冠寓效果图

　　泊寓样板间

　　群岛公寓效果图

　　春末夏初，又到了一年中的大学生毕业季。进入杭州长租公寓市场的房企们摩拳擦掌，纷纷抢占毕业季：万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”将在本月15日首次亮相；浙江大悦资产管理公司在6月底推出“群岛”公寓；龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”杭州首发之作——冠寓杭州西溪蓝保店在7月1日将正式开业。

　　据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、旭辉等一批知名全国性房企，已经进军长租公寓行业。这也意味着，房企们的厮杀又进入一个新领域。为什么大房企都不约而同开始进军长租公寓市场了？他们又打算如何耕耘杭州这块沃土？

　　记者实地探访万科在杭首家“泊寓” 全装全配邻地铁 租金很有竞争力

　　记者提出要实地探访万科“泊寓”时，一开始被婉拒了，因为“没有达到开放标准”。

　　再三坚持下，记者终于在5月5日得以提前实地一睹为快。

　　万科的杭州首家“泊寓”选址萧山，位于建设四路和市心北路交界处，位于精峰世纪大厦二号楼4-17层。

　　这家店所在的位置并没有都市时尚的感觉，相反，周边还有一些城中村。所以，“泊寓”首店选择萧山一开始让人有点费解，但项目相关负责人给出的答案很有力：从“泊寓”步行至地铁2号线建设三路站，大约只有500米，出行非常便利。

　　5日当天，整栋大楼正在加紧改造。记者看了其中的两个样板间，户型面积在30方左右，都是一室一卫一厨的格局。走进房间，门口是厨房，冰箱、橱柜、水槽、油烟机、插座一应俱全。不过，厨房没有燃气灶，如果要下厨，可以用电磁炉。

　　房间风格走的是宜家风，深色的地板、米色带英文字母的墙纸、简约风格的床和衣柜，浓浓居家感。加上大大的落地窗让整个房间很通透，飘窗上还可以放置一些花瓶、绿植等，为这个小家增添温馨氛围。透过玻璃窗眺望远方，视野开阔。房间里还配有电视机、空调，窗帘还是双层的。

　　房间虽不大，却仍开辟出一块休闲区，可以在这安放一张单人沙发、茶几，闲暇时光看看书、喝喝茶，舒适惬意。

　　每个房间都配有卫生间，大约有3个平方，干湿分离。弧形的淋浴房、简约的洗漱台、毛巾架、花洒一应俱全，两个人在里面都不会觉得拥挤。而且，里面还塞下了一个洗衣机。

　　整体来看，一个房间住下两个人不成问题。

　　据项目负责人介绍，这个月15日，泊寓正式开放，共有约300间房，单间面积在30平方米左右，月租金平均2500元。房间里家具家电配置齐全，可以拎包入住。每层楼大约有10多个房间，租户住进来之后，方便互相串门，休息时又互不干扰。这样的房品和租金价格，和老城区相比，还是有一定竞争力的。

　　“除了交付租金之外，租户还要承担水电等费用，按照商用标准收取。”万科透露，对于租客的选择上，70%-80%以青年作为主打客户。年龄一般在20-35岁之间，可单身可已婚，但不可带小孩。对于工作背景，也会是参考项目之一。性别比例也会尽量保持在五五或四六。

　　“每100间我们会配置1个管理员，还提供一些配套服务，举办一些交友类的活动。”相关负责人介绍说，一楼是接待大堂和公共活动区，会不定期组织一些活动让住在这里的人相互认识和交流，形成一个社群，让更多的年轻人在这里不仅有家的感觉，更希望他们在这里找到有共同价值观的同伴。

　　尽管没有对媒体正式开放，但是“泊寓”样板房开放和租金信息已经释放，当天看房的人络绎不绝，目测都是杭州主城区来的白领，女性单身居多。

　　房产开发商“跑马圈地” 角色转变 打造下一个业务增长点

　　早在2002年，长租公寓就出现了。2014年9月，雷军宣布进军长租公寓，他的顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿元人民币，打造“小米公寓”。

　　而从去年开始，长租公寓市场加速兴起。万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。

　　在杭州，就已经有不少长租公寓品牌：魔方公寓、相寓、拎包客、宁巢、随寓……其中不乏中介、金融、互联网的创业力量涉足该领域。

　　据悉，以集中式模式开发为主的魔方公寓，在杭州分别选取了朝晖、秋涛路、滨江等地的5幢物业，开启了杭州的长租公寓市场探索。世联红璞在上海虽然拥有7000多套的市场，但是杭州仍在起步阶段。

