浙江在线2月5日讯（浙江在线记者 肖菁）对一对北方来杭、没有家底的年轻小夫妻来说，在杭州买一套学区房有多难。

　　当他们咬紧牙关，与“卖家”签下“购房意向”之后，拿出20万定金，恰逢此时学区房消息明朗，“卖家”出状况了，“哎呦，这套房子是我公婆的啦，我说了不算的”“现在人家卖的价格都要高好几十万呢”，最后，对方没有再签订正式购房合同。这个交易就这样黄掉了。

　　“购房意向”有没有法律效力，这样出尔反尔要不要承担责任。前两天，杭州拱墅区人民法院一审判决，“购房意向”为有效合同，具有约束力，既然原房东不同意出售，那么“意向合同”解除，但是那个替公婆签意向的儿媳要承担违约责任，按合同约定违约金为总房价的10%，判赔25.5万元。

　　公婆的房产一直是儿媳在打理

　　去年3月28日，杭州出台房产新策，杭州户籍单身限购一套，实行认房又认贷调控政策。

　　4月，杭州各城区2017版学区陆续划定。大约在4月15日之后，各小区所归属的学区到底是哪里，由此流传开来。

　　一对从北方来杭打拼的小夫妻，就是在这当口看好房子，并与对方签下《购房意向合同》。

　　小夫妻结婚6年，宝宝5岁，之前在杭州城北和新南苑买了套小房子。小区旁建起杭州育才京杭小学（由优质民办育才中学托管的公办小学）。他们想在同一个小区换个三居室。

　　去年3月，小夫妻卖掉小房子，每平方米2.5万元；然后迅速看中同小区93平方米大房子，挂价250万元（出租状态）。

　　小夫妻按照留在中介的房屋联系人电话打过去。对方是个热心的阿姨，回复，是255万元。小夫妻说，好！对方又说，还有6个月租赁，小夫妻也认了。

　　后来才知道，这个热心阿姨是房东夫妇（九旬高龄）的儿媳妇。4月15日，阿姨拿来了房东老夫妇身份证原件及拆迁协议原件，说由她代签意向书。到时签正式合同，公婆只要跑一趟。双方以255万元的价格签下意向。之后，阿姨去办房产证（因回迁安置房，之前一直拖着没办房产证），双方说好房产证一办好就过户。

　　没想到之后房东就没动静了。而阿姨的说辞变了：“卖房子的事情我做不了主的。”小夫妻直接懵了。

　　当时代理房产的中介跟记者说，和新南苑是回迁房，2015年之前房价没什么大动。“等4月15日后学区的事情定了，价格蹭蹭往上”。中介印象中，就在4月份，该小区房价每平方米涨了两三千元。

　　不过阿姨一直没有明说，不想履约是因为房价。

　　当时在庭审中，当庭播放了一段录音，是小夫妻在得知那位阿姨不想卖房时跟她的通话——小夫妻说：“我们两个人父母都是农民，靠不到的，在杭州的一切都是靠我们自己的，要不，我们加一万。”阿姨：“哎呀，这个事情我做不了主的。”小夫妻：“要么加3万，卖给我们么好了……”

　　小夫妻电话里苦苦哀求。而后小夫妻在其他中介看到了这套房子挂牌价格为285万元，当场落泪。

　　两周后，学区房消息敲实，房东直接说：房子我不卖了！

　　庭上房东一家强调媳妇无权代理

　　所以合同无效

　　在这个官司中，小夫妻是原告，房东老夫妇和他们的儿媳，是被告。中介公司作为第三人出庭。

　　小夫妻和中介都举证，一直以来，这套房子都是儿媳出面打理。中介说，儿媳一直口口声声，房子是老两口留给她女儿，即孙女的，因为孙女还小，所以由儿媳打理。而且从2009年开始，儿媳一直将此房交给该中介出租，租金也是由中介直接打入儿媳的账户。签订《购房意向合同》的当天，儿媳也是拿着老两口的身份证原件以及回迁协议原件来的（当时还未办房产证），说是照顾老人，让老人跑一趟就够了。

　　被告方面在庭上说，儿媳对该房产无权代理，没有得到过老两口的书面授权，《购房意向合同》是无效的。定金退还就可以了，原告方其他应该没有多大损失。

　　一审法院认定合同真实有效

　　法庭审理后认为，意向合同有媳妇的签字捺印，为签约人真实意思的表示，内容形式也没有违反法律规定，所以是有效合同，对双方具有约束力。

　　但是，现在真正的房东老两口明确表示没有授权他人处分房产，对媳妇的行为不予追认，这样一来，房子确实就不能卖了，这件事情就应该由儿媳来承担相应的民事责任。

　　法院认为：当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则，而这个案子中的儿媳为了订立合同，称自己有权处分该房产，而原告方因为她是房东的儿媳所以与她签订合同，而丧失与真正房东签订合同的买房机会。所以法院认为儿媳应该承担违约责任。

　　最后，一审法院判定，购房意向合同解除，儿媳支付原告方25.5万元的违约金。

　　这对小夫妻最后还是买了房，去年6月底买了再往北一公里吉如家园的房子，114平方米，近300万元。吉如家园是卖鱼桥小学文澜校区的学区房。据中介估算，4月份到6月份，吉如家园的房价也上涨了2500多元每平方米。也就是说，这么一耽搁，小夫妻要多付三十万元。

　　而房东不肯卖的和新南苑的房子，记者今天查询，单价已接近4万元，也就是说，这套93平方米的房产价格已经将近370万元了。当时在庭上，原告的律师就说了句，涉案房屋已涨价100万元。如果被告承担违约责任，也已经从违约行为中获得预期房屋价格上升的利益。