杭州房产新政后有楼盘宣称按“套内面积计价”卖房 取消公摊会是大势所趋吗？

　　浙江在线5月16日讯（记者 陈雷）上周，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消住房限购。新政引发大家对于楼市的关注，一片热闹声中，位于杭州富阳区的一楼盘亮出了“杭州首例套内面积计价销售、拒绝公摊”的宣传海报，在社交平台也引起了一波讨论。不少人将该楼盘解读为杭州首个取消公摊的项目，并猜测取消公摊的“风”可能吹向杭州。

　　公摊面积，是指产权人共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积，如电梯井、楼梯间、设备间、过道等。目前，我国多数城市商品房挂出的住房面积多指建筑面积，即在套内面积（产权人实际居住的面积）上加上公摊面积。在一、二线城市，面对每平米几万元的房价，10%-30%的公摊不仅让购房者心痛不已，还带来了许多纠纷。近年来，业内一直有取消公摊的呼声，广东肇庆、湖南长沙等地也在尝试取消公摊。

　　杭州这一楼盘的做法是杭城取消公摊的“风向标”吗？取消公摊能否促进房产交易？会是大趋势吗？

　　“套内面积计价”实为营销手段

　　产证、物业费等仍按建筑面积计价

　　5月14日，浙江在线记者来到宣称杭州首例“套内面积计价”的楼盘——位于富阳区东洲板块的首望澜翠府。眼前的项目分南、北区两部分，北区为叠墅和洋房，南区是中式合院，总共650多户。房产平台显示，该楼盘洋房总价大都是200多万元，合院价格则在400-800万元间。

楼盘户型分布图

　　当天是工作日，售楼处看房的人并不多，一个多小时内陆续有三四波看房的人，大多都是中介带看，其中还有一波是中介来了解情况。记者咨询了两位看房人，两人都是从杭州市区赶过来的，分别是经朋友介绍、广告海报得知的楼盘，事先并不了解“套内面积计价”的宣传，现场主要是来看地段和楼房结构、品质等情况。“但对买房人来说，取消公摊是好事情，老百姓肯定以实惠为主，越实惠越好。”一位来看合院的看房人表示。

　　记者注意到，该楼盘售楼处门口仍摆放着醒目的“拒绝公摊”海报，但与此前网传海报相比，底下的“套内面积计价销售”变成了“套内建筑面积计价销售”，对此，销售人员坦言，杭州目前没有政策明确房产按照套内面积计价销售，此举实际上是项目方的营销手段，借鉴的是前不久广东肇庆发布的全市商品房按套内面积计价宣传销售的做法，主要为了宣传项目洋房85%以上的得房率。

记者到现场时，该楼盘新海报与网传原海报略有差异

　　“其实就是按照建筑面积的套内面积乘以目前的单价来计算总价，等于没有公摊了，我们希望借这波风做个销售助力。”销售人员介绍，虽然总价如此计算，但房产证、物业费和契税等还是按照建筑面积来算。

　　这一宣传效果如何？销售人员告诉记者，此举其实触动了一批客户，该宣传于杭州房产新政发布前一天——5月8日推出，至14日上午，已经来访了500组客人，成交了5000万元左右，“客户意向基本上集中在洋房及别墅产品，因为合院本身就有96%左右的得房率，这批业主也不是看中这个来的。”

　　多地试行取消或减少公摊

　　能降低消费者购房成本吗？

　　女子购买74平米房仅得40平方米、69平公寓有37平是公摊……长期以来，公摊面积都是购房者关注的一大重点。近几年，因公摊面积产生的纠纷时有发生，取消公摊的呼声也愈发强烈。

　　前不久，随着广东肇庆明确“5月1日起实行按住房套内面积计价宣传销售”后，#商品房有望取消公摊面积了##取消公摊会导致房价上涨吗#等与公摊有关的话题再次引发大众讨论。部分网友认为“羊毛出在羊身上”，公摊面积的成本价还是会加在单价等其他费用上，此外，公摊的存在能让客户更真实了解到住房的品质。但也有网友认为，取消公摊的意义在于“明算账”，按照套内面积计算，购房者付的钱也可以“明明白白”。