　　今年，多家房企在杭州“跑马圈地”，看好长租公寓市场的未来发展。杭州龙湖“冠寓”项目运营经理叶忠表示，今年将在整个杭州范围内选址，争取年内签约3000间。

　　龙湖的冠寓项目，在杭州首批有3个选址在城西。其中留和路蓝保大厦的冠寓将在7月1日亮相，这也标志着，依托地产开发、商业运营、物业管理主业优势，龙湖冠寓落地杭州。

　　浙江大悦资产管理公司将在6月底推出“群岛”品牌公寓。这个团队由大量资深地产人组成，创始合伙人沈飚曾服务赞成房产，创始合伙人黄芳先后服务过南都房产、郡原地产等房企，他们都拥有十几年的地产开发经验，开发了多个杭州地标性精品项目。

　　在“群岛”的开发中，有不少房产开发的痕迹，比如公寓坚持整合优质的设计师资源，既注重产品的居住品质，也关注生活的审美品位。目前推出了两大产品线：针对年轻租房群的“群岛·Jungle”，首店今年将亮相城东；针对进阶型租房群的“群岛·MOMA”，首店将在6月底亮相滨江。

　　然而，和开发房地产相比，长租公寓的租金回报利润低、回报时间长。以万科“泊寓”萧山店为例，租期15年，预估要到七八年之后才能回本。为什么大开发商集体热衷于拓展长租公寓业务？

　　过去，中国多年来的土地开发与增量场的巨大容量已经让大大小小的房地产企业赚得盆满钵盈，可是，在越来越多的一二线城市，它们当下正面临着拿地难度大、增量市场有限的困境。就拿杭州为例，自去年G20之后，调控政策一直没有断档。今年3月，密集的楼市调控新政接连落地。4月，杭州出了土地出让新规，对于开发商而言，开发成本进一步加大，传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。

　　此外，今年一季度，杭州二手房成交数量首次超越了一手房，这个数据意味着，杭州已经进入了存量房时代。如何经营好存量房市场，就是下一个蓝海。长租房，当然是蓝海中的蓝海。

　　而目前杭州的长租公寓市场并没有形成一个大品牌，大都是一些小规模的单店。在开发商眼里，这是一块大蛋糕，仍有很多机会可以挖掘。上海万科长租公寓项目负责人丁洁此前向媒体公开表示，长租业务短期内不赚钱，但长期一定赚钱；小规模不一定赚钱，但形成规模后一定可以赚钱。

　　更关键的是，不少开发商希望未来能够“去地产化”，试水多元化业务，往资产管理或城市配套服务商、综合性集团等方向发展。其中，长租公寓就成了开发商向城市运营服务商角色转变的一大利器。

　　布局长租公寓市场 就是为了备战楼市下半场

　　进入楼市发展的下半场，长租公寓市场成为不少开发商发展创新业务的新领域。表现最抢眼的，当数万科和龙湖，在杭州，也是这两家大房企动作最快。

　　万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓将聚焦一二线城市，力争用三年时间，每年推出1万到1.5万间。

　　在开发商们看来，长租公寓是拓展业务的一种新形式，除了有利于品牌输出、增加客户黏性，还可以打通上下游资源、获取稳定现金流，甚至实现资本的进一步运作。

　　“龙湖做长租公寓，实际上是房地产相关业态的延伸。龙湖天街、龙湖地产项目已经产生了品牌效应，再去做长租公寓，可以更好地将品牌植入，增加客户黏性。”冠寓叶忠说，长租公寓还可以帮助房企获取大量年轻的潜在客户，有利于打通房地产上下游资源，为开发商赢得更多在社区增值服务上赚钱的机会。

　　万科泊寓的相关负责人认为，泊寓产品正是万科占有“全龄段”市场的一个重要环节：“将来，小孩子可以接受‘万巢教育’、老年人住‘随园之家’、中年人买万科的住宅，而大学毕业生，住万科的‘泊寓’……”通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

　　群岛创始合伙人黄芳则考虑得更为长远，在她看来，做长租公寓只是个开始，群岛定位“存量不动产运营服务商”，是个长期稳定且空间巨大的行业，“现金流稳定、行业发展有想象力，更为重要的是未来可以在金融方面获得价值。”黄芳说，金融业发达的美国有REITs（房产信托投资基金），通过它，美国人可以拥有写字楼、购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。中国的存量不动产运营行业也有希望在金融层面不断创新和推进，实现行业资产证券化。

　　可以看出，如今楼市进入发展的下半场，开发商都在积极拓展高利率的业务。通过抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，增加输血通道。一是可以为未来进行品牌输出打好基础，释放品牌的长期效应；二是占有客户群的全龄段，更好地进行品牌植入，提升品牌效应，挖掘潜在客户。三是能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。

　　此外，由于目前杭州土地拍卖新政规定，溢价率达到70%时锁定限价，转让竞报自持比例持，这样意味着，越来越多的开发商拥有大量自持物业，而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

　　浙江中原首席分析师荆海燕评析认为：楼市下半场，房企要面对土地的稀缺性，锻炼使自持物业保值升值的能力；还要面对客群的分化，长租会成为一部分人的首选甚至是长期选择。这或许也是房企持续生存的一条新路。