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物业费收缴率平均只有70% 物业市场将迎来整合高峰
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   浙江在线04月27日讯 下沙的清雅苑小区又在酝酿着更换物业了,这已经是第三次了。业主们想要找资质高、口碑好的物业公司,可被业主看得上的物业公司,却对小区物业的招投标没兴趣,有兴趣参加角逐的,业主们又嫌弃这些公司不够档次。

  清雅苑的情况,可以说是杭州大部分楼盘目前所面临问题的缩影。近年,名牌物业的崛起,打破小物业遍地开花的现状。杭城的物业市场,正面临着新一轮的洗牌。

  近日,在杭州市房管局物业监管处、物业管理协会等部门主办的“杭州市物业管理恳谈会”上,浙江工业大学房地产研究所课题组通过对杭州市323家物管企业中的249家进行调查,对304位业主入户问卷查访后,发布了一份《杭州市物业服务企业生存环境分析》,折射出目前杭州物管行业面临的诸多问题。

  1999年,还没有物业管理概念

  2010年底,已有400多家物业公司

  一级资质公司5年里从4家扩张到21家

  杭州的房地产在上世纪90年代开始蓬勃发展,可直到1999年,杭州还都没有实现物业管理概念。

  当时的杭州,只有4家老牌的物业公司,南都物业、绿城物业、金都物业、耀江物业。4家都挂靠在各自的房地产公司下面。

  虽然物业管理的起步,比房地产足足晚了10多年,但是发展迅猛的程度,相比之下,却一点也不逊色。

  2010年年底,杭州市房产管理局物业监管处对杭州的物业市场做了一个统计。目前在杭州注册的物业公司共有386家。

  物业监管处主任章艳说,如今的物业公司,不再像前几年,只满足于管理一两个楼盘的小打小闹,而是更看重提高资质、全方位服务以及品牌打造。

  “5年前,杭州只有4家一级资质的物业公司,可现在拿到一级资质的已经有21家。”章艳说,二级资质的物业公司目前有46家,三级资质的319家。

  杭州市物业管理协会会长宋建慧表示,每年都有13家左右的物业公司递交一级资质申请书,基本上有7成可以通过审批。

  物业和小区进入双向选择时代

  高资质的挑业主,低资质的被挑选

  对于物业公司看中资质的提升,宋建慧说,这是因为业主们对物业公司的要求在逐年提高。

  杭州文三路上的某小区,地段好,户型正,还是重点学区。去年年底,当这个小区传出更换物业的消息后,不少物业公司纷纷递交了招投标书。可出乎业委会意料的是,来竞聘的物业公司,大多是二、三级资质的物业公司,一级资质的一家也没有。

  “我们前期联系过两家一级资质的物业公司,他们也都派人考察了几次,可最后还是决定不参与招投标。”业委会的一位成员告诉记者,这两家公司不投标的理由都很简单,因为小区历史遗留问题太多,不敢接手这类的二手楼盘。

  “我们小区是个高档小区,肯定要找最好的物业公司,才能满足所有业主的需求,资质不够的,肯定得不到业主的认同。”正如业委会的预想,参加投标的物业公司一公布后,即遭到业主们的反对,换物业的事情搁浅,目前只能让社区托管。

  “物业公司的资质越高,主动性也就越高,不愁没有楼盘承接。”宋建慧说,高资质的物业公司,是挑选业主,而低资质的物业公司,则是等待挑选。

  “大部分的二手楼盘,有很多开发商遗留下来的问题。一旦物业进驻,也就接下了这些烫手的山芋,如果问题难以解决,就会引发业主不满,很多纠纷就是这样发生的。”章艳说,这就是一级资质的物业公司不太愿意接二手楼盘的原因。而不得不接下这些生意的二、三级资质物业,会因为纠纷而导致物业费收缴困难,资金链一旦断裂,就会陷入财务困境。

  据了解,小和山有个楼盘,开发商愿意每年补贴120万元,只希望一家大牌物业公司进驻,但是无人问津。

  39.47%亏损,盈利20万元以下的占39.04%

  2009年至今只增加20来家新公司

  物业市场迎来淘汰与整合高峰

  2009年,物业管理协会曾经作过一次统计。当时杭州共有380家物业公司,其中有55家明确表示,将逐步退出物业管理市场。

  “眼下进入物业市场,还能分到一小块蛋糕,但是这块蛋糕正在逐渐缩小。2009年至今,杭州整个物业市场,只增加了20多家新公司,还不到那一年退出市场的公司的一半。”宋建慧说,物业市场的发展已经从急速开始变缓,将要迎来的是整合。

  “大公司继续做强做大,吞并的蛋糕份额也越来越多。那些小成本的物业公司,要么被融资,要么就是淘汰。”

  宋建慧分析,小物业之所以会被淘汰,是因为现在相关的物业管理配套政策不到位、居民权责意识不强、开发商工程质量遗留问题多等多种原因,杭州的物业服务行业正面临着一场潜在的危机。

  “小成本的物业公司,盈利非常难。”随着目前市场猛刮涨价风,不论是人力成本,还是经营成本,一眨眼就攀升了。大公司资金雄厚,靠不缩水的服务质量来赢得业主的认同。而小公司原本财务就紧张,服务势必缩水,在这样的情况下涨价,业主肯定不答应。

  杭州市房管局物业监管处对杭州市228个物业企业2009年的收益情况进行统计,39.47%的企业是亏损,盈利在20万元以下的占39.04%,20万元以上的只占21.49%。

  据统计,杭州很多小区的物业收缴率普遍较低,一些一级资质物业公司管理的示范小区,物业费收缴率能保持在95%左右,而一般的小区基本维持在70%-80%的水平,部分小区甚至在50%以下。

  宋建慧表示,物业费收缴率总体不高有多重原因。其一是现在很多楼盘空置率高;其二是开发商遗留工程质量问题多,而业主把这些应该由开发商承担的责任,加罪于物业;其三是一些小成本公司,由于人员配备不足、维修不及时、收费不规范等情况,使得业主对服务不满意,不交、少交、欠交物业服务费。

  物业费收缴率越低,小成本的公司自然无法维持正常运营,引发恶性循环。宋建慧说,不少小成本的物业公司,通过减少人员配置减少亏损,少数企业则热衷于接新楼盘,采取掠夺式经营,然后一走了之。

  “这样下去,小成本的物业公司肯定无法良性发展下去。虽然目前还没有集中爆发出来,但这是一个行业趋势,迟早的事。”宋建慧说,物业市场正在经历一个规范化的过程,有淘汰,有整合。

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