保利梧桐语挑战价格底线城东迎来新一轮价格风暴

2013年11月20日 04:40:49

　　 浙江在线11月20日讯 继铁建国际花园起价1.48万元/平方米、天阳尚城国际起价1.76万元/平方米之后，城东楼市中的另一“战将”保利梧桐语成为了新主角，日前宣布起价1.28万元/平方米，迅速刷新了今年以来城东房价新低。近期密集开盘的城东，由于承受不了巨大的市场压力，价格战已经风起云涌，成为今年杭州楼市价格战的主战场。

　　价格底线频频失守

　　当9月底铁建国际花园爆出1.48万元/平方米起价的时候，城东楼市为此引发了一场不小的震动，这样的价格一下子回到了半年前。10月，毗邻火车东站的天阳尚城国际，以1.76万元/平方米的起价，再次引发人们对城东的关注。

　　然而，价格没有最低只有更低，即将开盘的保利梧桐语，又一次打破城东房价底线：起价仅1.28万元/平方米。

　　“保利梧桐语将于本月底开盘，起价1.28万元/平方米，均价尚未确定。这一价格相比其他楼盘，非常有优势，我们有信心首开告捷。”保利杭州营销负责人刘君告诉记者，1.28万元/平方米的起价，算是城东楼盘的价格新低。不过，保利梧桐语的这一价格是按照实得面积计算出来的，其89平方米户型赠送面积多达20平方米。即便如此，这样的价格也依然可以称得上是超低价。

　　城东新开楼盘屡屡创下新低，成为近期杭州楼市中一个令人瞩目的现象。自今年三季度以来，城东房价冲高回落的迹象已经非常明显。除了万科紫台出于营销策略“低开高走”之外，其他楼盘的价格都已经停涨。铁建国际花园、天阳尚城国际、保利梧桐语等全新楼盘，无一例外不是选择具有震撼力的低价登场，成功吸引了众多购房者的目光。

　　城东或再现肉搏战

　　“因为是首次开盘，我们的定价十分理性，希望以此迅速赢得市场，实现‘开门红’。”刘君向记者坦言低价的原因。保利梧桐语楼面地价9200元/平方米，虽然均价未定，但是1.28万元/平方米的起价，非常有竞争力。尽管她认为保利并无意掀起价格战，但是保利梧桐语对城东其他楼盘造成的冲击，以及对后市的影响，却很有可能超出预想。

　　首当其冲的将是上月底首开的铁建国际花园。保利梧桐语与铁建国际花园仅一路之隔，相比之下保利的品牌更胜一筹，而其户型也有一定的优势。因此面对保利梧桐语强有力的挑战，铁建国际花园的压力会大增。铁建国际花园首开之后，按照惯常的策略可能会价格略微往上提一提，也就是“低开高走”，但是来了保利梧桐语这一“搅局者”，铁建国际花园的后市将徒增变数。2011年底名城公馆与吉祥半岛、2012年初昆仑天籁与四季公馆之间的“肉搏战”，也有可能在城东再现。

　　而在保利梧桐语数百米范围之内，还有远洋心里、万科紫台等主力大盘。尽管远洋心里、万科紫台更靠近德胜东路主干道，占据交通上的优势，但是保利梧桐语的位置更安静一些，某种意义上说更适合居住，因此这几个楼盘互有优劣，价格差距不会太大。目前远洋心里均价1.9万元/平方米，万科紫台(精装修)2.1万元/平方米，保利梧桐语开盘之后，这样的价格体系很可能会被瓦解。

　　楼盘扎堆压力大增

　　不过，谁也不能肯定保利梧桐语就是城东的最低价，就如同铁建国际花园不是城东最低价一样。众多楼盘扎堆的城东楼市，随时都有可能还会杀出一匹黑马。

　　目前，城东在售楼盘已经多达10多个，集中了万科紫台、万科草庄、金色黎明、锦润公寓、紫玉福邸、德信东望、远洋心里、天阳尚城国际等众多主流楼盘，可售房源十分充裕。这些楼盘背后更是大鳄如云，万科、保利、滨江、远洋等房企，个个实力不容小觑，随时都有可能掀起一场大规模的突围之战。

　　不过，从后续供应量来看，城东楼盘数量尚未达到顶峰，一大批前期出让的土地项目，即将入市，从而给城东楼市造成更大的市场压力。

　　2012年11月，保利、铁建、中大分食城东普福三宗地块，其中铁建项目就是上月开盘的铁建国际花园，保利项目就是即将于本月底开盘的保利梧桐语，中大项目也就是中大普升，也将进入开盘倒计时。这三个楼盘的楼面地价十分接近，全都在9000元/平方米左右，且相互毗邻，将会成为新一轮价格风暴的中心。由于开发商品牌不占优势，面对保利和铁建的低价夹攻，中大普升或许只有开出更低价，才能在胶着的市场中获得生机。

　　今年5月，城东共有3宗土地成功出让，分别被淮矿、天阳、港龙夺走，这些项目也将于明年上半年开盘。到了9月份，更有华家池三宗土地成功出让。可以说，未来较长一段时期内，城东楼市的供应量仍将保持高位，“供大于求”的局面短期内难以改变。在这样的阴影笼罩之下，城东就如同2011年的下沙，大规模价格战已经很难避免。

　　利好出尽价格回落

　　为何城东会成为杭州楼市价格战的主战场？表面上看是因为城东房源过于充裕，市场压力大增致使开发商选择理性低价，但另一个更为重要的原因是，这一板块先前的价值已被部分透支，随着地铁1号线的建成，城东的利好已经出尽，价格调整也就成为必然。

　　城东的最大利好在于交通配套。最近几年，得益于地铁1号线、火车东站等交通特大利好，城东板块迅速崛起，成为杭州楼市中的一只重要潜力股，从去年以来城东出让的土地数量就可见一斑。

　　去年5月淮矿夺得的一宗彭埠单元地块，楼面地价高达1.47万元/平方米，创下这一区域地价历史新高。而在2012年11月出让的城东普福三宗地块，平均楼面地价也已经达到了9000元/平方米，超过2012年4月由圣奥置业在桥西夺得的一宗宅地楼面价(8995元/平方米)。普福地价逼近1万元/平方米，显然已经偏高。可以说，城东土地市场一路高歌猛进。

　　与此同时，受交通利好的强劲拉动，2012年城东房价实现了快速回升。远洋心里2012年9月开盘均价1.59万元/平方米，到了今年年初已经飙升至1.9万元/平方米。滨江金色黎明也从2012年上半年1.5-1.6万元/平方米的均价，稳步上涨至1.9万元/平方米。选择城东置业的购房者毕竟以刚需为主，2万元/平方米的单价，似乎已经超越了刚需们的购买力。

　　不过，交通的优势并不能弥补城东生活配套上的不足，这是目前这些在售楼盘的共同硬伤。为数不少的城东楼盘都毗邻德胜东路这一主干道，对居住环境也是一大牺牲。而一些楼盘虽然毗邻地铁站，但是地铁1号线覆盖的区域有限，地铁生活远没有先前想像得那么美好，这也造成城东楼盘的竞争力下降。再过几年，随着杭州多条地铁线的开工建设，城东地铁楼盘对购房者的吸引力还会进一步下降。

　　在这样的市场大背景之下，疲软的需求，充裕的房源，也就成了压垮城东楼市的最后一根稻草。

来源：浙江在线-今日早报作者：编辑：金斌