时隔不到两个月，杭州再度调整楼市政策。
5月9日早上，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），包括科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应等七条措施。
此次政策调整信息量有点大，不仅是此前呼声很高的“全面放开限购”尘埃落定，同时也打开“工具箱”，一连拿出了多条“干货”举措，一时间全国关注。
更多的市场信号，正在迅速显现——
为何全面放开？重心仍在消化存量
回顾杭州执行了近8年的楼市限购政策，经历了执行、加码、调整、松绑、最终全面取消的过程。
为何此时全面放开？
一是中央政策调整。4月30日的中共中央政治局会议上，再次强调“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。
显然，从中央到地方，“消化存量”和“优化增量”两大基调始终未变，近期出台的相关政策都需要在此前提下推进。
二是时机适合。从近期楼市成交情况看：4月，杭州新建商品房成交4816套，较上月减少1862套，环比下降27.9%，同比下降60.2%。以近一年新房成交走势为基准，月均成交套数为7086套，而4月份的成交量比近12个月平均成交量低32%。
这些消费需求去哪儿了呢？一部分流向二手房市场。杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州二手房网签量达到8557套，环比增长236%，中介带看量环比增长224%，创下近四年来的最高单月带看量纪录。4月杭州二手房网签8402套，与3月基本持平。
但也有相当部分，因为坊间反复流传“全面放开限购”的消息，开始表现出更强烈的“观望”意愿。
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终于落下的“靴子”，或许会让观望者做出新的选择。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪认为，杭州全面放开限购是结合本地房地产市场供求关系的新变化，统筹研究后做出的政策回应——消化存量的中心任务并未偏移，政策目标仍旨在疏通终端、提高流通率。
“这是一个市场预期中的政策，消化过程会更快，对市场的刺激效果短期内就能体现在成交量上。”金细簪坦言，但效果的持续性还要看这次政策执行后对市场和经济信心的恢复程度。
刺激市场？“一降一升”的背后是人才流入
《通知》提出加强住房信贷支持。对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。
这条“降低门槛”的政策引起普遍关注。
“可以说是杭州楼市截至目前最友好的信贷政策。”杭州贝壳研究院院长上官剑解释说，首套房认定门槛降低，意味着每位购房者在杭州市域十个区内至少可以分别享受一次首套房优惠。
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宽松的信贷政策或许比全面取消限购对市场刺激更明显。据诸葛找房网统计，杭州在售楼盘数为1306个，其中，萧山区楼盘较为集中，为221个，其次是余杭区，为191个。且据该平台监测，近半年内杭州暂无新开盘楼盘。
最后一批放开限购的上城、拱墅、西湖、滨江四区，今年以来新房的新增供应量有多少呢？杭州贝壳研究院监测数据显示：今年1-4月，杭州上城、拱墅、西湖、滨江四区新增商品住房仅3560套，占杭州十区总供应量的25%。新增供应基本位于区域边缘板块且后续力不足。
这四个区的新房增量对周边区域“虹吸”影响不大，但首套房认定门槛的降低和优化积分落户政策，或许会触发更多成交。“首先这两条政策都有利于有意愿、有能力的各地购房者来杭州购房，其次优化积分落户政策也更有利于吸引人口的流入。”上官剑说，首套房认定标准调整也降低了计划卖旧换新的本地家庭购房成本，促进改善型家庭需求的释放。
他口中的“落户政策”被坊间理解为“恢复购房落户”，不过今天下午杭州市住保房管局已进行解释。
“此次新政结合目前市场以及户籍管理的相关情况，拟在现有的积分落户框架内，提高自有产权住房的赋分权重，但并非恢复原有的购房落户政策。”杭州市住保房管局相关负责人在接受采访时表示，后续杭州会尽快出台相应的细则予以明确。
自2018年起，全国掀起“抢人大战”，多个城市相继出台人才引进政策，降低落户门槛，杭州收获颇丰。2019年末杭州常住人口突破1036万人，截至2023年末，这一数字已增长至1252.2万。
此次“取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”的政策，或将进一步支持杭州人口、人才的流入需求。
“工具箱”空了？政府手中仍有冗余度
相比限购“松绑”，从释放“信号”到分区域、分阶段逐步落地，历时七八个月，杭州今年以来楼市政策的优化调整节奏明显加快。
这似乎是一个普遍情况。近期，北京、武汉、深圳等城市相继出台新政，就在杭州新政公布同一天，西安也调整了。有意思的是，与这些城市相比，杭州新政中没有公积金、税费等相关政策。
“杭州还是留出了政策冗余度。”金细簪说，税费和利率调整已经超越了地方层面的决定权范畴，但不排除后期杭州变通施策的可能性，但这七条政策中，她最关注的是优化住宅用地供应和推动高品质住宅供应，“这两项对应的是解决‘优化增量’和促进房地产高质量发展的深层问题，愿意突破土地财政的刻板思维，算经济大账，杭州的格局打开了。”
地方层面的楼市政策不仅在进入密集优化调整期，且与早前的“千城一面”相比，现在，“因城施策”“一城一策”甚至“一区一策”，越来越多元化。
此前，杭州市住保房管局相关负责人在接受记者采访时表示，出台相关措施的初衷是，“有什么问题解决什么问题，针对具体问题出具体措施”，会密切关注市场变化，随着市场的变化，如果有必要进一步优化政策，会适时采取相关措施。
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说到底，消化存量也好，优化增量也好，都是希望通过精准施政来稳定预期。
截至目前，杭州年内已两次调整楼市政策，均未涉及限价。从杭州今年已完成出让的供地情况看，新房限价取消的范围实际上已扩大至萧山、余杭部分板块，但核心四区的新房限价依旧存在。
5月16日，杭州即将出让的第5批次4宗地块均位于不限地价、不限房价的区域。
大动作之后，市场是否还会释放新的动向？我们静待市场给出回答。
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