浙江在线1月1日讯(浙江在线记者　余丽)看看2016年的杭州二手房成交量，没有抢在行情低点下单的人真是有说不出的“蓝瘦香菇”。

　　这么多人买二手房都买在哪里?

　　综合透明售房网、我爱我家、21世纪不动产杭州区域统计数据，截至12月25日，杭州主城区二手房成交70106套，其中成交套数前十名的二手房共成交7406套，占比超过10%。这些卖得最好的二手房堪称楼市“爆款”，而在这份爆款榜单上，除了唯一一个西湖区的次新房小区金地自在城外，其余全部被“老破小”和下沙板块的次新房所包揽，单价最贵的二手房均价也没有超过3万元。

　　新的一年，想买房子的人又该怎么选?浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚和透明售房研究院院长方张接针对几类热销的二手房源进行了点评，赶紧跟上两位楼市“老司机”的步伐。

　　“老破小”才是经典款

　　2016年，新婚的小周刚满30岁。之前他在杭州萧山闻堰一带买了一套商品房做婚房，这套房子有180平方米，四房两卫，装饰一新，夏天的时候还有江风习习，别提多惬意了。可是最让小周受不了的就是每天赶路。小周夫妇都在市中心黄龙附近工作，而且都是需要朝九晚五准点打卡的上班族。

　　“每天能选择的路就是过四桥还是走一桥，常常一大早就要起床，还要担心堵车。”小周说，虽然房子住得很舒服，但是天天赶路实在受不了，老婆睡不好，都要闹情绪了。另外，新楼盘楼下小吃店不多，味道也不怎么样，天天叫外卖麻烦，因为地段偏，有的还不给送，不想做饭只有吃方便面了。

　　搬回市中心，就这么愉快地决定了!

　　小周夫妇预算有限，要在市中心添一套房子，只有选上世纪90年代的老房子。最后在单位附近选了套50多平方米的两房一厅，单价2万多，总价100万出头。“这套老房子虽然不如之前的新房那么宽敞，但是上班近啊，而且楼下什么店都有，生活实在太方便了。平时上班小两口住住，完美。如果父母来了，他们就住郊区的大房子，我们一周回去几次，也不是太麻烦。”

　　[房源情报]:

　　杭州市区的“老破小”，一直被嫌弃，从未被超越。

　　对比2015年和2016年的主城区二手房成交套数十强榜，前5名的小区完全一致，全部是被统称为“老破小”的市中心老旧二手房，只不过个别排名有些变动。基本上就是朝晖、翠苑、景芳、大关和采荷这几个小区成交量最大。

　　从单个小区的成交套数来看，2015年这些老小区的成交套数区间在451套至696套，2016年成交套数在708套至1149套，成交套数增长幅度在57%-65%。

　　都说老小区涨不动，2016年涨得也挺起劲。取样2016年12月和2015年12月的成交均价进行对比，涨价幅度约在25%~34%之间，不过，与次新房动辄50%以上甚至翻倍的涨势相比，相对还是更为平稳。

　　涨的幅度最多的是景芳小区，达到34%。幅度最小的是采荷小区，涨了25.4%，不过采荷的成交单价一直是这几个老小区中最贵的，2015年单价23414元，2016年29381元。考虑到二手房的特殊性，平稳行情不同月份之间均价出现10%左右的浮动也是很正常的，取样的成交价仅供参考。

　　即便许多人买房都有“买房莫买老破小”的想法，这些房子还是很畅销。现在不仅刚需在买这些房子，甚至许多投资客也开始瞄上这块市场，认为这里就是市中心的价格洼地。

　　[“老司机”建议]:

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，二手房市场的主要购买者，是在商品房市场中被迫溢出的购买者。只有学区房例外，因为这些购买者，买的不是房子，而是学区。住宅产品的迭代和进步，使“老破小”的价值大打折扣。

　　透明售房研究院院长方张接认为:房子的价值在窗外。“老破小”尽管在房子本身硬件上有不少缺陷，但往往有着城市核心区的地段价值，并有小面积、低总价的独特优势，特别适合首次置业的刚性需求年轻群体。一味抛弃“老破小”的观点并不可取，尤其对于许多刚毕业落脚杭州的年轻人来说，先实现“有房住”再实现“住好房”是较为理性的选择。在楼市面临调整的当下，市中心的“老破小”抗风险能力也相对较强，未来转手的灵活性也不错。

