昨天下午3点，拱墅法院执行局的调解室里，黄女士静静坐在桌前，她妆容精致，但眼神中隐隐透出一股疲倦。

　　黄女士（化名）是杭州人，15年前，她和丈夫一起创业做纺织生意，同年，两人在城西一小区买下一套住宅。

　　这些年来，夫妻俩起早摸黑，一直为了生意在打拼，因为资金周转需要，他们用房屋作抵押，向银行贷款300余万，民间借贷200余万。

　　然而，去年5月，平静的生活被打破了——黄女士的丈夫雨夜出门送货，行驶在高速上时，车子突然爆胎，他因车祸受了重伤，最终没能挺过来。

　　丈夫走后，家庭、公司的重担都压在了黄女士一个人身上，由于未按时归还贷款，她被银行和债主告上了法庭。法院经过审理，判决黄女士支付银行本息共计306万元，支付债主刘某本息200万元。

　　公司关停后，黄女士家最值钱的就是登记在夫妻双方名下的这套房子了，鉴于这是黄女士家唯一一套房产，法院一直没有上门执行。

　　让执行法官惊讶的是，去年10月，黄女士竟然主动腾退了住房，要求将这套房司法拍卖用于还债。

　　“我上有老下有小，又只有这么一套房子，我也知道，如果我赖着不走，他们是不会逼我的。”黄女士轻轻叹了口气，语气平静，“俗话说无债一身轻，拖着又有什么意义呢？”

　　房子拍卖前，黄女士和15岁的女儿商量过这件事，她也知道，按照《继承法》，这房子有女儿的一份。让她宽慰的是，女儿很懂事，表示愿意放弃继承权，让妈妈卖房还债。

　　今年5月，房子以450万的价格成交，目前已经完成了过户。而黄女士则带着女儿和妈妈搬到了一间不足40平方米的出租房里。

　　出租房是两室一厅，黄女士说，女儿在上学要休息好，妈妈年纪大了也不能受累，她们一人一间房，自己就睡在客厅沙发上：“这点苦也不算什么，我还是想好好努力，再把生意给做起来。”

　　昨天，450万元房款已经打入法院账户，执行法官将黄女士、银行工作人员和另一位债主召集到一起，当场对这笔钱进行了分配。其中，有20万元是黄女士向法院申请的租房补贴金，余下的则全部用于归还欠款。

　　黄女士没有丝毫犹豫，平静地签了字。

　　签约律师祝双夏：浙江智仁律师事务所高级合伙人，擅长办理婚姻家庭纠纷、公司股权纠纷、财富管理与传承、企业家事法律风险管理等业务。

　　根据《担保法》规定，抵押期间，抵押人擅自转让抵押物的，转让行为应为无效。本案中，黄女士的房屋已经设立了抵押权，银行是抵押权人，且目前该房产仍处于抵押期间，在未取得银行同意的情况下，购房的第三人是无法办理过户的。

　　这种房产可以通过两种方式进行转让：第一种是司法拍卖。根据法律规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

　　第二种是第三人行使涤除权。取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。也就是说，如果购买房屋的第三人向银行清偿了抵押对应的债务，那么其可以取得该房屋的所有权并办理过户登记。

　　本案中，黄女士选择了第一种方式，但由于她还有一个未成年女儿，拍卖房产需母女两人签字确认。因为黄女士与女儿为被拍卖房屋的所有权人，虽然该房屋未办理过户登记，但根据《物权法》规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　也就是说，自黄女士丈夫死亡之日起，继承开始，黄女士与女儿基于继承产生物权变动的效力，成为该房屋的所有权人。但是，其享有的所有权是具有瑕疵的，在本案中，应当遵从抵押权优先的原则。

　　当然，继承人在继承时也可以选择放弃继承，一旦放弃继承，继承人就不再享有遗产所有权，也无需承担债务。本案中，女儿是未成年人，在法定代理人即黄女士同意且不损害未成年人利益的前提下，该意思表示具有法律效力。