“两房变三房”、“买一层送一层”，房开公司这些用于吸引购房者的种种“优惠”都将成为历史。近日，温州市规划局官方网站公布了《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》(以下简称《规定》)。有专家分析，此举能堵住楼盘开发漏洞，限制开发商“偷面积”。

　　多大面积的房子才能做中空？

　　原规定：套型建筑面积大于144平方米的复式住宅允许设置不超过建筑面积15%、且最大不超过40平方米的中空。

　　新规定：套内面积(套内面积=套型面积-公摊面积，高层一梯两户的公摊面积在30平方米左右)大于144平方米的跃层住宅，才能设置中空，且有不少限制：不超过2层；水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%，且不超过30平方米；水平投影面积小于该户通高各层其余功能用房建筑面积，该其余功能用房不包括楼梯、走廊和阳台。

　　温州设计集团一名资深建筑设计师分析称，若按高层30平方米左右的公摊面积计算(一梯一户)，今后只有174平方米以上的大户型才能设置双层中空。174平方米以下的房子只能做没有中空的跃层。“按老的规定，174平方米以下的跃层可设小于26.1平方米的中空。很多业主会通过改造，将中空改成房间。新规之后，小于174平方米的跃层不能再设中空，这部分中空面积就‘偷’不了了。”

　　阳台赠送面积受限，“N+1”户型难度增大

　　设备层、飘窗、阳台、花池，过去是温州不少开发商动脑筋“偷面积”的地方。不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型，即把阳台做得很宽很大,以便变身为一间小房间。

　　原规定：阳台按户型建筑面积的18%设置。以一套125平方米的高层住宅为例，其阳台最大面积为22.5平方米。

　　新规定：阳台不应超出套内面积的14%设置，且不大于20平方米，超出部分全部计算容积率指标。以一套125平方米一梯两户的房子为例，其套内面积只有95平方米，按14%计算，阳台最多只能13.3平方米，比此前少了9.2平方米。

　　设备层也要“缩水”，上限为5平方米

　　原规定：住宅可以设置占建筑面积7%的设备层。也就是说，套型面积为125平方米的房子可以设置8.75平方米的设备层，不少开发商会在竣工验收后将其改造拓展成房间或阳台的一部分。

　　新规定：套内建筑面积小于90平方米的，只能设置不超过3平方米的设备平台(含空调搁板)和花池；套内建筑面积大于等于90平方米小于144平方米的，不超过4平方米；套内建筑面积大于等于144平方米的，不超过5平方米。也就是说，一梯两户、125平方米的高层住宅，若按公摊面积30平方米计算，《规定》出台之后，设备层将比之前少了4.75平方米。

　　“设备层和阳台两项加起来，比之前少了13.95平方米的面积，相当于少了一个主卧。”这名建筑师分析称，《规定》还对设备层和花池的进深作了规定，要求不大于1米，而此项原来是没有限制的。“主要也是为了防止将设备层改为他用，过去不少业主会把阳台改成房间，然后再将设备层拓展变为阳台。”

　　解读：

　　新规对房价会产生多大影响？

　　新规会否对房价产生影响？温州大学建筑工程学院副教授潘安平认为，由于已审批以及在售的项目不受《规定》影响，因此，新规实施后，短期内市场可能会有所波动，但影响有限。过去一些开发商以送阳台面积、超高复式空间等多变户型为噱头，增加项目的附加值，作为吸引购房者的一种变相促销手段，开发商不仅可以将其作为建筑面积要顾客埋单，而且不用为这些“偷来”的面积多交税费。现在，新规对层高、阳台和设备层的面积都做了约束，使得今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将大幅度减少。“由于不能通过‘偷面积’来摊薄成本，所以今后房开在拿地时，也会更加理性。”

　　关于“偷面积”，规划方面专家认为，房开商通过“偷面积”作为卖房噱头，购房者看似得到了利益，实际上提高了小区容积率，小区舒适性受到影响。新规能够很好防范房开公司“偷面积”的手段，保障小区整体环境和品质。