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　　一个楼市大年过去了。过去的一年，房地产就像是一根敏感的神经，一举一动都牵动着人们的喜怒哀乐。

　　随着2017年的结束，2018年的开启，杭州楼市将会发生什么变化？我们提出了七个问题，这些问题都是购房者最为关注的话题。我们尝试着做出自己的判断，但最终的结果，需要用一整年来验证。

　　问号一：

　　杭州楼市调控会放松吗

　　从全国层面讲，刚刚结束的中央经济工作会议谈到房地产市场：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

　　紧接着，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：“2018年将对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”

　　其实这些论调都在强调一点：“房子是用来住的，不是用来炒的”。2018年，“房住不炒”对于房地产市场的定调，将在政策层面继续推进落实。

　　目前杭州的库存仍较为紧张，调控2018年大概率持续。

　　一位本土房企营销负责人则给出了自己的观点：2018年杭州楼市依旧会继续保持调控的态势，但局部可能会有所调整：比如预售证可能不会卡得那么紧，高价盘也会有序地进入市场。

　　问号二：

　　杭州板块会不会分化

　　杭州已经连续两年为成交大年，2016年新房销售了202429套，2017年也达172409套，整体购买力透支厉害，随着2018年整体购房预期的下降，成交量也会有所下降。

　　不过，杭州作为热点二线城市，亚运会和地铁建设的利好都有明确的时间表，且人才净流入排名全国第一，因而杭州房价有坚实的基础。

　　但就板块的均价而言，可能会出现分化。一些热门板块房价稳中有升，而一些供应充足、竞争激烈的板块，或许会出现价格战，板块房价出现下调。

　　问号三：

　　会不会有项目亏损入市

　　2017年12月，不少高端楼盘领出预售证，其中不乏绿城凤起潮鸣、信达滨江壹品等单价在7万元/m2以上的高端住宅，而这批房源的入市，也在传递一个信号：这些单价超高的楼盘，将有序缓慢地进入市场。

　　不过，从一些高价地的拿地开发商来看，除了绿城、滨江、融创等擅长营造高端住宅的品牌房企外，近两年，杭州涌现出不少“激进”的外来开发商，他们也都在不同时期拿了高价地，直至现在仍未动工。知名地产专家丁建刚对此有这样的观点：在过去的一年半内，部分开发商的高价地块可能会重演2014年的一幕，无论限价与否，都可能亏损入市。

　　在一些出让地块较多，地价又明显过高的板块，特别是楼面价甚至高过周边楼盘在售价，如果不是特别强大的品牌开发商操盘，一般房企高价拿地，或面临困境。价格调控尚未取消，这些高价地项目很有可能平价或者略微亏本入市。中原地产数据显示，以艮北新城为例，今年最高楼面价已经达到30841元/m2，而2017年板块内新房成交均价为30192元/m2，面粉已经贵过面包。

　　问号四：

　　库存量会触底反弹吗

　　2017年杭州楼市库存一度陷入低谷，最低时只剩24727套。目前库存维持在30000套左右，按2017年的成交量，如果没有新增供应补充，去化周期仅3.3个月左右。

　　据记者统计，2015年~2016年成交的地块，只剩个别还没有入市，已经入市的楼盘甚至有不少已经清盘。2017年出让的地块将成为2018年绝对的供应主力。

　　主城区2018年将有100余个新盘入市，特别是江干区，区域内包括牛田、彭埠、田园等多个板块，入市新盘将超过20个。余杭、萧山2018年有望入市的新盘数量均超过20个。2017年刚刚撤市设区的临安，土地成交火爆，2018年将有13个新盘入市。

　　除了这些即将入市的新盘，2018年1月，杭州又挂牌出让了39宗土地，主要集中在主城、临安和萧山，建筑面积达300余万平方米。1月份的出让地块也将在第四季度上市。

　　杭州现有的库存量在2018年将得到大量补充，而2018年新入市项目大多价格较高，成交量或因此下降，因而库存量和去化周期触底反弹几乎是必然，但时间上，可能会出现在下半年。

　　问号五：

　　二手房价格还能坚挺吗

　　记者从一些中介门店了解到，从去年初到去年10月，同小区房源一直呈上涨态势，有些板块甚至出现了二手房价格贵过新房价格的不正常现象。但从2017年11月开始，二手房的成交量锐减，随之而来的是价格开始趋于稳定。

　　2018年，新房的供应量将得到补充，如果限价持续，那么新房的价格具有更高性价比，购房者会偏向于选择新房。如果这种趋势一直持续，二手房价将会在2018年出现均价下调。

　　问号六：

　　“全款”还会成为热词吗

　　在去年楼市最火爆的阶段，无论是郊区的百万元楼盘，还是市中心近千万元的豪宅项目，许多楼盘都出现了一次性全款付清的要求。

　　在媒体对2017年杭州楼市年度热词的评选中，“全款”成为购房者心中排名第一的热词。确实，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。

　　但购买力不可能是无限的。尤其是消费贷流入楼市遭严打，2018年对于楼市预期又有所下降的情况下，再冒险筹全款买房，风险明显大过2017年，而收益率则会下降。

　　考虑到拆迁户购买力大多集中在去年，而且能够负得起全款的购房者大多已经上车，手里没了房票。2018年除了少数热门板块的热门楼盘，全款将不会再成为主流。

　　问号七：

　　购房者会重归理性吗

　　对于杭州楼市来说，随着调控的收紧，风向开始逐渐改变，正在趋于理性。

　　从去年底几次跑盘和各售楼处的反映来看，许多楼盘不再人头攒动，投资客明显变少，即便有投资属性，也是“投资兼自住”的客户居多。据几个热门楼盘置业顾问反映，购房者的下单过程变长了，心理预期有了波动，开发商和购房者之间的心理博弈，也进入了一个新的阶段。

　　全国层面，防范系统性金融性风险的要求作为2018年的工作重点，因此，想利用杠杆或其他渠道来低成本投资，显然已是不可能了。当然，出于对杭州中长期的看好，投资客依旧会盯着杭州房地产市场，但2018年，他们应该会暂时偃旗息鼓，等待盘整结束后，新的上升周期的到来。

　　2018杭州新盘地图出炉

　　100个纯新盘楼面价、保本价全齐了

　　此外，记者为购房者按城区进行了梳理，以下100余个纯新盘，都有望在2018年年底前和购房者见面，再加上续销、加推的楼盘，它们将共同组成今年楼市的新增供应量。

　　记者统计发现，杭州市区范围内，2017年成交的涉宅地块只有个别已经开盘入市。

　　而其余大部分地块中，即使是一月份成交的，到目前为止都还没有领出预售证。

　　同时，2015~2016年成交的地块，也只剩个别还没有入市，已经入市的楼盘甚至有不少已经清盘了。

　　今年，2017年出让的地块将成为绝对的供应主力。

　　余杭、萧山依旧是供应大户，今年有望入市的新盘数量均超过20个。

　　值得一提的是江干区，区域内包括牛田、彭埠、田园等多个板块，今年都将迎来供应量的井喷，入市新盘也将近20个。

　　去年刚刚撤市设区的临安，土地成交火爆，今年还将有13个新盘入市。