尽管楼市调控政策不断加码、打击“炒房”声声从紧，但对很多年轻的城市打拼者而言，短期内买房仍然显得遥不可及。记者近日在北上广深一线城市以及武汉、南京、苏州等二线城市调查时发现，高房价时代，各地正在探索建立购租并举的住房制度，租赁市场迎来“黄金发展期”。

　　政策利好、市场需求，住房租赁市场前景广阔

　　2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。

　　据业内专家介绍，目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，大力发展专业化的住房租赁经营企业，有助于发挥机构出租者在租赁市场中的示范作用，提高租赁市场的透明度，克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。

　　近日，记者在梳理广东、广西、贵州、宁夏等地相继出台的实施意见时发现，规模化、机构化运作成各地鼓励的主要方向。既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

　　种种利好因素刺激下，品牌长租公寓在住房租赁市场上异军突起。“与酒店、短租不同，长租公寓租期主要在6个月以上，会提供更多免费共享空间。”业内人士表示，从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。

　　上述专家称，中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级住房租赁市场。

　　链家研究院的报告也显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

　　记者采访了解到，品牌长租公寓是目前市场上正在兴起的专业租赁企业，其商业模式主要有两种：一是房地产开发商自持物业从事租赁，如万科旗下的泊寓万汇楼店，不过，这一模式市场份额占比较小。二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场，这种“二房东”角色是当前租赁市场的主要形式，例如魔方、YOU+、链家自如等。

　　深圳万科泊寓合伙人陈晓炜介绍，泊寓目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳等14个城市开设了42家门店，其中在深圳，泊寓已获得8800套长租公寓，2017年预计投放5000至8000套，基本覆盖深圳所有区。未来三年深圳泊寓的整体规模将达到10万间。

　　目前，魔方在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国15个大中城市房屋租赁数量约3万间。魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚表示，我国住房租赁市场未来将形成“高端有市场，中端有服务，低端有保障”的格局，呈现多品牌切入细分市场的趋势。

　　从价格方面看，各地有差异，面对企业的集体公寓，按床位出租，每张床位月租金基本在500-1500元；白领公寓标准，在北上广等一线城市月租金在3000-6000元，二线城市在2000-4000元。

　　旭辉控股董事长林中称，旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而满足不同的租客群体需求。

　　据链家地产董事长左晖介绍，链家自如拥有房源30万间，出租率已达99.96%，租期平均为485天；广州万科泊寓项目出租率也在90%以上。

　　长租公寓市场前景广阔，但业内人士认为仍面临一些瓶颈和难题。

　　陈晓炜说，现在拿的房源基本上都是工业用地、商业用地或者城中村，电费、水费都比较贵。

　　自持物业从事租赁业务也面临经营难题。万科高级副总裁谭华杰表示，土地成本过高大大降低了租金回报率，对资产持有者来说很难从出租中赚钱，这也是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

　　“机构租赁企业还面临资金成本高的挑战。”中原地产首席分析师张大伟说，在北上广等大中城市，住宅物业租金回报率较高的也只能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率5%，而国内资金成本的年化是5%至8%。

　　“发展租赁业务还需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应赚钱。”张大伟建议，应进一步完善租赁金融市场，畅通险资、债权等融资通道，特别是一些低利率资本工具。

　　广州万科长租公寓负责人张成皓说，目前国家和各省区市都鼓励将商业用房改为租赁住房，将土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这些规定将解决当前长租公寓市场的不少难题，我们期待各地能加快出台实施细则。

　　满足不同群体需求，万亿级市场前景可期

　　发展仍面临难题待解，期待各地加快出台实施细则

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　　资本速盯又一庞大市场 上市公司试水住房租赁市场

　　继去年12月中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场后，嗅觉敏锐的资本迅速盯上住房租赁这一庞大市场。万科、联络互动等一些上市公司已先行先试。小米科技创始人雷军，有“风投教父”之称的阎焱，以及知名投资机构、房企、房产中介也已进入。

　　2016年5月，万科将其旗下长租公寓统一使用“泊寓”品牌，有意作为独立子品牌运营。在2016年的中期业绩发布会上，龙湖也宣布进军长租公寓和联合办公领域。中介公司链家则成立了“自如”品牌，负责把房屋装修，配家具后统一出租。

　　联络互动今年1月10日公告称，拟出资2.3亿元，通过收购股权和增资方式，拥有会找房（北京）网络技术有限公司51.33%股权。据介绍，租房分期是租房和金融的黄金切入点，会找房通过租房分期的方式精准、巧妙地切入中国租赁市场，凭借其团队建设、风险控制和业务拓展能力快速占据了全国市场，经过两年高速发展，目前会找房的业务已经覆盖全国20多个一线及省会城市。

　　联络互动表示，随着城镇化进程的加快，一线城市限购政策的纷纷出台，房价的节节攀升，以及国家“购租并举”等相关政策的支持和指引，租赁服务市场空间正在悄然释放。尤其是在我国，自有率居高不下，经济发达区流动人口逐渐增加的大背景下，租赁服务的发展不仅是大势所趋也将大有作为。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁市场从散户化到机构化是大势所趋，随着未来租赁市场越来越大，今后相应的投资机构及运营商会增加。但目前需注意的是，在租售价格差严重倒挂的背景下，部分租房价格百年才够买房，因此，探索租赁企业可持续的盈利模式是未来的重点。

　　一些业内人士表示，我国住房租赁市场目前发展不足，未来会有很大的发展空间。据测算，2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元，预计2020年将达到1.6万亿元，2025年、2030年将分别达到2.9万亿元和4万亿元。

　　一些业内人士认为，中央明确提出发展住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励房企开展住房租赁业务，并鼓励和规范个人住房出租。同时，将在税收减免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等政策颇受资本市场关注，其中商机也非常多。

　　据新华社、上海证券报