浙江在线10月1日讯（浙江在线记者 王凯艺）继4月23日开启楼市调控之后，9月30日，宁波又连夜出台调控升级政策，在原有的“限购”基础上“限售”加持。

　　至此，调控政策整体可概括为：

　　1、非本市户籍在海曙、江北、鄞州行政区域已有住房，或3年内不能连续缴纳24个月个税或社保，暂停在限购区域内购房（包括新房和二手），非限购区域可买。

　　2、本市户籍在海曙、江北、鄞州行政区域内拥有 2套及以上住房的，暂停在限购区域内购房，非限购区域可买。

　　3、10月1日起所有在海曙、江北、鄞州、镇海、北仑行政区域内购买的住房，2年内禁止转让。

　　记者发现，一来限购不加码，二来限售期较短，本地对此次补充调控的多持“温柔”的评价声音。

　　调控路径：

　　从“局部限购”到“2年内限售”

　　今年4月24日，宁波正式启动新一轮房地产调控，首当其冲就是划出特定区域率先采取限购。放眼全国，当时宁波的“局部限购”在外界看来颇为“灵活”且具有“创意”。

　　9月30日调控再次来袭，政策核心也由“局部限购”直接转向“2年内限售”。

　　“限售”一时间成调控主打手段，包括宁波在内，目前全国范围限售城市数量已超45城。抓牢“房子是用来住的不是用炒”这一调控准绳，“限售”被视作以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等配合使用已经形成新的预期引导机制。

　　只是相比部分城市5年、10年的限售期，宁波2年期威力就小很多。有业内称，限售增加了投资客的持有成本，宁波其实是针对4月份以来非限购区域的投资比例上升的对策。而在有购房资格的前提下，限购区内的房子未来抵御投资成本增加其实是有利的。

　　记者还注意，此次宁波并没有对原有限购范围的扩充，这一点令外界颇感意外。对照省内，杭州在3月升级调控时首当其冲就是扩大限购范围；不过杭州虽有“3年限售”仅针对企业而非个人。

　　除此之外，宁波将外地人购房门槛从2年内连续缴纳个税或社保1年增至3年内连缴2年。该条件看似与杭州一样了，但宁波并没有像杭州一样打上“不允许补缴”的补丁。

　　宁波前后两次调控时隔5个月，期间在8月1日，还对住房公积金贷款的门槛进行了提高。政策调整主要包括最高贷款额度下调至60万/户，可贷额度计算方式的变更等。

　　调控逐步从严的同时，今年下半年以来，银行方面房贷利率快速上行、额度全面吃紧等因素直接冲击到购房成本，对置业人群的“杀伤力”在加大。

　　另外和多地一样，宁波对新盘严格限价、看紧预售等多手段配合着，一定程度上也是为稳住市场，以防房价过快上涨。这一系列不对外的调控事实上对开发商的冲击力才是不容小觑。

　　市场表现：

　　从“还算理性”到“持续补涨”

　　围绕“精准调控”、“打压炒房”为目的出手段，与一些热点城市遭遇几近疯涨，调控下又跌宕起伏、转冷的局面大不同，宁波楼市总体表现一直被视为“相对理性”、“较为稳健”。市场从上一轮调控慢慢爬出来后，房价进入了复苏和补涨阶段，当前新房市场迈入了“三万+”时代。

　　背后主要还是由近年来，宁波净人口流入较少，房子内销为主，投资客炒房现象也不多等因素所决定。也正因如此，在全国新一轮调控开启大半年后，宁波才“不紧不慢”的采取出击，而且不论出台限购还是限售，出拳力道都不至于过猛。

　　宁波此次出台“9·30”补充政策，时间上看，距去年北京发布“9·30”新政由此开启全国新一轮楼市调控浪潮，刚好满一年。一年前调控伊始，事实上楼市疯狂并没有迅速被遏制，市场上仍有大量的购房者恐慌性入市，一些热点城市、一二线城市尤为如此。而后各地又陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药。

　　直至今年4月前后，阶段性调控才让楼市整体慢慢趋稳。近几个月国家统计局发布的房价指数也显示，被灌下各剂猛药的热点城市房价走势已经转向。

　　就国家统计局公布的8月份70城房价指数显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，为近三年来首次出现全面停涨。

　　然而相比之下，宁波的房价到目前仍是持续环比微涨，表现出“稳中渐长”的总体态势。

　　由此也可窥探，宁波“423”调控开启至今，前期限购整体上还是对市场起到了一定的抑制作用，只是对房价走高的约束力有限。毕竟从局部入手的调控，给不限购区域内的楼盘预留下了涨价的时间和空间。“开盘即售罄”等类似局面更多是出现在非限购区域，交易的活跃度明显高于限购区域。

　　事实上，比房市更热的是地市。“面粉价”屡屡赛过“面包价”，宁波的地价还在持续性水涨船高，“高烧”不退。就像2010年宁波在东部新城核心区拍出了最高地价纪录20750元/平方米，到了今年，维持了7年的这一纪录连续被海曙、江北、高新区等多宗地块追平或打破。

　　除非市场骤然降温，就从现有地价成本来推测未来两年宁波的房价，继续走高仍是大概率，只是对节奏的把控关键还看政府调控机制，市场对调控房地产市场的长效机制的呼声也由来已久。