风吹到古荡翠苑，“老破小”成杭州楼市新政最大赢家

　　谁能想到，老破小成了杭州“5.9新政”的最大赢家！

　　近段时间，杭州主城的老小区迎来成交的集中爆发，其中尤以老城西的翠苑、古荡最为活跃。根据我爱我家数据，5月两者的成交都创下了去年以来的单月成交纪录。

　　此前潮新闻曾报道过外地人扫货杭州“老破小”，详见《外地人扎堆来杭州扫货“老破小”，有深圳人一出手就是12套》，当时中介曾提到，翠苑和古荡是外地客户扫货的主要标地。

　　那么这两个小区的成交爆发，真的是因为外地客户吗？而外地客户扫货“老破小”的动因又在哪里？记者实地进行了调查。

　　量价齐升，城西老破小议价空间下降

　　在我爱我家的教工路某门店，进门就撞上了嘉兴来的张女士，她表示打算给女儿在杭州买套房。“限购放开了就过来看看，房子不必太大，能保值就行。”张女士如是说道。

　　该门店的经纪人告诉记者，新政之后老城西一带的外地客户数量明显增长，相应的热度也提升很快。以他所在门店来说，新政后带看周边小区的起码增长了有一倍。

　　根据我爱我家数据，翠苑小区5月共计成交了52套，在整个杭州老小区中仅次于常年霸榜的朝晖小区，单单一个翠苑二区就成交了16套，创下了去年以来的单月成交新高，要知道去年该小区全年成交量也就38套，部分月份甚至是0成交；古荡新村东区成交10套，西区成交13套，两区合计同样创下去年以来的单月成交新高。

　　翠苑新村二区  潮新闻记者 周煜摄

　　不仅是成交和带看的增长，价格也有了明显的提升。

　　一位城西链家的经纪人给记者展示了一份翠苑小区4、5月的成交表格，从该表格上看，相比于4月，一区、三区、四区、五区5月的成交均价都有明显的提升，提升幅度在1000-2000元/㎡左右。古荡新村的提升幅度相对较小，但也有1000元/㎡左右。

　　记者从该表格上看到，近期翠苑和古荡成交的房源最大的也没有超过80㎡，主要的成交面积段集中在50-60㎡之间。该门店的经纪人告诉记者，由于低总价段房源的快速消化，房东的市场预期有所转变，现在在售小面积房源的议价空间已经很小。

　　古荡新村西区  潮新闻记者 周煜摄

　　外地客户起到关键作用

　　为什么翠苑和古荡的“老破小”成交迎来了爆发呢？

　　在调查中，多家周边门店的经纪人都告诉记者，在翠苑、古荡的这波行情中，投资客起到了很关键的作用。链家金茂府店的一位经纪人说：“据我了解，有广东那边的投资客在有计划的批量收购老破小，而他们买房的主要目的，第一是落户，第二是出租。”

　　经过三年的调整，目前杭州很多老旧小区的二手房价已经处在历史低点，具备了一定的性价比。以翠苑小区而言，2021年潮新闻曾报道过这个小区，当时它大部分房源的成交单价还在45000元/㎡以上，而现在成交单价能维持在30000元/㎡以上的都已经算高了。

　　此外，相比于一线城市，杭州的租售比较高，是比较稳妥的投资。

　　该中介给记者算了一笔账，一套200万的老破小，月租金在3500-4500元的话，一年的收益有42000-54000元。年收益率可以达到2.1%-2.7%，已经超过了目前很多的银行理财产品了。

　　而翠苑、古荡一带，靠近市中心，出行便利，人口也比较稠密，最为关键的是，这里集中着大量的小微户型，很多房源面积只有40㎡左右，上车门槛较低，是理想的“扫货”目标。

　　众所周知，4月浙江省建设厅等部分发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，一时之间，自主更新成了所有老破小共同的话题。而在翠苑、古荡的这波成交潮中，也有很多人是奔着自主更新来的。

　　“这边很多房子都是上世纪80年代的了，无论是拆迁还是原拆原建的可能性都要更大一些。”一位文教板块中介如是说道。