良渚新城这宗50万方的地铁综合体地块，称得上是杭州2018土地的闭幕战。由于地块商业部分规模大、规划条件多，华润最后拿下此地也纯属意料之中，印证了2017年以来的各项坊间传言。

　　50万方体量，将成为大城北的新地标。会是万象城？还是万象汇？拭目以待。

　　12月19日勾庄商住地成交情况表

　　良渚新城杭行路西好运路北地块位置图（制图/丰方旭）

　　本期重点：

　　1.7241元/㎡单价如何看待？

　　2.华润拿地 有迹可循

　　3.配套或影响区域预期

　　7241元/㎡单价如何看待？

　　11月26日，上塘城建以4731元/㎡楼面价拿下运河新城商业地，若以此地商业单价为参照，华润勾庄项目宅地实际楼面价约11800元/㎡（商业办公部分以3500元/㎡测算）。

　　这个价格在板块内是什么水平？

　　时间距离最近的一次板块内宅地成交是7月世茂拿下的勾庄纯宅地项目。与今日华润项目同处于地铁口。地块对比来看，世茂宅地体量小、相对有景观优势；华润项目则有东北角4号线和地铁10号线双地铁换乘优势。可以说综合地块属性和区位条件，两宗地块差距并不大。而世茂当时的成交价为17692元/㎡，与今天研究院测算的华润宅地有近6000元/㎡的单价差。

　　再看板块内新盘，最新一次开盘为海德公园项目，销售均价21000元/㎡。以此价格作为参照，保守预计，华润项目仍有溢价空间。

　　华润拿地 有迹可循

　　早在2017年5月26日，余杭区政府就与华润签订了战略合作协议，意在将城北副中心CBD项目建设成集商业、商务、居住、休闲等多功能为一体的国际中央商务区，还有望引进旗舰版商业综合体万象城。这块地的成功出让，也意味着城北副中心进入实质性启动阶段。

　　配套或影响区域预期

　　传统定义的刚需板块就是远离中心城区、通勤成本高、房价总价低，这些板块大多是“卧城”——虽然人口大量入住，但入住者以早出晚归在市中心上班的年轻白领居多。

　　导致这样的现状，一是因为板块自身发展不足，二是“卧城”属性进一步加强配套停滞不前的问题。而区域内的房地产市场如没有配套的加持，不具备可持续性。

　　城市在发展，城市内的各个板块也需要不断进化。纵观刚需板块发展史，以艮北新城为例，2015年杨柳郡主打“精装+地铁口”，单价2万元/㎡，属于典型的刚需房价。但随着在配套上的投入不断增加，板块地改善属性得到明显提升。

　　良渚新城的勾庄板块位于余杭区与拱墅区交界处，备受大型房企关注，但配套并未与主城区接轨，区域内商业发展急需跟进。此次华润的地标性综合体落地，或将给板块带来生机。