分割办证有障碍 房屋政策须了解
2003年1月15日，甲公司与某市国土局签订土地使用权出让合同，以协议出让方式取得该市某宗地，用途为综合(办公)用地、商业用地，宗地使用权5年内不得转让。2004年12月2日，甲公司与黎某签订房屋转让合同，约定向黎某转让宗地上所建大厦的房屋一套，转让价款143万元；合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提；房屋具备转让条件后，黎某决定受让承租房屋的，甲公司承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等转让手续，将权证变更至黎某名下；如因法律修改、政策变化、政府规定等无法按时办理手续的，甲公司不负违约责任等。同日，双方签订租赁合同，约定黎某自2005年6月30日起承租该房屋20年；若租赁期内黎某受让该承租房屋的，自所有权转移至黎某之日，租赁合同终止；如黎某未受让的，本合同续订20年；续订期满，黎某仍未受让的，再续订至2053年3月15日；三阶段租金合计143万元。合同签订后，黎某支付了143万元，甲公司亦交付了上述房屋。2008年12月12日，甲公司致函黎某表示在分户产权证办理过程中，政府主管部门告知大厦不能分套转让，房屋转让合同无法生效及履行。后双方针对买卖合同是否生效、能否解除以及租赁合同的履行进行了数次诉讼。
经法院多次主持调解，各方就数个纠纷达成一揽子调解协议，协商解除因政策调整原因已无法履行的房屋转让合同，各方均无法律责任；房屋租赁合同期限经协商确定为第一期的20年，租赁合同中涉及的房屋转让条款全部终止；甲公司返还黎某支付的第二、三期预约续租款项85.8万元，并赔偿占用期间的利息损失33万元。
【评析】随着城市化的扩容以及房地产市场的升温，越来越多的消费者、投资人将目光转向具有价格、地段等综合优势的国有非住宅用地上的建设项目。此类建设项目用地性质往往是国有科研用地、工业用地或者办公(综合)用地，不属于经营性房地产开发项目，采用协议出让等方式，土地出让金较低，项目建成后不得分割销售，且政府政策通常规定此类项目只能按幢或按整层办理单一房屋所有权证，而不能按照套或间等最小单位分户办理。买受人购买此类房屋，产权过户存在履行障碍，法律关系处于不稳定状态，房产的保值增值亦会受到影响。购房者应仔细权衡利弊，尽量避免此类房屋交易，切莫因小失大。
