浙江在线12月26日讯 明显减慢的去化速度、门可罗雀的售楼处、市区高达11万的库存量以及已经在局部打响的“价格战”，无不预示着各大房企的这一冬季并不好过。
一直以来，作为二线城市的杭州，房价却有着一线城市的规模。而在今年国家统计局公布的新建商品住宅价格中，领涨的基本是北上广深，到了年底，局部板块和楼盘价格出现下跌，杭州房价滞涨的局面变得明显了。
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涨不动的楼盘和板块
新开楼盘
全年价格走势呈“直线”
打开透明售房网上一个楼盘的房价走势，以前这条价格曲线应该呈现从低到高的上扬弧线，也就是说，从楼盘首推房源到之后多次加推，价格会逐渐走高。因为一般开发商卖房子，总是要先把沿马路或者价格相对较低的房子推向市场，越卖到后来，房源位置越好，价格自然越高。不过这只是一般情况下，如果碰到今年的市场行情，上扬弧线可能就变成了一条直线，甚至有可能向下走。
今年7月份首开的朗诗未来街区，是杭州地铁1号线翁梅站旁边不折不扣的地铁盘。7月份首开之后，据透明售房网显示，月成交均价走势图上，8月的成交均价为11040元/平方米，在接下来的半年时间中，未来街区将11幢房子全部领出了预售证，每个月也都在陆续成交，不过成交价格一直在这个基础上徘徊，到了今年12月，月成交均价反而比当时还低了，只有10957元/平方米。
同样是在今年年中首开的大桥西楼盘德信晓宸，据透明售房网显示，今年8月份的月成交均价为18267元/平方米，到了今年11月份，价格微微上涨，达到了19673元/平方米，不过接下来的12月份，价格又往下走了走，只有18551元/平方米，整个价格走势是一条先扬后抑的抛物线。
楼市板块
年底价格战厮杀激烈
如果说个盘走势仅能代表个体的话，那么一个板块内的价格搏杀，则更能直接反应市场冷热，在这其中，大城北板块无疑最具代表性。
大家认识大城北板块，要从去年8月份万科在此拿地说起。当时万科直接加价20万元，竞得如今的北宸之光地块，楼面价仅4430元/平方米。地产大鳄的品牌效应迅速吸引了各大开发商的目光，在去年11月份，滨江拿下了万科地块旁边的宅地，折合楼面地价6271元/平方米。今年5月份，万通和越秀分别经过40轮鏖战，各自拿下了一块宅地，楼面地价均突破了9000元/平方米，越秀的楼面价甚至达到了9960元/平方米。
万科北宸之光率先拿地也率先开盘，今年8月份，该盘精装修首开起价为12800元/平方米，当时曾引发了抢房潮。不过时间到了2013年的岁末，和北宸之光贴隔壁的滨江万家名城，毛坯房起价9960元/平方米，均价12660元/平方米，精装修房源均价14660元/平方米。
这样的价格不可谓不残酷。“单从定价上说，万家名城要比北宸之光性价比更高，明显就是两个盘在别苗头。”一位在万家名城现场选房的购房者暗自庆幸，“当时没有抢到北宸之光的首开房源，还懊恼得不行，现在看看，简直是柳暗花明又一村了！”
万科和滨江这么一“火拼”，周边的万通和越秀就越发尴尬了，毕竟，万科和滨江的楼面价相对较低，还有打打价格战的余地，而自己9000多元的“面粉价”已经是人家的“面包价”了，这可怎么办才好呢？
滞的秘密：
存量压顶，购买力后劲不足
如果放在一两年之前甚至是今年上半年，新开盘基本上会保持和周边楼盘差不多的价格，不会明刀明枪地上演价格战，你走你的阳关道，我走我的独木桥，反正市场行情好，大家各自分得一杯羹。
现如今，开发商一个劲的拼价格，这是为什么？
存量房突破11万套
3年增长3倍
和所有的商品一样，价格的走势离不开供需二字。供应量大了，价格自然上不去。这个道理放在楼市中也一样。
据杭州透明售房网的统计数据显示，杭州今年前十个月的存量商品房高达10.5万套，不仅超过北上广，也创下当地存量房的历史新高。临近年底，杭州存量房数据再次刷新记录：截至12月23日，杭州市(包含萧山、余杭)存量商品房已突破11万套大关，达到112583套，其中主城区存量房为53827套。
如果将时间回溯到2010年9月底，当时杭州市(包含萧山、余杭)存量商品房库存近3.2万套，如今，主城区都突破了5万套大关，整个杭州也已迈过了10万套的门槛。仅仅三年，弹指一挥间，杭州的库存就涨了3倍以上。
存量房只能反应已经领到预售证的房源情况，而实际上，如果把今年杭州土地供应量考虑进去，那么明年杭州楼市的可售房源总量还将会不断攀升。今年1~11月，杭州(包含萧山、余杭)土地成交总面积742.5万平方米，这个数字，已经比去年全年还要高出273.5万平方米。
从今年上市楼盘的开发节奏来看，今年成交的土地将在明年大量上市，明年杭州楼市的可售房源，相比今年还将会大大增加。
在如此高的存量压力之下，杭州的房价想要上涨，势必存在相当难度。
楼市购买力后劲不足
除了大量库存之外，日益减少的楼市购买力，也是房价滞涨的关键因素之一。
“刚需是买一个少一个了。”一位热销盘的负责人在年底私下表示，年初开盘时，每个销售员手上都有好几个意向客户，可转眼到了年底，别说是销售员了，连中介经纪人想要带几个客户上门，都觉得非常困难。“买涨不买跌，这是普遍心理，客户看到这次价格和上次开盘价格差不多，肯定也不急着买，都想多做做选择。”
消耗刚需的同时，一个月之前出来的“杭六条”，或多或少也对市场产生了些许影响。有业内人士认为，二套房的首付比例增加10%，对资金相对充裕的改善型购房者影响较小，不过对后市预期的看空，则是致命的。
后续购买力的不足，也体现在每月的成交量上。今年上半年，受到房产税、国五条细则杭州落地政策风声的影响，杭州楼市在三四月份曾经走出一波向上行情，杭州市区的单月成交量突破了8000套，三四月份分别达到了8473套和8761套。成交量大，存量增加的也慢。5月份之后，政策影响逐渐减淡，接下来杭州市区的月成交量在六七千套左右。截止到12月23日，12月份杭州市区的成交量为5265套，行情并未转好。
市场变脸，楼市入冬
“杭六条”出台那会儿，有人感叹，接下来的市场要更冷了。冷不冷还需更长的时间来检验，不过开发商的日子不好过，却是不争的事实。
据说，杭州龙湖营销老总最近直言，现在营销人员身上背负着沉重压力。就连龙湖这样，以营销和高去化率见长的开发商，也在担心楼市冷清，其他开发商的日子可想而知。难怪有人说，如果放在年底时来卖春江彼岸，可能情形就完全不一样了。的确，龙湖应该庆幸的是，他们选对了开盘时间。
杭州11万套的存量房摆在那里，在供大于求的局面下，不必政策调控，市场已在变脸。
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