杭州楼市观望气息浓以价换量效果正减弱

2014年06月05日 05:05:32

　　 浙江在线06月05日讯 （钱江晚报记者赵红燕）刚过去的5月份，对杭州楼市来说，除了融创收购绿城，其他并没太大的看点。成交量在近几年中不高不低，倒是库存多了7000多套，使杭州市区的商品房库存不仅再次攀上12万大关，且已经接近13万套。

　　在过去的5个月，陆续有楼盘降价回笼资金。眼下来看，降价仍然是促进楼盘成交的最有效因素，但是效果在递减。6月份，很多一拖再拖的楼盘或许会赶在上半年结束之前开盘。如果市场没有转好的迹象，可以想见，楼市不太会有奇迹发生。

　　接下来的楼市该何去何从？开发商在焦急地观望，购房者也在出不出手之间犹豫不决。那么，目前的楼市到底是个什么现状？

　　5月成交，商业地产和豪宅是主角

　　刚需盘的主导地位在变弱

　　根据透明售房网数据，刚刚过去的5月份，杭州市区共成交商品房6029套，其中主城区成交2406套。和前几年同期相比，这个数据比2010年和2011年多，比2012年和2013年略少。

　　前5个月杭州市区共成交商品房24095套，5月的成交属几个月来最高。不过仔细分析5月的成交量，似乎具有一定的特殊性。主城区商品房成交套数，排名前三的分别为：昊元之江时代中心，123套；金沙湖1号，112套；蓝钻天成，91套，都为商业地产。主城区的住宅成交前十榜单中，像柳浪东苑、兰园、武林壹号、望江府、武林外滩等都为豪宅楼盘，与前几个月刚需盘为主的情况有很大不同。而居余杭区住宅成交榜首的华东园，5月份成交450套，其实为某单位集资房，不能完全等同于商品房。

　　由此看来，支撑5月份成交的，并非刚需盘，不太具备可持续性。从另外一个角度，也可以说，刚需盘占据主导地位的市场在变弱，楼市行情不容乐观。

　　住宅库存升至历史最高位

　　总库存逼近13万套

　　截至6月2日，杭州市区商品房库存量为127322套，成就了新的库存记录；其中住宅60527套。这也是杭州的住宅首次突破6万套。在整理中记者发现，仅5月份，杭州就增加了约7000多套商品房库存。

　　据透明售房网数据，杭州主城区5月份共有19个楼盘领出共7300多套房源，像世包国际中心共领出可售房源729套；世茂东壹号518套；之江九里526套；万达广场1014套；金隅观澜时代905套……但其中仅有5个楼盘有成交数据，共成交60套。大量的房源达到预售条件，但却无法找到合适的买家，使得库存量持续上升。

　　值得关注的是，余杭区目前呈现出成交量大，但库存也持续增加的状态。除去华东园，余杭区销售套数前5榜单中，像七贤郡、万家名城、天都城、北宸之光等月成交都超过80套。但是由于余杭区近几年土地拍卖凶猛，楼盘陆续推出，加上以前超级大盘的持续加推，使得余杭区供应庞大。这其中，以闲林、未来科技城和临平为重点区域。像未来科技城，今年有EFC、新城西溪逸境、合景泰富、富力西溪悦居15B地块等陆续开盘，将为未来科技城的库存再添一把火。

　　接下来的6月份，据了解，将会有四五十个楼盘新开，这其中包含了不少本来打算在三四月份就开盘，却因为“节点”一拖再拖实在拖不下去的楼盘，也有一些是由5月份延过来的楼盘。总之，开发商都面临着半年销售指标的压力，无论蓄客好坏都要先开了再说。虽然可能会在楼市厮杀中分得一杯羹，但最直接的影响就是导致库存量的进一步提升。依此分析，如果政策没有太大的变动的话，6月份库存破13万完全没有压力。

　　以价换量仍然有效

　　但效果在递减

　　今年的前5个月，数一数楼市的兴奋点，绝大多数还是集中在降价事件中。经过今年的几轮降价，降价的幅度逐渐变小，有些确实也属割肉出售了，降价的效果也在递减。

　　今年以来，从最早降价的北海公园到西溪晴雪等，几乎每家房企，每个楼盘已加入了降价的行列，全面蔓延，但销售率却是一次比一次低。

　　从这一波波的降价潮中，可以看出开发商和购房者的心态变化。开发商从一开始的惜售观望，到逐步加入到降价大潮，以价换量，获取资金的回笼，说明开发商对楼市的信心也在降低，资金困难造成的压力也越来越大；对购房者来说，降价的吸引力也越来越小，因为楼市似乎在传递一个信号：楼市下行的趋势越来越明显。

　　主城宅地连续三个月零出让

　　商业地块多数底价成交

　　如果说成交量是楼市的一面镜子，那么土地市场就是楼市的晴雨表。据统计，今年前5个月杭州八区土地成交总额525.5亿，其中，432亿元为前两个月成交额。3月份开始，土地市场骤冷，形势低迷，3~5月土地成交额不足百亿，6宗宅地(含商住)底价成交。

　　5月份，主城区没有宅地出让。事实上，主城区已经有近三个月没有宅地出让，而接下来的6月份，主城区宅地仍然零出让。

　　在成交的商业地块中，直接底价成交的为多，地铁沿线成为开发商最中意的区域。像绿城集团、金地商置、上实发展三家品牌房企，各在地铁2号线沿线拿下一宗地块。

　　接下来的6月份，杭州八区共有12宗地块出让，其中11宗商业用地，1宗为商住混合用地。从区域上来看，主城区仅江干区和滨江区各有一宗商业用地，余杭区有6宗，萧山4宗。出让地块最多的，为未来科技城，有4宗地块出让。

　　楼市的低迷，使很多开发商在拿地这件事上开始变得慎重。某开发商告诉记者，除非有特别合适的地和合适的价格，才会考虑出手。