出让土地难交付 转让股权促和解

　　2010年12月21日，某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。2011年1月19日，某项目公司以3亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。至2011年3月24日，项目公司付清全部土地出让金，要求国土局在其全额支付土地出让金后10个工作日内履行交地义务。2011年3月31日，双方到土地现场进行了踏勘，发现现场与规划图不符，红线范围不明，且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。后双方就土地交付等事宜多次函件往来。2012年5月31日，项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。2012年7月23日，项目公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由，起诉请求国土局解除成交确认书，返还土地出让金，双倍返还定金，赔偿损失等。同年8月23日，国土局起诉请求确认项目公司解除成交确认书的行为无效，判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。

　　经法院积极主持调解，引入第三方投资者受让项目公司50%股权，项目公司与国土局签订国有建设用地使用权出让合同继续宗地开发，实现了多方共赢。

　　【评析】国土局是政府土地行政主管部门，行使行政管理职能。但在国有土地使用权出让法律关系中，其与受让人同属平等的民事主体。国土部门应严格履行合同义务，落实“净地”出让要求，完成拆除平整等前期工作。当土地不能按期如约交付时，将加重受让人的资金负担，拉长土地开发周期，使受让人额外承担宏观政策调整和房价波动的不确定性带来的风险。尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时，更容易因土地交付不符约定而引发合同解除、违约赔偿等纠纷。