前几年，一位营销老总离开了营销岗位，转去做资产运营，最近碰到他，他信心满满地说：房地产的下半场是大资管（资产管理）的天下。看看他所在的公司，目前一大主业做的是各种资产运营。

　　翻看2018年房地产业的“关键词”，其中一个很醒目：转型。很多房企寻求角色的转变，从传统的“开发商”向城市“运营商”转型。

　　开发商的“新业务”

　　上周五，融创东南首个轻资产运营项目ITC硅谷国际中心亮相。

　　对于这个项目的介绍，不是写字楼卖多少一方，而是请来国际创业团队讲创新创业平台、讲孵化器。

　　而唯一的样板房，是国际人才公寓住住生活馆，45平方米的精装长租公寓，据说，首批入住公寓的，很可能是刚开学不久的国际学校杭州惠立学校的外籍教师。

　　在杭州，有类似操作的还有未来科技城EFC（欧美金融城）。

　　2015年，大家还在住宅市场跑马圈地、扩大规模的时候，建工地产旗下的EFC住宅就已经卖得七七八八，然后专心打造“金融城”，当时对外释放的是“国际化创业平台”“海归社区”等概念，到了最近，EFC在推广写字楼T6英国中心的时候，切口还是“国际化创新创投生态体系”。

　　引入孵化器、对接创业资源、为国际人才提供私人管家服务、运营商业……这和传统房地产开发大不相同，却逐渐成为许多房企资产运营团队的日常。

　　主动转型，越来越多房企涉足大资管

　　事实上，开发商的新业务还不仅限于商业综合体。近年来，越来越多的房企布局养老地产、长租公寓、产业地产、特色小镇等，从前叫“试水”“跨界”，最近这一两年却介入得越来越深，模式也越来越成熟。

　　像产业地产，据统计该市场潜能达万亿级。到2017年底，已经有48家传统房企转型进入该领域，包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、复星、世茂、招商、金茂、金地等一大批品牌房企。一时间，各种产业园、科技园如雨后春笋，“产城”二字一下子成了很多公司的重心所在。

　　再如长租领域，同样被看作是万亿级的蓝海。据中国指数研究院统计，仅2018年上半年，销售额前20的房企中就有16家开展了长租业务，其中万科泊寓、龙湖冠寓，以及旭辉领寓已经基本成为行业领军者，不过，也不能阻挡后来者抢占市场的雄心。像碧桂园就喊出了未来三年将发展100万套长租公寓，招商蛇口也提出在未来通过收并购加速扩容规模至100万间。

　　当然，还有各种特色小镇，像万达文旅城、恒大文旅城、绿城农业小镇、碧桂园科技小镇……2016年住建部就对外披露，到2020年要争取培育1000个左右的特色小镇，外界预测，这将催生6万亿的投资规模。

　　涉足的领域越来越多，企业的名字也不能简单地用“地产”“房产”“置业”等字眼来界定，于是许多房企改名，粗略统计，2018年一年有近25家房地产企业改了名字，加速多元化转型。

　　房地产下半场，换个方式获取利润

　　毫无疑问，迫使一众房企加速转型的一大原因就是房地产市场的变化。

　　房地产进入下半场，来自调控政策的持续“压力”，新房销售降温，房企融资环境收紧，传统房企高周转、高毛利的运营形式不再好用，未来各大房企势必要采用新方法“活下去”，存量资产运营、买卖、租赁，以及金融化会成为更多企业获得利润的手段，这当中，能否真正赚到钱，考的还是各家的运营能力。

　　目前，盈利较好的正面例子还是较多地集中在商业地产。

　　例如已经在杭州布局6座天街的龙湖，去年由龙湖地产改名为龙湖集团，CEO邵明晓也在公开场合表示，“未来不是卖房子，而是产品和运营收入”。

　　据2017年年报显示，龙湖物业投资业务租金收入达25.9亿元，同比增长35.6%。其中，商场业务占比高达97.7%，冠寓业务占1.5%，其他业务为0.8%。

　　抛开一些新开业项目的因素，龙湖商业的项目租金收益增长幅度超过15%，这也是为什么龙湖不断开天街的原因吧。

　　另一个以商业租金收入为傲的企业就是华润。

　　根据华润置地官方微信披露，2017年度，华润置地旗下全国购物中心零售额达到359亿元人民币，同比增长34%；租金方面，2017年投资物业（包括酒店经营）租金收入约70.2亿，按年增长21.1%，其中，购物中心租金占到整体租金收入的70%。

　　但更多的领域对于企业来说都是新兴的，投资规模大，开发周期长，压力还是很明显的。

　　像去年如火如荼的长租公寓，业内共识就是目前光靠租金赚不了钱，大家都寄希望于未来的金融化手段。

　　特色小镇要盈利也不容易，虽然很多公司尝试把文旅、农业、养老等产业资源植入、打通，不过从目前看，很多公司实现资金回笼的手段主要还是靠卖住宅。

　　不难发现，未来“运营商”们的空间很大，但挑战也不小。