　　争议仍在，但取消公摊或减少公摊似乎正在成为楼市新风向。去年7月，安徽合肥召开专题会议，提出了“探索商品房销售按套内面积计价”；近期来看，除肇庆外，5月13日，广东佛山、惠州同日发布政策，调整住宅用地的计容面积和公摊；深圳也将于近日发布2024版《深圳市建筑设计规则》，提出减少住宅公摊面积，有效提高得房率。

　　取消公摊能降低购房成本吗？在浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双看来，这一动作对购房者的购房成本影响并不大。“是否取消公摊实际上只是计算方式的差异，总体来说，房子的总价不会有太大变化。”范建双举例表示，对开发商来说，以建筑面积来卖单价可能是2万元每平方米，取消公摊后价格可能就调到2.5万元每平方米。

　　一位业内的房地产经纪人同样认为对总价的影响不大，以富阳这一楼盘“拒绝公摊”的宣传为例，其实是开发商在政策之内变相降价、吸引购房者的一种手段。“因为现在开发商没有自主定价权，房子在拿地时已经按照一房一价的价格在房管部门进行了备案，在限价背景下，开发商即使卖不掉也不能直接打折降价，只能搞噱头变相降价。”该业内人士解释，这也是现在开发商想出了送车位、送装修包等各种优惠方式的原因。

富阳一楼盘售楼处门口，中介带消费者看完房离开 记者 陈雷 摄

　　与此同时，两人还提到，取消公摊将会对二手房市场产生影响。许多人按照建筑面积买入的二手房，一旦按照套内面积计价卖出，除了面临房价下跌带来的损失外，还要面临公摊带来的资产贬值。不过，从趋势来看，开发商在逐步通过减少公摊来提升房子的竞争力，“像杭州，2000年到2010年间的房子得房率在70-75%左右，目前房子则基本在80%以上，比较好的能达到85%。”上述业内人士表示。

　　减少公摊成楼市新风向

　　但仍面临许多难点

　　关于是否取消公摊，业内一直有两种声音。范建双认为，目前其最核心的问题在于公摊面积的计算比例不透明且没有明确标准，小区不同单元和户型的得房率不同，这种模糊的概念带来了一些灰色地带。“关于商品房销售，国家在《商品房销售管理办法》里给出了3种方案，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价，但大部分开发商倾向于按建筑面积方案进行销售，因为公摊面积计算规则不透明，里面可以做些小动作，购房者由于信息不对称可能会遭受一定损失。”他解释。

　　在他看来，取消公摊是未来的大趋势，但这是个系统性工程，短期来看存在一些难点。对开发商来说，公摊取消后，考虑成本原因，房价即使总价不涨，短期内单价也要涨，但目前消费者不一定为高单价买账；对政府来说，税收和土地出让金最初是按照建筑面积去征收的，取消后财政收入上也相对有损失；对购房者来说，公摊取消后，楼梯间等共同空间的权属问题不明确，会在物业维护、小区治理上带来隐患。此外，因为不计公摊面积，开发商可能会尽量压缩公共空间，小区公共设施配套会大打折扣，影响到居住品质。而对于市场而言，公摊取消后，二手房市场也多少会受波及。

　　面对这些难点，为何各地仍在陆续试行取消或减少公摊？这一动作意义何在？范建双觉得，在房产市场加速分化、本地库存过剩的背景下，这其实是激活楼市的新手段，“主要是刺激市场，给市场多一点信心。”从购房人角度看，公摊取消后，买房的收费类目更公开透明，能刺激其购房欲望，特别是在当前没有取消预售制、期房和交房存在误差的前提下，此举可以避免很多模棱两可的问题，购房人差多少补多少容易核算。而长远来看，对政府来说，按照套内面积计价可以减少因面积不一致带来的投诉，降低管理成本。对市场而言，公摊取消也能倒逼开发商将竞争核心从变相优惠转移到房屋品质上，促进房地产市场良性发展。

　　尽管看好大趋势，但范建双觉得，取消公摊并非一蹴而就的事。“现在各大城市也是在探索，如果效果比较理想，全面推广是有可能的，但短期内还是以试点为主。”范建双说，取消公摊的前提是需要建立一个标准化的政策规范，贸然取消将带来许多隐患，如果配套制度都能跟上，也能让购房者更加安心。