　　下沙沿江板块为何整体爆红

　　2015年，小王从大学毕业，在杭州工作生活已经一年了，之前一直租住在下沙，2016年在父母的支持下，在下沙买了一套二手房，终于在杭州安了家。

　　“像我们这样刚毕业，在爸妈的资助下能拿出四五十万的首付款买房子，适合的房源放眼杭州可能只有下沙有了，房价不要太贵，房龄不要太老，门前能有一条方便的地铁线路，吃完饭还能在阳台上眺望江景风光，除了这儿我还能买在哪儿呢?”小王表示，经过一番比较，他认为下沙沿江板块的性价比很好，其他的地方，要么价格太高，而价格低的，生活又不方便。

　　[房源情报]:

　　下沙沿江板块简直就是2016年二手房市场的“爆款”板块。

　　下沙沿江地铁一号线延伸段的开通带动了沿江区块的二手房成交，2016年站上十强榜的下沙楼盘有世茂江滨花园、保利东湾、伊萨卡国际城和多蓝水岸。

　　这几个热销楼盘2015年12月的房价基本在9000~10500元之间，今年涨至11782~13000元之间，但价格绝对值和楼市其他区块比起来，还算得上是“良心价”。

　　这个板块能享受到的配套有商业、地铁、医院，还有江景，光商业综合体就有龙湖天街、银泰、宝龙城等。下沙多蓝水岸附近21世纪不动产门店的一位房产经纪人表示，今年来这个板块买房子的投资客和自住客户都挺多的。投资客看中的是下沙这个板块越来越成熟，配套越来越好，他们认为从整个杭州主城区来看，下沙的房价也是最低的，未来仍有潜力，风险相对也会小一些。

　　[“老司机”建议]:

　　方张接认为，下沙沿江的二手房是主城区范围内难得的价格洼地。作为前些年温台投资客的重仓板块，这里不缺二手房源供应，下沙当地产业又催生出较大的住房承接需求，使得这个板块长期以来供需两旺。作为一个地铁、学区、江景资源等配套非常成熟的板块，至今仍然具备较高性价比，是刚需不错的选择。

　　次新房是不是最好的选择

　　原定在2016年买房的小郭，说起买房的事真是忧伤。小郭工作地点位于钱江新城，在这里买房压力太大。他自然而然地就将选择区域放在江对面的滨江，板块内的东方郡是小郭重点考虑的楼盘，有地铁有学区。

　　“89平方米边套房型年初的时候　250万以下还能买到，之后慢慢涨至280万~300万，9月之后加速上涨，同样的户型挂牌价已经在350万左右，最高的甚至超过400万。短短一年不到涨了100多万。”一直涨一直看一直犹豫，预算实在不够了，小郭彻底打消了近期买房的念头，“不是不想买，这变化太快了，过段时间再看看。”

　　[房源情报]:

　　对于一些稍具实力的购房者，最受欢迎的二手房肯定是次新房，房龄挺新，又是现房。不过，2015年热卖的一些二手次新房，2016年涨价太快，成交量纷纷跌出20强。主要有水印城、东方郡等。

　　房价，依然是影响购房决策最大的因素。

　　在今年的二手房成交套数前20强中，唯一一个单价突破3万的楼盘是西溪诚园，前10强中单价最高的是采荷，约2.9万元左右，和其他老小区比起来，它的溢价部分主要是学区。除此之外，其他的老小区和次新房单价基本都在1.1~2.5万元之间，套均总价以200万元以下为主。

　　[“老司机”建议]:

　　丁建刚认为，2016年的市场特征是，土地归土地市场，商品房归商品房市场，二手房归二手房市场，似乎关联不大。形成这一现象的主要原因，是城市格局的变化、住宅产品的迭代和进步，颠覆了“地段地段地段”的规律。目前，一些十年房龄左右的次新二手房，价格远低于同地段的商品房。整体而言，对于实惠型的购房者，地段较好、品质较好的次新房，比很多商品房的性价比要高，是比较明智的选择。有一些涨价太离谱的次新房源其实是很难成交的。