发
浙江在线05月08日讯 经历了破纪录的一季度后，随着甬版“国五条”细则出台，4月份楼市各项数据应声回落。市房产交易中心昨日发布4月份市区住房成交数据，市六区商品住宅销售量为1553套，环比回落14.7%；二手房成交量从“史上最高位”的8300套，直线滑落至4468套，降幅为46%———也就是说，上月市区一二手住宅环比少卖了4099套，跌幅高达40.5%！
新开楼盘寥寥商品住宅“库存”降至19个月新低
市房交中心数据显示，4月市六区新建商品住宅签约套数为1553套，环比下降14.7%。而这一成交量，相较春节前月均2100套的成交水平，跌幅已近三成。
探究成交量下滑原委，新盘鲜有入市、刚需房源供应乏力是主因。去年底和今年初入市的刚需房源销售不错，而老盘经过一年以来的“以价换量”热销，所剩房源不多。从在售房源来看，春节后入市的仅有2个住宅新盘，另有少数几个老盘推售二期房源。新“国五条”下，一部分购房者弃二手房选新房，然而选择余地小，销量自然上不来。
虽然主城区楼市向好的步伐有所放缓，但业内人士认为，在新房源供应较缺之下，有这样的表现，还是说明甬城市场上仍有大量购房需求存在。而这一数据同比去年，涨幅依然非常明显。去年4月，一手房成交1293套，彼时甬城楼市正处于“以价换量”之际。
一方面，市场有需求；另一方面，新房源，特别是刚需房源供应不足，库存正在削减。据商品房网上实时备案系统统计，4月末市区住宅可售套数为21447套，比上月下降987套———这也创下了2011年10月以来库存新低。
不过，本地一楼市观察员提醒，尽管库存降至新低，但依然在高位。
“库存中多为中高端房源，受限购、限贷政策影响，这部分房源不可能快速去化。”
他指出，接下来入市的楼盘，销售对象以改善型客户为主，这样一来，中高端楼盘会更多，库存还将上来。
也正是在这样的市场供应趋势下，开发商在新楼盘定价时不敢冒进。有业内人士称，今年推售的房源价格与前一批或周边在售同类楼盘价格基本持平。政策继续从紧，开发商的定价策略还是会以“稳”为主。
具体到细分市场，他指出，接下来适合“刚需”的中小套型、低总价房源依旧不多，房价上涨压力相对大一些。至于中高端市场，竞争数量大、拿地价格不均，加之政策受限，不排除重现去年春夏之交时“以价换量”的价格战的可能。
个税政策效应消失
有房产中介签单量大降75%
甬版“国五条”细则在3月底落地，二手房成交量旋即回落，在甬城各大中介的意料之内。不过，从统计数据来看，降温势头并不像市场猜测的那般猛烈。
房交中心出具的数据显示，4月份市区二手住房共成交4468套，环比回落46%，同比则有282%的增幅。而这一成交量，位列自2004年有统计以来的第4。
对于统计数据和市场反映之间的反差，市房交中心方面解释，按照登记完成而非受理量来统计，因此从递交申请到完成过户登记，时间上有一定滞后性。
事实上，本地多家房产中介机构的签单量已经大降。立得房产和南天房产出具的月报均显示，住宅成交量环比下降75%左右。“大部分短期内有购房计划的刚需客户，在3月间已经闪电出手；细则落地后，政策‘末班车’效应消散，购房者考虑是否出手的周期明显拉长。”立得房产营销经理白文欣称，同时，一些卖家心态也迅速转变，议价空间缩小，买卖双方新一轮的博弈和观望，进一步增加了成交的难度。
就眼下二手房成交尚属不错的表现，业内分析，除了申请过户和完成登记之间的时间差外，还有赶政策“末班车”的翘尾因素。本地一家大型中介机构的相关负责人介绍，4月份有不少成交案例在3月份已有意向，还有“卖一买一”的置换型需求的交易周期较长，加之“20%个税”政策并未落地，拖延到了上月成交———这也是4月成交房源中较为集中的部分。
据21世纪不动产的统计显示，4月份，二次以上的改善型购房在购房总量中的占比为40.1%，比重明显增加。而今年前3个月，改善型购房和刚需购房客户的比例基本是三七开。
对于二手房市场后期行情，南天房地产总经理助理薛敏强认为，“国五条”地方细则冲击力有限，因少有升级版本的内容，4月的二手房市场其实是3月“末班车”行情的“延长版”，预计5月份开始，市场将逐渐恢复常态。“经过3月的闪电成交，市场需要对刚需客户有一个‘蓄水’的过程；而改善型客户，毕竟出手周期会较长。”
至于二手房报价，短期内会有轻微上调，但幅度不大，因为不排除政策有加码可能，市场依然存在变数，成交价格会相对合理。
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