不要让外墙脱落成“头顶利剑”，专家呼吁：协同闭环管理，定期“把脉”防患于未然

　　浙江在线4月16日讯（记者 孙婧宜）一场大风再次把外墙脱落问题推上风口浪尖。

　　前几天，受极端天气影响，各地外墙脱落事故接连发生：4月12日下午，杭州市萧山区的云章映月华庭外立面上一块墙体被大风刮下，砸到小区居民；同天上午，安徽芜湖恒大华府小区一楼栋有外墙材料脱落，砸倒一名骑车经过的外卖骑手……

　　记者调查发现，外墙脱落并非偶发事件。近期，杭州、宁波、南京、长沙等多地业主反映，所在小区存在外墙脱落问题，部分新交付甚至尚未交付的楼盘也未能幸免。外墙脱落已成为威胁城市公共安全的“头顶利剑”。

图源：潮新闻

　　外墙为何频频脱落？

　　为了搞清楚外墙脱落的原因，记者采访了浙大城市学院国土空间规划学院建筑系讲师朱江。他表示，建筑外墙脱落主要与外立面建筑材料质量、设计施工工序、老化变形问题以及极端天气等因素有关。

　　当前，建筑外墙采用的多为“保温层+饰面层”构造体系。据住房和城乡建设部于2019年发布的《外墙外保温工程技术标准》规定，在正确使用和正常维护的条件下，外保温工程的使用年限不应少于25年。饰面层的使用寿命则与材料、质量、施工、环境等多种因素有关。

　　朱江告诉记者，以杭州为例，在20世纪90年代，杭州等城市建造的建筑外墙多采用马赛克、瓷砖面砖等面砖材料，这类材料使用寿命约10年，若粘结剂不达标，易引发大面积脱落。

　　如今，市场上常见的外墙材料包括普通外墙涂料、真石漆、保温复合板、干挂石材、玻璃幕墙等。其中，涂料的使用寿命一般约为8-15年，干挂石材的使用寿命则能达到15年以上。“相较而言，真石漆、干挂石材安全性较高。”

　　受基础墙体、材料质量、施工工艺等因素影响，若不够成熟仍可能在较短时间内因渗水、冻胀等问题产生脱落。若是完全符合标准规范，随着时间推移，材料老化导致的外墙脱落仍是不可避免的现象。

宁波某小区此前外墙脱落 图源：潮新闻

　　外墙脱落后解决问题难上加难

　　当脱落事件发生后，无论是因脱落导致人身财产受损的受害方想要追责，还是业主想要修缮，都没那么容易。

　　2015年起，上海市杨浦区新江湾城雍景苑小区楼房外墙面砖屡屡发生外墙脱落情况，造成多起物损。然而，由于开发商推诿责任、小区内部资金不足，问题一直未能得到有效解决，直到去年才最终形成全体业主认可的修缮方案。

　　这是当前国内小区外墙脱落问题在维权与修缮过程中面临的共有难题。

　　浙江省律师协会民商事专业委员会秘书长、浙江人地律师事务所主任唐丹麒分析，外墙脱落纠纷的解决主要存在两种情况，第一种是因房屋质量问题或在5年保修期限内发生外墙脱落，则应当由建设单位，也就是开发商承担赔偿、修缮责任。第二种是已经超出保修期，外墙属于全体业主共有部分。若发生事故，责任应由业主共同承担，物业作为小区管理人若未尽到排查、警示、隔离、防护、修缮等管理义务，也需承担相应责任。修缮方面可以要求物业动用专项维修基金予以维修。

　　然而，实际操作中往往会遇到责任不清晰的难题。首先是外墙脱落原因复杂，可能涉及房屋本身质量问题，大风等自然灾害因素，养护不当、风险预警不足等管理问题，甚至不排除部分业主或使用人人为破坏的可能。复杂性使得损害责任划分变得尤为困难。

　　其次，由于责任主体涉及建设单位、业主、物业公司等多个主体，民众往往难以准确掌握所有责任方的信息。就举证而言，在相对信息不对称的情况下，既需要证明事故发生的具体原因，又要提供损害后果的确凿证据，难度就非常大。

　　浙江工业大学公共管理学院教授吴伟强坦言，即使责任认定清晰，资金来源和业主表决也是不小的难题。动用维修资金程序复杂，需要取得业主同意，如何界定使用哪些业主的维修资金存在争议。尤其是当维修资金不足，需要业主额外出资时，问题就更加难以解决。一旦业主意见不一致，很容易陷入相互推诿的僵局。

　　解决之道在于协同闭环管理

　　房屋交付后如何确保建筑外墙的长久安全？一场大风就能刮落的隐患，究竟该如何防范？记者在与多位专家的交流中发现，解决这“头顶之患”的关键在于设计、施工、维护的闭环管理。

　　“外墙安全不能等到出事了才重视，日常检查才是防患于未然的关键。”唐丹麒认为，在推动建设“好房子”政策指导下，把好房屋建设质量关基础上，建立定期养护和风险排查机制，给房屋定期进行“把脉”，同时提升小区治理水平，避免明知存在隐患却因治理失职而拖久不治的情况出现。

　　这与吴伟强的观点不谋而合。在他看来，目前解决外墙安全问题多采取个案处理方式，一事一议，没有形成统一的制度和标准。这一问题，既反映出基础设施材料结构韧性仍存在不足，也说明社会公众对建筑外墙安全问题重视不够。

　　吴伟强认为，首先必须认识到外墙安全是一个社会问题。解决问题的关键在于前端预防，通过标准化明确责任主体和范围，技术赋能降低管理难度和成本，再结合政府监管与引导、业主自治和第三方专业机构的力量，构建多方协同的治理体系。“过去高空广告牌也经常发生坠落事故，后来通过系统治理基本解决了这个问题，外墙脱落问题可以借鉴这个成功经验。”

　　事实上，建筑外墙安全问题也正受到各级人大代表和政协委员的广泛关注。在今年武汉市两会期间，武汉市人大代表周云梅提交了《关于解决住宅小区外墙脱落的建议》，从提供更多政策资金支持、引入专业检测和AI技术、明确各方责任三个维度提出解决方案。2024年上海两会，上海市政协常委、致公党界别召集人刘新宇提交了《关于化解住宅外墙高坠隐患维修难问题的建议》，提出强化维修责任的确定机制、多渠道筹措外墙维修资金、对系统性问题进行专项整治等建议。

　　同时，各地围绕外墙安全问题开展了不少探索。例如，2024年1月1日，成都施行《成都市房屋建筑外墙质量安全维护管理办法》；4月3日，《浙江省住宅品质提升设计导则（试行）》发布，提出外墙饰面不应用易脱落材料；不久前，温州市住建局正式启动2025年度全市住宅工程质量“体检”行动……

　　那么，在现有条件下如何及时发现外墙隐患？朱江介绍，目前大多依靠人的视觉检测预防，一般在外墙脱落大规模脱落前，会有起鼓变形、墙面开裂或者局部脱落等现象。他建议，除了物业日常巡查，最好定期请专业团队用红外设备做个“全身检查”，这样连肉眼看不见的“暗病”也能发现。

　　总之，与其等大风来“验收”外墙质量，不如平时多花心思在日常检查和保养上。毕竟，安全是日积月累的功夫。